Was bedeutet Zwangsvollstreckung genau? In einfachen Worten, Der Zwangsvollstreckungsprozess ermöglicht es einem Kreditgeber, den geschuldeten Betrag für ein ausgefallenes Darlehen durch Verkauf oder Übernahme des Eigentums an der Immobilie zurückzufordern. Laut dem US-amerikanischen Marktbericht für Zwangsvollstreckungen von RealtyTrac befanden sich am 29. Mai 2020 in den USA 330.105 Immobilien in einem „Stadium der Zwangsvollstreckung (Ausfall, Auktion oder Bankbesitz)“.

Wenn Sie (oder ein geliebter Mensch) vor einer Zwangsvollstreckung stehen, stellen Sie sicher, dass Sie den Prozess verstehen. Während es von Staat zu Staat Unterschiede gibt, gibt es normalerweise sechs Phasen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens.

Phase 1: Zahlungsausfall

Ein Zahlungsausfall tritt auf, wenn ein Kreditnehmer mindestens eine Hypothekenzahlung versäumt hat. Der Kreditgeber sendet eine Benachrichtigung über verpasste Zahlungen, aus der hervorgeht, dass er die Zahlung dieses Monats noch nicht erhalten hat.In der Regel sind Hypothekenzahlungen am ersten Tag eines jeden Monats fällig, und viele Kreditgeber bieten eine Gnadenfrist bis zum 15. des Monats an. Danach kann der Kreditgeber eine Gebühr für verspätete Zahlungen erheben und die Mitteilung über versäumte Zahlungen senden.

Nachdem zwei Zahlungen versäumt wurden, wird der Kreditgeber häufig mit einem Nachfragebrief nachgehen. Dies ist schwerwiegender als eine verpasste Zahlungsaufforderung. Zu diesem Zeitpunkt kann der Kreditgeber jedoch immer noch bereit sein, mit dem Kreditnehmer zusammenzuarbeiten, um Vorkehrungen zu treffen, um Zahlungen nachzuholen. Der Kreditnehmer müsste die verspäteten Zahlungen normalerweise innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Schreibens überweisen.

Phase 2: Verzugserklärung

Eine Verzugserklärung (Notice of Default, NOD) wird nach 90 Tagen versäumter Zahlungen versandt. In einigen Staaten wird der Hinweis prominent auf dem Haus platziert. Zu diesem Zeitpunkt wird das Darlehen an die Zwangsvollstreckungsabteilung des Kreditgebers in demselben Landkreis übergeben, in dem sich die Immobilie befindet. Der Kreditnehmer wird darüber informiert, dass die Mitteilung aufgezeichnet wird.

Der Kreditgeber gibt dem Kreditnehmer in der Regel weitere 90 Tage Zeit, um die Zahlungen zu begleichen und das Darlehen wiederherzustellen. Dies wird als „Wiedereinsetzungszeitraum“ bezeichnet.“

Phase 3: Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders

Wenn das Darlehen nicht innerhalb von 90 Tagen nach der Zahlungsunfähigkeit auf den neuesten Stand gebracht wurde, wird eine Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders in dem Landkreis erfasst, in dem sich die Immobilie befindet.

Der Kreditgeber muss in der Regel auch drei Wochen lang eine Mitteilung in der lokalen Zeitung veröffentlichen, aus der hervorgeht, dass die Immobilie zur öffentlichen Versteigerung zur Verfügung steht. Alle Namen der Eigentümer werden in der Bekanntmachung und in der Zeitung gedruckt, zusammen mit einer rechtlichen Beschreibung der Immobilie, ihrer Adresse und wann und wo der Verkauf stattfinden wird.

Phase 4: Trustee’s Sale

Die Immobilie wird nun öffentlich versteigert und an den Meistbietenden vergeben, der alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt. Der Kreditgeber (oder die Firma, die den Kreditgeber vertritt) berechnet ein Eröffnungsgebot auf der Grundlage des Wertes des ausstehenden Darlehens und aller Pfandrechte, unbezahlten Steuern und Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf.

Sobald der Höchstbietende bestätigt und der Verkauf abgeschlossen ist, wird dem gewinnenden Bieter eine Treuhandurkunde beim Verkauf zur Verfügung gestellt. Das Eigentum gehört dann dem Käufer, der zum sofortigen Besitz berechtigt ist.

Phase 5: Immobilien im Besitz (REO)

Wenn die Immobilie während der öffentlichen Auktion nicht verkauft wird, wird der Kreditgeber Eigentümer und versucht, die Immobilie über einen Makler oder mit Hilfe eines Immobilieneigentümers zu verkaufen (REO) Vermögensverwalter. Diese Eigenschaften werden häufig als „Bankbesitz“ bezeichnet, und der Kreditgeber kann einige der Pfandrechte und andere Ausgaben entfernen, um die Immobilie attraktiver zu machen.

Phase 6: Räumung

Der Kreditnehmer kann oft in der Wohnung bleiben, bis er entweder durch eine öffentliche Auktion oder später als REO-Immobilie verkauft wurde. Zu diesem Zeitpunkt wird ein Räumungsbescheid verschickt, in dem alle Personen aufgefordert werden, die Räumlichkeiten sofort zu verlassen.

Es können mehrere Tage vorgesehen werden, damit die Bewohner genügend Zeit haben, persönliche Gegenstände zu entfernen. In der Regel besucht der örtliche Sheriff das Grundstück und entfernt die Personen und alle verbleibenden Gegenstände. Letztere werden eingelagert und können zu einem späteren Zeitpunkt gegen Gebühr abgerufen werden.

Das Endergebnis

Während des Abschottungsprozesses werden viele Kreditgeber versuchen, Vorkehrungen zu treffen, damit der Kreditnehmer in das Darlehen verwickelt wird und eine Abschottung vermeidet. Das offensichtliche Problem ist, dass es immer schwieriger wird, mehrere Zahlungen nachzuholen, wenn ein Kreditnehmer eine Zahlung nicht erfüllen kann.Wenn es eine Chance gibt, dass Sie Zahlungen nachholen können — zum Beispiel haben Sie gerade einen neuen Job nach einer Zeit der Arbeitslosigkeit begonnen – lohnt es sich, mit Ihrem Kreditgeber zu sprechen. Wenn eine Zwangsvollstreckung unvermeidlich ist, kann das Wissen, was während des gesamten Prozesses zu erwarten ist, Ihnen helfen, sich auf die sechs Phasen der Zwangsvollstreckung vorzubereiten.