typerna och kategorierna av fraktionellt ägande arrangemang

av Andy Sirkin

förstå de vanligaste fraktionella ägandevillkoren och jargongen.

”fraktionellt ägande”, ”samägande”och” delat ägande ”

fraktionellt ägande, samägande och delat ägande kan beskriva alla arrangemang där två eller flera personer delar ägande av något, oavsett om de delar användning eller inte. Fraktionellt ägande verkar vara framväxande som den som oftast används för tidsbaserad delning av semesterfastigheter i USA, men samägande och delat ägande används ofta för att beskriva dessa arrangemang i andra engelsktalande länder. Det faktum att ett arrangemang beskrivs med en av dessa termer snarare än en annan kan hänföras till säljarens personliga smak och projektets placering, snarare än två projekttypen eller egenskaperna.

” Private Residence Club ”

generellt innebär en privat residence club (eller” PRC”) eget ägande (men inte nödvändigtvis deeded ägande) av en specifik fastighet med 4-13 ägare per hem. Privata bostadsklubbar tenderar att vara i den höga delen av fraktionerade ägaralternativ när det gäller enhetsstorlek, rekreationsnivå och prissättning. I de flesta PRC: er är användningen inte enhetsspecifik, vilket innebär att en viss ägare använder vilken enhet (av lämplig storlek och typ) som råkar vara tillgänglig under hans/hennes Användningsperiod.

”Destination Club” och ”Vacation Club”

Destination club och vacation club betyder olika saker för olika säljare, och definitionerna som används här kommer inte att vara sanna över hela linjen. Destinationsklubbar och semesterklubbar involverar vanligtvis flera hem på olika platser, med ett användningssystem som gör det möjligt för deltagarna att använda något av hemmen i klubben. Det finns variationer i eget kapital och icke-eget kapital, som kännetecknas av huruvida deltagarna har ett ägarintresse (som kan göras eller inte) i ett eller flera hem som kontrolleras av klubben. Både aktie-och icke-aktieklubbar ger ofta en exitstrategi efter ett förinställt antal års deltagande. I klubbar utanför eget kapital baseras det belopp som den avgående klubbmedlemmen mottar i allmänhet på det ursprungliga inköpspriset eller på det pris som tas ut för nya medlemskap vid tidpunkten för medlemmens utträde, medan utbetalningen i aktieklubbar baseras på marknadsvärdet på de fastigheter som ägs av klubben.

”Timeshare”

Timeshare är kanske den mest missförstådda termen i fractional vacation property lexicon, till stor del för att många säljare vill distansera sig från högtrycksförsäljningstaktiken, dålig kvalitet och dyster återförsäljningsprestanda för många första generationens timeshare-projekt. Enligt den gemensamma juridiska definitionen beskriver timeshare alla arrangemang där användningen av egendom delas baserat på tid, och det finns ingen tillförlitlig skillnad mellan fastigheter som marknadsförs som timeshares och de som marknadsförs som fraktionaler eller privata bostadsklubbar. I motsats till vad de flesta tror är många timeshares deeded och många fraktionaler och privata bostadsklubbar är det inte.

”Kvartalsaktie”

Kvartalsaktie används för att beskriva alla delade ägararrangemang som involverar fyra lika stora ägarandelar. De flesta kvartal aktiearrangemang innebär deeded fraktionerad ägande av ett enda hem eller bostadsrätt, men det finns undantag från denna allmänna regel.

”eget kapital” kontra ”icke-eget kapital”

i aktiefraktionerade arrangemang äger och använder deltagarna den delade egendomen, medan de i icke-eget kapital endast använder den. Äganderätt kan innebära att namnges på juridisk titel till den delade egendomen, eller att äga ett förtroende, företag eller annan enhet som äger den delade egendomen. Fastigheten som är fraktionellt ägd kan vara ett enda hem, flera hem eller en utväg med flera enheter. I allmänhet är aktiefraktionella arrangemang mindre riskabla, ger skattefördelar, ger ägarna en större grad av kontroll över den delade egendomen och är mer benägna att hålla värde eller uppskatta över tiden. Men som alla generaliseringar kan dessa vara vilseledande, och det är viktigt att undersöka fördelarna med varje enskilt erbjudande.

”Deeded” och ”Titled”

i deeded och titled fractional arrangements listas deltagarna på den juridiska titeln till fastigheten. Fastigheten som är deeded kan vara ett enda hem, flera hem eller en multi-unit resort. Fördelarna med deeded fractional ägande är vanligtvis överdrivna, och nackdelarna uppskattas sällan. Jämfört med andra aktiefraktionella semesterarrangemang är fördelen med deeded ägande överlägsen skattebehandling för amerikanska skattebetalare som äger amerikansk fraktionell egendom, men denna fördel existerar endast om alla fraktionerade ägare använder fastigheten uteslutande som bostad. Andra förmodade fördelar, såsom bättre återförsäljningsvärde, mer ägarkontroll och lägre risk, är illusioner. Dessutom har deeded ägande några betydande nackdelar jämfört med andra typer av aktiefraktioner. Otillräckliga eller felaktigt förberedda fraktionerade ägandedokument (eller värre, inga dokument alls) orsakar mycket mer betydande och dyra problem i deeded ägande än i icke-deeded ägande. Deeded arrangemangen har också mer besvärliga finansierings-och återförsäljningsförfaranden och högre ansvarsrisker. Om den delade egendomen inte finns i ett land med ett snabbt, billigt och effektivt system för överföring av ägande och ett välutvecklat icke-rättsligt verkställighetssystem, bör deeded ägande undvikas.

”Condominium Hotels”, ”Condo Hotels” och ”Condotels”

termerna ”condominium hotels”, ”condo hotels” och ”condotels” beskriver vanligtvis ett hotell som har delats in i bostadsrätter, där varje ägare äger hela en viss Bostadsrätt. Ledningen driver hotellet och delar intäkterna med bostadsrättsägaren, som också kan använda fastigheten själv, ibland gratis och ibland mot en avgift. När det bara finns en ägare per lägenhet är dessa arrangemang inte fraktionellt ägande. Men termerna används ibland för att beskriva ett hotell som inte har delats upp, där ägarna äger en procentandel av hela utvecklingen snarare än hela ett specifikt rum eller svit. När de används på detta sätt beskriver termerna en typ av fraktionellt ägande, men arrangemanget involverar faktiskt inte en bostadsrätt.

om författaren

Andy Sirkin har fokuserat på fraktionerade fastighetsprojekt sedan 1985 och har varit involverad i skapandet av projekt i hela USA, Europa och Central-och Sydamerika, allt i storlek från ett enda hus eller bostadsrätt upp till hundratals fraktionella intressen. Denna bredd av erfarenhet gör det möjligt för företaget att dra nytta av ett stort bibliotek med fraktionerad projektdokumentation samt omfattande kunskap om marknadsförings-och registreringskrav för praktiskt taget vilken plats som helst där ett projekt kan vara beläget eller potentiellt marknadsfört. Andy är författare till två böcker samt många publicerade artiklar och har sammanställt en sökbar disk som innehåller hela texten och en sammanfattning av fraktionell äganderätt för alla 50 amerikanska stater. Han har också skapat ett omfattande bibliotek med instruktionsmaterial för bråkutvecklare, mäklare och köpare, tillgängliga på sirkinfractionallawyers.com. han är en ackrediterad instruktör med California Department of Real Estate, och genomför ofta workshops och visas på konferenser över hela världen. Han delar för närvarande sin tid mellan kontor i Paris och San Francisco, och kan kontaktas via vårt kontaktformulär.