vid en eller annan punkt får de flesta enfamiljsinvesterare uppmaningen att expandera till en annan typ av investeringsfastigheter. Oftast är fastigheten de väljer att äga ett flerfamiljshus.

ett litet flerfamiljshus kan öka ditt kassaflöde, växa din fastighetsportfölj snabbare och är lätt att finansiera, vilket gör det till det perfekta valet för nybörjare eller erfarna ägare som letar efter något annat.

Definition av ett flerfamiljshus

ett flerfamiljshus är en fastighet som har mer än en enhet att bo, var och en med eget kök och badrum.

exempel på flerfamiljshus inkluderar ett hus med vind eller garage omvandlat till ett bostadsutrymme med kök och badrum, Fastigheter med flera enheter med två, tre eller fyra enheter och medelstora och stora lägenhetsbyggnader och komplex.

typer av flerfamiljshus

flerfamiljshusstyper kategoriseras efter antalet hyresenheter eller ”dörrar” som varje fastighet innehåller:

• Duplex: 2 bostadsenheter sida vid sida eller staplade som första och andra våningen. Varje enhet har en egen separat ingång, ofta med en gemensam veranda, fram-och bakgård och parkeringsplats.
• Triplex: 3 bostäder ordnade bredvid varandra eller som en tre våningar konfiguration, även känd som en ”tre platta” på vissa marknader.
• Fourplex: 4 bostäder konfigurerade sida vid sida eller Med två enheter på första våningen och två enheter på andra våningen.
• Radhus: bifogade hus sida vid sida med privata ingångar, även känd som ett ”radhus” på vissa marknader.tvättmöjligheter i flerfamiljshus delas ibland, beroende på hur fastigheten byggdes. Med gemensamma utrymmen som dessa betalar hyresvärdar kostnaden för vatten och el och skickar sedan extrakostnaden till hyresgästen.

  

  fördelar med att investera i ett flerfamiljshus

  investera i mindre flerfamiljshus är en perfekt strategi att följa om du letar efter konsekvent kassaflöde plus långsam och stadig uppskattning av marknadsvärdet. De främsta fördelarna med att investera i ett flerfamiljshus inkluderar:

  1. Mer kassaflöde

  även om bruttohyran från ett hus kan vara högre än de enskilda enhetshyrorna i ett flerfamiljshus, kommer det kumulativa kassaflödet att vara mer med en flerfamiljsinvestering. till exempel, om marknadshyror för ett enfamiljshus är $1,000 och varje enhet i en duplexhyror för $650 per månad, genererar du 30% mer-$300 extra per månad – i brutto kassaflöde. eftersom kvadratmeter av en flerfamiljsenhet vanligtvis är mindre än ett hus, kan dina driftskostnader per enhet också vara lägre, vilket ger en extra boost till din bottenlinje.

  2. Mindre vakansrisk

  När du äger ett enfamiljshus och hyresgästen lämnar, händer två saker: Din vakansgrad är 100% och ditt kassaflöde är negativt så länge det tar att hitta en kvalificerad hyresgäst.

  å andra sidan, att äga ett flerfamiljshus gör det mycket osannolikt att varje enhet kommer att bli ledig samtidigt.

  medan ingen investerare gillar att förlora hyresintäkter på grund av vakans, när du köper ett flerfamiljshus med konservativ hävstång, är det ganska troligt att hyresintäkterna från de ockuperade enheterna kommer att betala för inteckning och driftskostnader tills du kan hitta en ersättningshyresgäst.

  3. Flexibla finansieringsalternativ

  på de flesta marknader kan du finansiera ett litet flerfamiljshus på samma sätt som du skulle köpa ett hus med ett konventionellt, FHA eller VA-lån. Beroende på långivaren kan räntorna vara lite högre och kapitalreserv konton som krävs av långivaren kan vara större.

  4. Lättare att öka värdet

  Om du inte har en högriskstrategi för att fixa och vända, finns det bara så mycket du kan göra för att öka värdet på ett enfamiljshus.

  en del av anledningen är att ägare på många marknader är de främsta köparna av hus och inte investerare. Så även om takräntan för ditt hyreshus innebär ett marknadsvärde på $150,000, om liknande hus säljer för $125,000 din kommer också.

  däremot värderas flerfamiljshus till stor del baserat på det rörelseresultat (NOI) de genererar. Detta innebär att alla värde lägga arbete du gör som leder till högre hyror och en större NOI kommer också att öka marknadsvärdet på din flerfamiljshus.

  5. Växa snabbt din fastighetsportfölj

  medan enfamiljshus investerare tänker i termer av” hus”, tänker flerfamiljsinvesterare i termer av” dörrar ” eller enheter under ägande. Varje enhet i en flerfamiljsfastighet genererar sin egen individuella ström av kassaflöde. eftersom de flesta investerare bygger fastighetsportföljer för det genererade kassaflödet är investeringar i flerfamiljshus ett enkelt sätt att kostnadseffektivt skala upp din fastighetsportfölj utan att behöva hitta och finansiera ett enskilt hus i taget.

  

  nackdelar med att investera i ett flerfamiljshus

  innan du bestämmer dig för att ta steget och investera i ett flerfamiljshus, var noga med att överväga dessa potentiella nackdelar för att undvika att bli fångad av vakt:

  • inköpspris per kvadratmeter kan vara högre än med ett enfamiljshus
  • försäkringspremier kan vara dyrare
  • kapitalreserv eller akutfondkonton som krävs av långivaren kan vara större
  • svårare att diversifiera geografiskt, eftersom alla dina enheter är en del av samma fastighet på en enda plats
  • begränsad exitstrategi eftersom din troliga köpare är en annan investerare

  ”House hacking”-att bo i en enhet medan du hyr ut en fastighet på en enda plats andra enheter ut – är en fras som ofta tippas som en av fördelarna med att köpa en flerfamiljshus.

  men i verkliga livet, hus hacking är inte alls lika attraktiv som det låter. Det är därför de flesta flerfamiljshus investerare hyra en lokal fastighetschef för att snabbt hantera reparationer, ta itu med hyresgästen frågor, och få lediga enheter hyrs snabbt.

