innan du lägger in ett erbjudande på en lägenhet i en byggnad som fortfarande är under utveckling eller på annat sätt icke-garantibar, var medveten om de finansieringshinder du kan stöta på.

en villa anses vara icke-garantibar när den inte uppfyller Fannie Mae och Freddie Macs mortgage finance-kriterier. Utöver homebuyers kvalifikationer för finansiering av köplånet, placerar dessa enheter ytterligare förväntningar på lägenhetssamhället.eftersom Fannie Mae och Freddie Mac köper konventionella inteckningar på sekundärmarknaden, om lägenheten inte uppfyller deras kriterier, kommer ingen av enheterna att köpa lånet. Stora långivare, som säljer lån i stort antal, kommer inte att utfärda en lägenhet inteckning som inte kan säljas (tillsammans med andra inteckningar som har utfärdats).

båda enheterna har en lång lista med krav för att köpa bostadslån. För att vara garantibar måste en lägenhetssamhälle uppfylla följande kvalifikationer, bland annat:

• konstruktion måste vara komplett.
• mer än hälften av enheterna måste vara ägare.
• ingen individ eller företag kan äga mer än 10 procent av lägenhetsenheterna i samhället; detta inkluderar utvecklaren.
• husägarföreningen måste vara under kontroll av invånarna, i motsats till utvecklaren.
• mer än 75 procent av invånarna måste vara aktuella med HOA-avgifterna.
• HOA kan inte namnges i några aktuella stämningar.
• Om gemenskapen inte uteslutande är avsedd för bostadsbruk, måste kommersiellt utrymme vara 25 procent eller mindre av den totala byggnaden kvadratmeter.

När du vill köpa en villa är det viktigt att veta i förväg om projektet uppfyller standarden på långivaren du tänker arbeta med.

Hur får jag reda på om en lägenhet är garantibar?

ett enkelt sätt för alla att avgöra om en lägenhet är garanti är att kontrollera både VA och FHA godkända condos listor. Om lägenhetsbyggnaden du tittar på finns på listan bör den vara helt garantibar.

var inte panik om din byggnad inte finns på listan. Det finns en chans att byggnaden fortfarande är garantibar men att bara ingen i föreningen har försökt få den VA eller FHA godkänd.

i slutändan är det inte ditt ansvar att avgöra om en lägenhet är garantibar. Din långivare och fastighetsmäklare kommer att göra jobbet för din räkning. Detta innebär vanligtvis att skicka ut ett frågeformulär till husägare föreningen och sedan analysera resultaten.

typer av icke-warrantable condos

Icke-warrantable condos kan delas in i två olika kategorier: framtida warrantable och permanent non-warrantable.

en framtida garantibar lägenhet kommer att bli garantibar i framtiden. Låt oss säga att du köper en lägenhet i ett komplex som uppfyller alla regeringens villkor förutom att komplexet fortfarande har ytterligare faser planerade. Vid inköpstillfället skulle din lägenhet anses vara icke-garantibar enligt Fannie Mae och Freddie Macs kriterier eftersom hela komplexet inte är komplett. Din lägenhet blir dock garanti när dessa faser är klara.

ett annat exempel är om förhållandet mellan ägarboende ändras. Tänk på att byggnadens HOA fastställer en gräns för antalet enheter som kan hyras ut. Detta skulle tvinga vissa ägare att antingen bo i enheterna själva eller sälja. Hur som helst skulle byggnaden överensstämma med reglerna för ägarbeläggning som fastställts av regeringen och bli garantibar.

Du kan förvänta dig mer gynnsamma villkor från din långivare om det finns en stark anledning att tro att lägenheten kommer att bli garantibar i framtiden.

en permanent icke-garantibar lägenhet kommer aldrig att uppfylla Frannie Mae och Freddie Macs kriterier. Dessa kan vara projekt där en stor andel kvadratmeter ägnas åt kommersiellt utrymme eller om det finns en mycket stor andel hyror inom byggnaden.

det är osannolikt att dessa grundläggande aspekter skulle förändras i framtiden, vilket innebär att Lägenhetsbyggnaden är permanent icke-garantibar.

riskerna med att köpa en icke-Garantibar Lägenhet

även om det fortfarande är möjligt att köpa en lägenhet med finansiering om det visar sig vara icke-garantibar, finns det några ytterligare risker och kostnader att överväga. Här är de fyra faktorerna att noggrant väga om du funderar på att köpa en icke-garantibar lägenhet.

