Bevor Sie ein Angebot für eine Eigentumswohnung in einem Gebäude abgeben, das sich noch in der Entwicklung befindet oder anderweitig nicht garantiert werden kann, sollten Sie sich der Finanzierungshindernisse bewusst sein, auf die Sie stoßen können.Eine Eigentumswohnung gilt als nicht garantiefähig, wenn sie die Hypothekenfinanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac nicht erfüllt. Über die Qualifikationen des Eigenheimkäufers für die Finanzierung des Kaufdarlehens hinaus stellen diese Unternehmen zusätzliche Erwartungen an die Wohnungsgemeinschaft.Da Fannie Mae und Freddie Mac konventionelle Hypotheken auf dem Sekundärmarkt kaufen, wenn die Wohnung ihre Kriterien nicht erfüllt, wird keines der Unternehmen das Darlehen kaufen. Große Kreditgeber, die Kredite in großer Zahl verkaufen, geben keine Wohnungsbauhypothek aus, die nicht verkauft werden kann (zusammen mit anderen Hypotheken, die ausgegeben wurden).

Beide Unternehmen haben eine lange Liste von Anforderungen für den Kauf von Eigentumswohnungshypotheken. Um garantiert zu sein, muss eine Eigentumswohnungsgemeinschaft unter anderem die folgenden Qualifikationen erfüllen:

• Der Bau muss abgeschlossen sein.
• Mehr als die Hälfte der Einheiten muss eigengenutzt sein.Keine Einzelperson oder Firma kann mehr als 10 Prozent der Eigentumswohnungen in der Gemeinde besitzen; Dies schließt den Entwickler ein.
• Der Hausbesitzerverband muss unter der Kontrolle der Bewohner stehen, im Gegensatz zum Entwickler.
• Mehr als 75 Prozent der Einwohner müssen mit den HOA-Gebühren aktuell sein.
• Die HOA kann in aktuellen Klagen nicht genannt werden.
• Wenn die Gemeinde nicht ausschließlich für Wohnzwecke genutzt wird, müssen Gewerbeflächen 25 Prozent oder weniger der gesamten Gebäudequadratfläche ausmachen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, ist es wichtig, im Voraus zu wissen, ob das Projekt dem Standard des Kreditgebers entspricht, mit dem Sie zusammenarbeiten möchten.

Wie finde ich heraus, ob eine Eigentumswohnung garantiert ist?

Eine einfache Möglichkeit für jedermann festzustellen, ob eine Eigentumswohnung garantiert werden kann, besteht darin, sowohl die VA- als auch die FHA-genehmigten Eigentumswohnungslisten zu überprüfen. Wenn das Eigentumswohnungsgebäude, das Sie betrachten, auf der Liste steht, sollte es vollständig garantierbar sein.

Keine Panik, wenn Ihr Gebäude nicht auf der Liste steht. Es besteht die Möglichkeit, dass das Gebäude noch garantiert werden kann, aber dass nur niemand in der Vereinigung versucht hat, es VA oder FHA genehmigt zu bekommen.

Letztendlich liegt es nicht in Ihrer Verantwortung festzustellen, ob eine Eigentumswohnung garantiert werden kann. Ihr Kreditgeber und Immobilienmakler wird die Arbeit in Ihrem Namen erledigen. Dies beinhaltet in der Regel das Versenden eines Fragebogens an den Hausbesitzerverband und die anschließende Analyse der Ergebnisse.

Arten von nicht garantierbaren Eigentumswohnungen

Nicht garantierbare Eigentumswohnungen können in zwei verschiedene Kategorien unterteilt werden: zukunftssicher und dauerhaft nicht garantierbar.

Eine zukünftige garantierbare Eigentumswohnung wird in Zukunft garantierbar. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in einem Komplex, der alle Bedingungen der Regierung erfüllt, außer dass für den Komplex noch zusätzliche Phasen geplant sind. Zum Zeitpunkt des Kaufs würde Ihre Wohnung nach den Kriterien von Fannie Mae und Freddie Mac als nicht garantierbar angesehen, da der gesamte Komplex nicht vollständig ist. Ihre Wohnung wird jedoch garantiert, sobald diese Phasen abgeschlossen sind.

Ein anderes Beispiel ist, wenn sich das Verhältnis der Eigenheime ändert. Bedenken Sie, dass die HOA des Gebäudes die Anzahl der Einheiten begrenzt, die vermietet werden können. Dies würde bestimmte Eigentümer zwingen, entweder in den Einheiten selbst zu leben oder zu verkaufen. In jedem Fall würde das Gebäude den von der Regierung festgelegten Regeln für die Belegung durch Eigentümer entsprechen und garantiert werden.Sie können günstigere Konditionen von Ihrem Kreditgeber erwarten, wenn es einen starken Grund zu der Annahme gibt, dass die Wohnung in Zukunft garantiert werden wird.Eine dauerhaft nicht garantierbare Eigentumswohnung wird niemals die Kriterien von Frannie Mae und Freddie Mac erfüllen. Dies können Projekte sein, bei denen ein großer Prozentsatz der Quadratmeterzahl für Gewerbeflächen bestimmt ist oder wenn innerhalb des Gebäudes ein sehr großer Prozentsatz der Mieten vorhanden ist.

