just när jag trodde att jag skulle ta en paus från att rapportera om effekterna av covid-19-pandemin på fastighetsmarknaden i Chicago går jag över den här artikeln: bostadspriserna i Chicago ökar. Här är varför. Den artikeln och rubriken dras till stor del från en Crains artikel som gör att fastighetspriserna trotsar krisen och påpekar att medianhuspriserna löper 2.9% före förra året, inventeringen är stram, antalet visningar ökar och listor får flera erbjudanden. Men jag har sagt att himlen är falling…so vad händer här?

Tja, jag har inte fel. Självklart inte. Och Crains data är inte heller fel. Problemet är hur du tolkar data. Först och främst märker att Crains artikel fokuserar på hela tunnelbanan medan jag har fokuserat på bara Chicago. Jag kommer tillbaka till det lite senare men först låt oss gräva i data.

det första jag vill påpeka är en av mina favoritdöda hästar. Vid flera tillfällen har jag förklarat hur median bostadspriser berätta ingenting om bostadspriserna. Det visar sig att det som händer just nu är ett perfekt exempel på bara en av de punkter jag gjorde i det gamla inlägget. I April Chicago median bostadspriserna steg med 9.2% jämfört med förra året. Låter imponerande, eller hur? Men i stället för att representera en 9.2% ökning av bostadspriserna allt det verkligen representerar är en förskjutning i försäljningen till dyrare bostäder som lägre inkomster bostadsköpare har drabbats mycket hårdare än övre inkomst bostadsköpare.

uppgifterna bär detta i inga osäkra termer. Endast 414 bostäder såldes under $200k, vilket är en minskning med 36.4% från förra året. Det var emellertid bara en 15.9% nedgång i hemförsäljningen mellan $200 – 500K och en 11.9% nedgång i bostäder mellan $500 K – $1 MM. medan det var en 37.8% minskning av hemförsäljningen över $1 MM det är ett mycket mindre segment av marknaden-endast 79 enheter sålda i April. Så det skiftet förklarar ganska mycket ökningen av median bostadspriserna.

Nu om du vill veta hur priserna på bostäder verkligen svarar måste du vänta ett tag för att Shiller-numren ska komma ut. Men som jag påpekade för en månad sedan förutspår Chicago home price futures en ganska dyster framtid.

Heminventering

Jag har täckt Heminventering i mina veckovisa uppdateringar om effekterna av Covid-19 på fastighetsmarknaden i Chicago. Alla fokuserar på den absoluta lagernivån, som faktiskt är nere. Men när du konverterar det till veckors leverans till den nuvarande takt som kontrakten skrivs inventering är faktiskt upp en hel del från förra året.

visar aktivitet

Jag har inte riktigt fokuserat för mycket på att visa aktivitet eftersom det bara varit tillgängligt för mig på månadsnivå men jag borde ha påpekat att, som du förväntar dig, visar aktivitet har varit långt ner. Mars visningar per notering i Chicago gick från 5.8 förra året till 4.8 i år medan April visningar gick från 5.3 till 3.5. Men antalet visningar innan du får ett kontrakt förändrades inte riktigt. Och det är därför kontraktsaktiviteten är så låg. Köparna är bara inte där.

det är inte att säga att saker inte blir bättre, vilket är Dennis Rodkins poäng. Han är författare till Crains artikel ovan och han var vänlig nog att uppmärksamma en graf tillgänglig genom ShowingTime som hjälper till att schemalägga våra visningar. Dessa grafer tittar på att visa aktivitet – för hela Illinois – i förhållande till början av året så att du inte direkt kan berätta hur det jämförs med förra året. Men jag tror att det är säkert att säga att det i början blev riktigt dåligt och nu är de ganska bättre men inte riktigt tillbaka till det normala.

visningar tankade när vi gick i isolering men de har återhämtat sig sedan

flera erbjudanden

vi hör ofta om flera erbjudandesituationer i samband med en het marknad men jag vet aldrig vad jag ska göra av dessa berättelser. För det första är detta alltid anekdotisk information som jag tenderar att ignorera. Och då vet du aldrig om flera erbjudanden var resultatet av att marknaden var varm eller om ämnesegenskaperna bara var undervärderade. Till exempel, Crain artikel talar om en 2 sovrum Uptown lägenhet som fick 11 erbjudanden efter bara några dagar på marknaden. Den enheten var underprissatt. Det var en 1343 kvadratmeter enhet prissatt till $290k jämfört med en 1170 kvadratmeter enhet som såldes för $286k på bara 4 dagar tillbaka i början av februari. Inte konstigt att det fick 11 erbjudanden.

Chicago Vs. Förorterna

som jag nämnde i början av detta inlägg tittade Crains artikel på data för hela tunnelbanan medan jag har fokuserat på Chicago. Det visar sig att förorterna klarar sig bättre än staden och det kan eventuellt återspegla en plötslig disenchantment med tätt packade stadsområden mot bakgrund av riskerna från smitta. Det har varit berättelser om New York City förorter ser en boom i intresse nyligen.

Så hur vet jag att förorterna klarar sig bättre än staden? Det tydligaste beviset är i antalet kontrakt som skrivs. För April var Chicago nere 51.6% från förra året. Du Page county var bara något bättre med en nedgång på 45,4%. Kane county var dock bara nere 33,9% och Lake county var bara nere 36,8%. Så Alla data för Chicago kommer förmodligen att se sämre ut än vad det gör för hela tunnelbanan.

hur som helst, som du kan se kan det vara lite för tidigt att förklara seger för Chicago fastighetsmarknaden. Saker arbetar långsamt tillbaka till det normala men det är svårt att föreställa sig att marknaden inte skadas eftersom vi oundvikligen rusar mot lågkonjunktur.

#RealEstate #ChicagoRealEstate #Coronavirus

Gary Lucido är President för Lucid Realty, Chicago-områdets fullservice fastighetsmäklare som erbjuder rabatter för hemköpare och rabattprovisioner. Om du vill hålla dig uppdaterad på fastighetsmarknaden i Chicago eller få en insiders syn på fastighetsbranschens sömmiga buk kan du prenumerera på att bli verklig via e-post med formuläret nedan. Var noga med att verifiera din e-postadress när du får verifieringsmeddelandet.