1. Sista minuten information. För att avgöra om en lägenhet är garanti, långivare skicka ett frågeformulär till condo HOA för att få svar om andra enheter, eventuella aktuella tvister och mer. Men en av de mest frustrerande problemen med en icke-garantibar lägenhet är att du kan lära dig att ett konventionellt lån inte fungerar bara dagar före det planerade stängningsdatumet.

problemet här är att långivaren normalt inte beställer condo-frågeformuläret tills bedömningen är klar.

för att undvika att förlora på din lägenhet köp eller trycka tillbaka ditt slutdatum, fråga om ett lån officer erfarenhet med icke-garanti lägenhet erbjudanden innan du ens börja sin ansökningsprocess.

2. Stora långivare kommer inte att vika. Om du ursprungligen tänkt att finansiera din inteckning genom en stor långivare som Wells Fargo, Chase eller Quicken lån, är en icke-garantibar lägenhet sannolikt inte ett alternativ.

dessa större långivare föredrar att fokusera på A-papper och rena, enkla erbjudanden. De medelstora till små långivare kommer att vara de som har några undantag processer på plats, eller alternativa investerare som kommer att köpa den inteckning från dem.

stora långivare utfärdar så många lån regelbundet att de inte har möjlighet att ta på sig en inteckning som de inte kan sälja på sekundärmarknaden med sina andra inteckningar. En mindre bank eller kreditförening kanske kan överväga ett lån från fall till fall, eftersom det inte säljer inteckningar på sekundärmarknaden i samma volym.

den typ av inteckning som vanligtvis är tillgänglig för en icke-garantibar lägenhet är ett portföljlån, som inte ompaketeras och säljs på sekundärmarknaden, men hålls av den ursprungliga långivaren som en del av sin investeringsportfölj.

3. Mindre önskvärda priser. Genom att bedriva icke-konventionell utlåning tittar du också på en högre ränta än du skulle betala med ett konventionellt lån. Om långivaren kommer att ta en större risk för dig och din lägenhet, kommer de att kräva en högre avkastning på sin investering för att ta på denna ytterligare risk.

Du förväntas vanligtvis ge en större utbetalning-så mycket som 30 procent.

ett annat alternativ är att begära en begränsad granskning av Freddie Mac, som tar bort några av de nödvändiga kriterierna för att betrakta gemenskapen som garantibar. Detta kräver dock att du lägger minst 10 procent av inköpspriset till en förskottsbetalning eller mer, beroende på var du bor, och hemmet måste vara din primära bostad, bland andra nödvändiga kriterier.

4. När det gäller condo gemenskap villkor. Den största oro du borde ha om en icke-garantibar lägenhet är om det är en bra investering för dina pengar. Fannie Mae och Freddie Mac kräver en hel del kvalifikationer för att överväga en lägenhet garanti – och några av dessa röda flaggor bör göra dig ompröva ditt köp.

till exempel om det är aktiv rättegång med en osäker summa pengar som samhället kan behöva betala är ett stort problem, särskilt om det ligger utanför lägenhetsföreningens reserver, eftersom samhällsägare måste kompensera kostnaden.

om några detaljer om condo gemenskapens kvalifikationer kvitta ett larm, ompröva ditt köp innan du tar på en högre ränta eller större handpenning.

Om du eller någon du känner överväger att köpa eller sälja ett hem i Columbus, Ohio, ring oss så hjälper vi dig gärna!

Opland Group är specialiserat på fastighetsförsäljning, lyx hemförsäljning, kort försäljning i; Bexley 43209 Columbus 43201 43206 43214 43215 Delaware 43015 centrala Dublin 43016 43017 Gahanna 43219 43230 Grandview Heights 43212 Galena 43021 Hilliard 43026 Lewis Center 43035 New Albany 43054 Pickerington 43147 Polaris Powell 43065 övre Arlington 43220 43221 Westerville 43081 43082 Worthington 43235

Anslut med oss