Es ist unwahrscheinlich, dass sich diese grundlegenden Aspekte in Zukunft ändern würden, was bedeutet, dass das Eigentumswohnungsgebäude dauerhaft nicht garantiert werden kann.

Die Risiken des Kaufs einer nicht garantierbaren Eigentumswohnung

Während es immer noch möglich ist, eine Eigentumswohnung mit Finanzierung zu kaufen, wenn es sich als nicht garantierbar herausstellt, gibt es einige zusätzliche Risiken und Kosten zu berücksichtigen. Hier sind die vier Faktoren, die Sie sorgfältig abwägen sollten, wenn Sie den Kauf einer Wohnung ohne Garantie in Betracht ziehen.

1. Informationen in letzter Minute. Um festzustellen, ob eine Eigentumswohnung garantiert werden kann, senden die Kreditgeber einen Fragebogen an die Condo HOA, um Antworten auf andere Einheiten, aktuelle Rechtsstreitigkeiten und mehr zu erhalten. Eines der frustrierendsten Probleme bei einer nicht garantiefähigen Wohnung ist jedoch, dass Sie möglicherweise feststellen, dass ein herkömmliches Darlehen nur wenige Tage vor dem geplanten Abschlussdatum nicht funktioniert.

Das Problem hier ist, dass der Kreditgeber die Eigentumswohnung normalerweise erst bestellt, wenn die Bewertung abgeschlossen ist.Um zu vermeiden, dass Sie Ihren Kauf einer Eigentumswohnung verlieren oder Ihren Abschlussdatum zurückschieben, erkundigen Sie sich nach der Erfahrung eines Kreditsachbearbeiters mit nicht garantierbaren Eigentumswohnungen, bevor Sie überhaupt mit dem Bewerbungsprozess beginnen.

2. Große Kreditgeber werden sich nicht rühren. Wenn Sie ursprünglich beabsichtigten, Ihre Hypothek durch einen großen Kreditgeber wie Wells Fargo, Chase oder Quicken Loans zu finanzieren, ist eine nicht garantiefähige Wohnung wahrscheinlich keine Option.Diese größeren Kreditgeber bevorzugen es, sich auf A-Paper und saubere, einfache Angebote zu konzentrieren. Die mittleren bis kleinen Kreditgeber werden diejenigen sein, die einige Kreditprozesse haben, oder alternative Investoren, die diese Hypothek von ihnen kaufen werden.Große Kreditgeber geben regelmäßig so viele Kredite aus, dass sie nicht in der Lage sind, eine Hypothek aufzunehmen, die sie nicht mit ihren anderen Hypotheken auf dem Sekundärmarkt verkaufen können. Eine kleinere Bank oder Kreditgenossenschaft kann einen Kredit von Fall zu Fall in Betracht ziehen, da sie keine Hypotheken auf dem Sekundärmarkt im gleichen Volumen verkauft.Die Art der Hypothek, die typischerweise für eine nicht garantiefähige Wohnung verfügbar ist, ist ein Portfoliokredit, der nicht neu verpackt und auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, sondern vom ursprünglichen Kreditgeber als Teil seines Anlageportfolios gehalten wird.

3. Weniger wünschenswerte Preise. Wenn Sie nichtkonventionelle Kredite aufnehmen, sehen Sie sich auch einen höheren Zinssatz an, als Sie mit einem herkömmlichen Darlehen zahlen würden. Wenn der Kreditgeber ein größeres Risiko für Sie und Ihre Wohnung eingeht, benötigen sie eine höhere Rendite für ihre Investition, um dieses zusätzliche Risiko einzugehen.

Normalerweise wird von Ihnen erwartet, dass Sie eine größere Anzahlung leisten – bis zu 30 Prozent.Eine andere Alternative besteht darin, eine begrenzte Überprüfung durch Freddie Mac anzufordern, wodurch einige der notwendigen Kriterien entfernt werden, um die Community für gerechtfertigt zu halten. Dies erfordert jedoch, dass Sie mindestens 10 Prozent des Kaufpreises in eine Anzahlung oder mehr stecken, je nachdem, wo Sie wohnen, und das Haus muss unter anderem Ihr Hauptwohnsitz sein.

4. In Bezug auf die Gemeinschaftsbedingungen. Die größte Sorge, die Sie über eine nicht garantierbare Wohnung haben sollten, ist, wenn es eine gute Investition für Ihr Geld ist. Fannie Mae und Freddie Mac erfordern viele Qualifikationen, um eine Eigentumswohnung als garantierbar zu betrachten – und einige dieser roten Fahnen sollten Sie dazu bringen, Ihren Kauf zu überdenken.Zum Beispiel, wenn es sich um eine Klage mit einer unsicheren Menge an Geld handelt, die die Gemeinde möglicherweise zahlen muss, ist dies ein großes Problem, insbesondere wenn es über die Reserven der Condo Association hinausgeht, da die Hausbesitzer der Gemeinde die Kosten tragen müssen.Wenn irgendwelche Details der Qualifikationen der Eigentumswohnungsgemeinschaft einen Alarm auslösen, überdenken Sie Ihren Kauf, bevor Sie einen höheren Zinssatz oder eine größere Anzahlung annehmen.

Wenn Sie oder jemand, den Sie kennen, erwägen, ein Haus in Columbus, Ohio, zu kaufen oder zu verkaufen, rufen Sie uns bitte an und wir helfen Ihnen gerne weiter!

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