tro det eller ej, att få en inteckning från en bank är inte det enda sättet att finansiera köp av ett hem. I själva verket kan säljaren finansiering i fastigheter och i synnerhet säljaren carry-back inteckningar ofta vara ett lönsamt alternativ till en traditionell hypotekslån.

om du undrar vad en säljare carry-back inteckning är, läs vidare nedan. Detta är din guide till carry-back inteckning processen.

Vad är säljaren carry-back inteckningar?

i fastigheter faller säljaren tillbaka inteckningar under paraplyet för ägarfinansiering. Ägarfinansiering, eller säljarfinansiering, som också kallas ”säljarfinansiering” eller ”tillhandahålla en holding mortgage”, inträffar när i stället för att få en inteckning från en bank eller långivare för att köpa fastigheten, kommer ägaren att finansiera bostäder till salu. När försäljningen går igenom är köparen sedan ansvarig för att göra regelbundna avbetalningar till säljaren i utbyte mot eget kapital i fastigheten.

även om termen” ägare carry kontrakt ” ibland kan användas för att hänvisa till en fastighet som är helt finansieras av säljaren, med en carry-back hypotekslån, vanligtvis säljaren samtycker till att finansiera bara en del av hemets köpeskilling.

i det här fallet, medan huvuddelen av pengarna kan komma från ett traditionellt banklån, kan säljaren komma överens om att finansiera en extra procentandel av inköpspriset, vilket ger köparen möjlighet att göra en mindre utbetalning.

när ägaren bär villkor överenskommits, är de vanligtvis säkrade genom att skapa en inteckning och en inteckning not. Dessa avtal kan dock också dokumenteras med ett markavtal eller förtroende. Men när dokumenten har spelats in, någon säljare finansiering bolån bli en extra junior lån på fastigheten.

hur det hela fungerar: en säljare carry-back inteckning exempel

låt oss säga att köparen går med på att köpa hem för $100.000. Men de kan bara få bankfinansiering för upp till $80,000 och de har bara $10,000 sparat för en förskottsbetalning. I denna situation, snarare än att låta försäljningen falla igenom, kan de två parterna kunna nå en överenskommelse om att säljaren finansierar ett bostadslån värt den slutliga $10,000. Med andra ord kommer ägaren att bära lånet på tio tusen dollar.

skäl att överväga en carry-back mortgage

traditionellt sett är säljaren carry-back inteckningar mestadels sett i ner fastighetsmarknaderna. När allt kommer omkring, säljare finansiering bolån tillåter köpare som inte kan godkännas för bankfinansiering chansen att bli en husägare.

under rätt omständigheter kan det vara en win-win-situation. Köparen får den finansiering de behöver för att köpa ett hem och säljaren kan sälja sitt hem, ofta med en bättre avkastning än de skulle få med en annan investering av samma storlek.

enkelt uttryckt, fastigheter som tillåter bära tillbaka lån brukar få ett högre försäljningspris. För sin del, köpare kan vara villiga att betala mer om det innebär att de har en livskraftig väg att bli en husägare. På säljarens slut kan de få mer pengar ur försäljningen av sin investering, plus de kan ofta ta ut ränta för att kompensera dem för besväret med att behöva agera som en bank.

potentiella nackdelar med en carry-back inteckning

den största nackdelen med att komma överens om att carry-back en inteckning är att du tar en risk. Det finns en risk att köparen kan sluta göra regelbundna betalningar på hemmet, då skulle du vara ansvarig för att inleda avskärmningsförfaranden.

dessutom, även om du har sålt ditt hem, om du accepterar månatliga betalningar, kommer det att ta lång tid att få tillbaka din investering.

även om det kan vara trevligt att ha en extra källa till månadsinkomst, kommer du inte att kunna ta pengarna från försäljningen av ditt hem och utnyttja det för att köpa något annat på samma sätt som du skulle om du sålde till en köpare som hade använt bankfinansiering.

sälja din carry-back inteckning

lyckligtvis finns det ett lyckligt medium där du kan erbjuda säljaren finansiering för att hitta en köpare till ditt hem och fortfarande få en engångsbetalning. Du kan sälja en inteckning anteckning som du transporteras tillbaka till en investerare som Amerinote Xchange.

Tänk på att investerare behöver se en fördel med att köpa en hypotekslån, vilket innebär att de sannolikt kommer att köpa den till ett rabatterat pris. Som sagt, det finns flera faktorer som går in att bestämma hur en inteckning not prissätts.

faktorer som påverkar försäljningspriset för hypotekslån

kryddor: termen ”kryddor” avser köparens betalningshistorik. En säljare som har fått snabba betalningar för ett år eller mer kommer att få ett bättre bud än en som inte har samma meritlista.

lån-till-värde-förhållande: Eftersom högre kredit-till-värde-förhållanden utgör en större risk för investeraren, möter säljare med dessa anteckningar ofta brantare rabatter.

ränta: å andra sidan betyder högre räntor mer vinst för investeraren, så ju högre din ränta är desto lägre blir din rabatt.

amortering: kortare amorteringsvillkor innebär att en investering kommer att löna sig tidigare. Med detta i åtanke betalar investerare vanligtvis mer pengar för lån med kortare villkor.

använda: Slutligen kommer en hypotekslån som innehåller en betalare som är en enskild person istället för ett företag som ett aktiebolag att prissätta lånet mer positivt.

potentiella avgifter

slutligen, i en inteckning not försäljning, det finns några avgifter som kommer att uppstå. Vanligtvis kommer investerare att be säljare att axla dessa kostnader, så det är bäst att vara beredd på att gå in. För att ge dig en uppfattning om vad du kan förvänta dig, de avgifter du ser liknar stängningskostnaderna när du säljer ett hem. De är följande:

1. Titelsökning och försäkring
2. Dokumentberedning
3. Escrow avgifter
4. Skattningsavgifter
5. Banköverföringsavgifter
6. Upprättande av en stödmottagarförklaring
7. Inspelning av gärningen
8. Provisionsavgifter

vad händer med en hypotekslån efter att den sålts

vanligtvis, efter att ha köpt en hypotekslån, kommer investerare antingen att hålla lånet genom löptid eller sälja hela eller en del av lånet till en annan investerare eller enhet. Detta anses vara hela lån handel, inte att förväxla med en inteckning-backed säkerhet.