Ob Sie es glauben oder nicht, eine Hypothek von einer Bank zu bekommen, ist nicht die einzige Möglichkeit, den Kauf eines Eigenheims zu finanzieren. In der Tat können Verkäufer-Finanzierung in Immobilien und insbesondere Verkäufer Carry-Back-Hypotheken oft eine praktikable Alternative zu einem traditionellen Hypothekendarlehen sein.

Wenn Sie sich fragen, was eine Verkäufer-Carry-Back-Hypothek ist, lesen Sie weiter unten. Dies ist Ihr Leitfaden für die Carry-Back-Hypothek Prozess.

Was sind Verkäufer Carry-Back-Hypotheken?

In Immobilien fallen Verkäufer-Carryback-Hypotheken unter das Dach der Eigentümerfinanzierung. Eigentümerfinanzierung oder Verkäuferfinanzierung, die auch als „Verkäuferfinanzierung“ oder „Bereitstellung einer Haltehypothek“ bezeichnet wird, tritt auf, wenn der Eigentümer anstelle einer Hypothek von einer Bank oder einem Kreditgeber zum Kauf der Immobilie Häuser zum Verkauf finanziert. Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, ist der Käufer dafür verantwortlich, regelmäßige Ratenzahlungen an den Verkäufer im Austausch für Eigenkapital in der Immobilie zu leisten.Obwohl der Begriff „Owner Carry contract“ manchmal verwendet werden kann, um sich auf eine Immobilie zu beziehen, die vollständig vom Verkäufer finanziert wird, mit einem Carry-Back-Hypothekendarlehen, stimmt der Verkäufer in der Regel zu, nur einen Teil des Kaufpreises des Hauses zu finanzieren.In diesem Fall, während der Großteil des Geldes aus einem traditionellen Bankkredit kommen kann, könnte der Verkäufer zustimmen, einen zusätzlichen Prozentsatz des Kaufpreises zu finanzieren, was dem Käufer die Möglichkeit gibt, eine kleinere Anzahlung zu leisten.

Sobald die Bedingungen des Eigentümers vereinbart sind, werden sie in der Regel durch die Erstellung einer Hypothek und eines Hypothekenscheins gesichert. Diese Vereinbarungen können jedoch auch mit einem Landvertrag oder einer Treuhandurkunde dokumentiert werden. Sobald die Dokumente jedoch erfasst wurden, werden alle Hypotheken des Verkäufers, die Hypotheken finanzieren, zu einem zusätzlichen nachrangigen Darlehen für die Immobilie.

Wie alles funktioniert: Ein Verkäufer Carry-back Hypothek Beispiel

Nehmen wir an, der Käufer stimmt zu, das Haus für $ 100.000 zu kaufen. Sie sind jedoch nur in der Lage, eine Bankfinanzierung für bis zu 80.000 US-Dollar zu erhalten, und sie haben nur 10.000 US-Dollar für eine Anzahlung gespart. In dieser Situation, anstatt den Verkauf durchfallen zu lassen, können die beiden Parteien in der Lage sein, eine Vereinbarung zu treffen, um ein Wohnungsbaudarlehen im Wert von 10.000 US-Dollar zu finanzieren. Mit anderen Worten, der Eigentümer wird das Darlehen von zehntausend Dollar tragen.

Gründe, eine Carry-Back-Hypothek in Betracht zu ziehen

Traditionell werden Verkäufer-Carry-Back-Hypotheken meist in nach unten gerichteten Immobilienmärkten gesehen. Schließlich ermöglichen Verkäuferfinanzierungshypotheken Käufern, die möglicherweise nicht für eine Bankfinanzierung zugelassen sind, die Möglichkeit, Hausbesitzer zu werden.

Unter den richtigen Umständen kann es eine Win-Win-Situation sein. Der Käufer erhält die Finanzierung, die er benötigt, um ein Haus zu kaufen, und der Verkäufer kann sein Haus verkaufen, oft zu einer besseren Rendite als bei einer anderen Investition ähnlicher Größe.Einfach ausgedrückt, Immobilien, die Carry-Back-Darlehen ermöglichen, erzielen in der Regel einen höheren Verkaufspreis. Für ihren Teil können Käufer bereit sein, mehr zu zahlen, wenn es bedeutet, dass sie einen gangbaren Weg haben, ein Hausbesitzer zu werden. Auf der Seite des Verkäufers können sie mehr Geld aus dem Verkauf ihrer Investition herausholen, und sie können oft Zinsen verlangen, um sie für den Aufwand zu entschädigen, wie eine Bank handeln zu müssen.

