vad betyder avskärmning exakt? Enkelt uttryckt tillåter avskärmningsprocessen en långivare att återhämta det belopp som är skyldigt på ett fallerat lån genom att sälja eller ta ägande av fastigheten. Enligt Realtytracs amerikanska Avskärmningsmarknadsrapport, från och med den 29 maj 2020, fanns det 330 105 fastigheter i ”något skede av avskärmning (standard, auktion eller bankägd)” i USA, så det är knappast en ovanlig händelse.

Om du (eller en älskad) står inför avskärmning, se till att du förstår processen. Även om det finns variation från stat till stat, finns det normalt sex faser av ett avskärmningsförfarande.

fas 1: betalningsstandard

en betalningsstandard uppstår när en låntagare har missat minst en hypotekslån. Långivaren skickar ett missat betalningsmeddelande som indikerar att den ännu inte har fått månadens betalning.

vanligtvis betalas hypotekslån den första dagen i varje månad, och många långivare erbjuder en grace period fram till den 15: e månaden. Därefter kan långivaren ta ut en sen betalningsavgift och skicka det missade betalningsmeddelandet.

Efter två betalningar missas, kommer långivaren ofta följa upp med en efterfrågan brev. Detta är allvarligare än ett missat betalningsmeddelande. Men vid denna tidpunkt kan långivaren fortfarande vara villig att arbeta med låntagaren för att vidta åtgärder för att komma ikapp på betalningar. Låntagaren måste normalt betala de sena betalningarna inom 30 dagar efter mottagandet av brevet.

fas 2: meddelande om standard

ett meddelande om standard (NOD) skickas efter 90 dagars missade betalningar. I vissa stater, meddelandet placeras framträdande på hemmet. Vid denna tidpunkt kommer lånet att överlämnas till långivarens avskärmningsavdelning i samma län där fastigheten ligger. Låntagaren informeras om att meddelandet kommer att registreras.

långivaren ger vanligtvis låntagaren ytterligare 90 dagar för att reglera betalningarna och återställa lånet. Detta kallas ” återinställningsperioden.”

fas 3: Meddelande om förvaltarens försäljning

om lånet inte har uppdaterats inom 90 dagar efter meddelandet om fallissemang, kommer ett meddelande om förvaltarens försäljning att registreras i det län där fastigheten är belägen.

långivaren måste också i allmänhet publicera ett meddelande i lokaltidningen i tre veckor som indikerar att fastigheten kommer att finnas tillgänglig på offentlig auktion. Alla ägares namn kommer att skrivas ut i meddelandet och tidningen, tillsammans med en juridisk beskrivning av fastigheten, dess adress och när och var försäljningen kommer att äga rum.

Fas 4: Förvaltarens försäljning

fastigheten är nu placerad för offentlig auktion och kommer att delas ut till högstbjudande som uppfyller alla nödvändiga krav. Långivaren (eller företaget som representerar långivaren) kommer att beräkna ett öppningsbud baserat på värdet på det utestående lånet och eventuella panträtter, obetalda skatter och kostnader i samband med försäljningen.

när högstbjudande har bekräftats och försäljningen är klar kommer en förvaltares handling vid försäljning att tillhandahållas den vinnande budgivaren. Fastigheten ägs sedan av köparen, som har rätt till omedelbar besittning.

fas 5: Fastighetsägd (REO)

om fastigheten inte säljs under den offentliga auktionen kommer långivaren att bli ägare och försöka sälja fastigheten via en mäklare eller med hjälp av en fastighetsägd (REO) kapitalförvaltare. Dessa egenskaper kallas ofta ”bankägda” och långivaren kan ta bort några av panträtterna och andra utgifter i ett försök att göra fastigheten mer attraktiv.

fas 6: vräkning

låntagaren kan ofta stanna i hemmet tills den har sålt antingen genom en offentlig auktion eller senare som en Reo-fastighet. Vid denna tidpunkt skickas ett utvisningsmeddelande som kräver att alla personer lämnar lokalerna omedelbart.

flera dagar kan tillhandahållas för att ge passagerarna tillräckligt med tid för att ta bort eventuella personliga tillhörigheter. Sedan, vanligtvis, den lokala sheriffen kommer att besöka fastigheten och ta bort folket och eventuella kvarvarande tillhörigheter. De senare lagras och kan hämtas vid ett senare tillfälle mot en avgift.

den nedersta raden

under avskärmning processen, många långivare kommer att försöka göra arrangemang för låntagaren att fastna på lånet och undvika avskärmning. Det uppenbara problemet är att när en låntagare inte kan uppfylla en betalning blir det allt svårare att komma ikapp på flera betalningar.

om det finns en chans att du kan komma ikapp på betalningar—till exempel, du precis börjat ett nytt jobb efter en period av arbetslöshet—det är värt att tala med din långivare. Om en avskärmning är oundviklig, att veta vad som väntar under hela processen kan hjälpa dig att förbereda dig för de sex faserna av avskärmning.