  

  enfamiljshus vs. Flerfamiljshus

  enfamiljshus och flerfamiljshus är de två mest populära alternativen för bostadsfastighetsinvesterare. Här är en snabb titt på för-och nackdelar med varje:

  enfamiljshus

  • Pros:
  • lätt att hitta på någon marknad
  • perfekt för familjer eller hyresgäster som vill ha integritet
  • flera exitstrategi genom att sälja till en ägare, en annan investerare eller hyresgästen
  • Cons:
  • begränsad möjlighet att lägga till värde och öka hyresintäkterna
  • svårare att skala upp en portfölj om du köper ett hus i taget
  • vissa hus är i en HOA, vilket skapar en extra kostnad och potentiella klagomål från en hyper-aktiv föreningschef

  flerfamiljshus

  • pros:
  • finansiering liknar att köpa ett enfamiljshus
  • flera enheter hjälper till att hålla beläggningsnivåerna höga
  • enkelt sätt att starta ett fastighetsinvesteringsföretag genom att lägga till flera enheter i din fastighetsportfölj
  • nackdelar:
  • Hyresgästhantering kan vara svårt utan en lokal fastighetschef
  • högre potentiell driftskostnad på grund av en större mängd hyresgästomsättning
  • begränsad exitstrategi för att sälja till en annan investerare

  Tips för att investera i flerfamiljshus

  att investera i en flerfamiljshus är lite mer komplicerat än att köpa ett enfamiljshus eftersom det finns fler variabler eller ”rörliga delar.”Varje enhet har sin egen uppsättning av inventarier och apparater, olika hyresgäster, och möjlighet till mervärde.

  1. Plats

  ofta de bästa flerfamiljshus investeringar finns nära Stora flerbostadshus. Medan lägenhetshyresgäster kanske inte har råd att hyra ett hus, ser de ofta att bo i ett litet flerfamiljshus som ett steg upp från lägenhetsboende.

  andra faktorer som gör en plats bra för flerfamiljshus inkluderar marknader med stark tillväxt, ett högt bostadsprisindex och fina stadsdelar för att locka ett bredare utbud av potentiella hyresgäster.

  2. Unit count

  Duplex, triplex och fyra-plex flerfamiljshus är ett bra sätt att börja investera i flerfamiljsfastigheter utan högre risk för större flerbostadshus.

  hyresfastigheter med ett mindre antal enheter kan också erbjuda den största uppåtpotentialen samtidigt som de är överkomliga att köpa.

  3. Inkomstpotential

  När man undersöker flerfamiljshus att köpa är det bra att göra en ”verklighetskontroll” genom att verifiera att de nuvarande hyrorna är ”på marknaden” istället för att ta säljarens ord för det.

  Rentometer låter dig jämföra din hyra med andra liknande lokala fastigheter, medan Rentcaf Audrey är ett bra sätt att lära sig vad de större lägenhetsoperatörerna tar ut för uthyrning.flerfamiljshus kan också erbjuda fler möjligheter att skapa ytterligare inkrementella intäktsströmmar, såsom en myntdriven tvättstuga, premium Täckt Parkering, höghastighetsinternet och säkerhetssystem.

  4. Säljaren motivation

  att förstå säljarens heta knappar i någon fastighetstransaktion är ett av de bästa sätten att göra en hel del. Erfarna investerare vet att säljarens motivation inte alltid handlar om pris.

  Ibland behöver en säljare en snabb stängning av escrow för att undvika en pre-avskärmning. Andra gånger kan det vara uppskjutet underhåll som säljaren inte har råd med eller en problemhyresgäst som den nuvarande ägaren inte har färdigheter att hantera. Ju bättre förståelse du har för varför säljaren verkligen säljer, desto större blir dina potentiella besparingar.

  

  bra marknader för flerfamiljshus

  det finns flera egenskaper som nästan alla bra flerfamiljsmarknader har gemensamt:

  • Solid jobbtillväxt och en mångsidig sysselsättningsbas som inte är beroende av en enda bransch eller ett företag
  • nybyggnation är en indikation på hur de stora utvecklarna och private equity-investerarna ser fastighetsmarknaden växa
  • stort antal stora hyreshus och komplex indikerar efterfrågan på flerfamiljshus hyresfastigheter är stark och ger en källa för potentiella hyresgäster som letar efter en trevligare plats att bo
  • bostadspriser index där marknader med högsta index på 150 eller mer är de minst prisvärda platserna att äga ett hem
  • andel av hyresgäster ockuperade hushåll, helst 50% eller högre, indikerar efterfrågan på hyresfastigheter växer på grund av befolknings-och jobbtillväxt och den höga kostnaden för att köpa ett hem
  • marknadsvakansgraden nära det nationella genomsnittet på mellan 4% och 6%
  • Takräntor som liknar eller är större än enfamiljshus på samma marknad, även om högre tak kan signalera ökad risk
  • Genomsnittlig Historisk hyrestillväxt på minst 4%, något högre än det nationella genomsnittet
  • lägre kostnad per enhet jämfört med till ett enfamiljshus, även om det totala köpeskillingen kan var högre än att köpa ett hem