Mögliche Nachteile einer Carry-Back-Hypothek

Der größte Nachteil der Zustimmung zu einer Carry-Back-Hypothek ist, dass Sie ein Risiko eingehen. Es besteht die Gefahr, dass der Käufer aufhören kann, regelmäßige Zahlungen für das Haus zu leisten, an welchem Punkt Sie für die Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens verantwortlich wären.Darüber hinaus, obwohl Sie Ihr Haus verkauft haben, wenn Sie monatliche Zahlungen akzeptieren, wird es eine lange Zeit dauern, um Ihre Investition zu amortisieren.Während es schön sein kann, eine zusätzliche Quelle des monatlichen Einkommens zu haben, werden Sie nicht in der Lage sein, das Geld aus dem Verkauf Ihres Hauses zu nehmen und es zu nutzen, um etwas anderes in der gleichen Weise zu kaufen, die Sie würden, wenn Sie an einen Käufer verkauft, der Bankfinanzierung verwendet hatte.

Verkaufen Sie Ihre Carry-Back-Hypothek

Glücklicherweise gibt es ein glückliches Medium, in dem Sie Verkäuferfinanzierungen anbieten können, um einen Käufer für Ihr Haus zu finden und dennoch eine Pauschalzahlung zu erhalten. Sie können eine Hypothekenschuldverschreibung, die Sie zurückgetragen haben, an einen Investor wie Amerinote Xchange verkaufen.

Denken Sie daran, dass Anleger einen Vorteil aus dem Kauf einer Hypothekenschuldverschreibung sehen müssen, was bedeutet, dass sie sie wahrscheinlich zu einem ermäßigten Preis kaufen werden. Das heißt, es gibt mehrere Faktoren, die bestimmen, wie ein Hypothekarkredit bewertet wird.

Faktoren, die den Hypothekenscheinverkaufspreis beeinflussen

Würze: Der Begriff „Würze“ bezieht sich auf die Zahlungshistorie des Käufers. Ein Verkäufer, der seit einem Jahr oder länger fristgerechte Zahlungen erhalten hat, erhält ein besseres Gebot als einer, der nicht über dieselbe nachgewiesene Erfolgsbilanz verfügt.

Kredit-Wert-Verhältnis: Da höhere Loan-to-Value-Ratios ein größeres Risiko für den Anleger darstellen, sind Verkäufer mit diesen Anleihen häufig mit steileren Rabatten konfrontiert.Zinssatz: Auf der anderen Seite bedeuten höhere Zinssätze mehr Gewinn für den Anleger, also je höher Ihr Zinssatz ist, desto niedriger wird Ihr Rabatt sein.

Amortisation: Kürzere Amortisationshypotheken bedeuten, dass sich eine Investition früher auszahlt. In diesem Sinne zahlen Anleger in der Regel mehr Geld für Kredite mit kürzeren Laufzeiten.

Rückgriff: Schließlich wird ein Hypothekenschein, der einen Zahler enthält, der eine Einzelperson anstelle einer Gesellschaft wie einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist, das Darlehen günstiger bewerten.

Mögliche Gebühren

Schließlich fallen bei einem Hypothekenscheinverkauf einige Gebühren an. In der Regel werden Anleger die Verkäufer bitten, diese Kosten zu tragen, daher ist es am besten, darauf vorbereitet zu sein. Um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben, was Sie erwartet, ähneln die Gebühren, die Sie sehen, den Abschlusskosten, wenn Sie ein Haus verkaufen. Sie sind wie folgt:

1. Titelsuche und Versicherung
2. Vorbereitung von Dokumenten
3. Escrow gebühren
4. Bewertung Gebühren
5. Überweisungsgebühren
6. Erstellung eines Begünstigten statement
7. Aufzeichnung der Tat
8. Provisionsgebühren

Was passiert mit einer Hypothekarschuldverschreibung nach dem Verkauf?

In der Regel halten Anleger nach dem Kauf einer Hypothekarschuldverschreibung das Darlehen entweder bis zur Fälligkeit oder verkaufen das Darlehen ganz oder teilweise an einen anderen Investor oder ein anderes Unternehmen. Dies gilt als ganzes Darlehen Handel, nicht mit einer hypothekenbesicherten Sicherheit verwechselt werden.