San Francisco este o regiune unică în peisajul locuințelor din California. Aici, prețurile locuințelor au depășit cu mult anii de Boom pre-mileniu, iar locurile de muncă au fost recuperate rapid după recesiunea din 2008 din cauza prezenței industriei tehnologice cu plată ridicată.

la fel, prețurile ridicate și inventarul limitat au exclus mulți rezidenți, provocând o criză a locuințelor atât pentru chiriași, cât și pentru cumpărători. Mai mult, recuperarea locurilor de muncă de invidiat din regiune nu protejează locuitorii din San Francisco de recesiunea din 2020, indusă de ani de acumulare economică, pe lângă prăbușirea financiară de la începutul acestui an și răspunsul la pandemia globală.

așteptați-vă să vedeți creșterea rapidă a prețurilor locuințelor din San Francisco în direcția inversă mai târziu în 2021, din cauza recesiunii continue și a moratoriului de blocare a pieței care expiră. Mai mult, tendința de lucru la distanță a determinat un număr tot mai mare de rezidenți din San Francisco să fugă din zona metroului pentru suburbii mai puțin costisitoare, în apropiere, reducând concurența cumpărătorilor de locuințe din oraș. Piața imobiliară va începe să se redreseze din recesiunea din 2020 aici, în San Francisco și în tot statul, în jurul anilor 2023-2024, momentul cărora va depinde în mare măsură de existența unor stimulente guvernamentale suplimentare, Crearea de locuri de muncă și/sau prelungiri ale moratoriului.

Vezi graficele de mai jos pentru activitatea curentă și previziunile pentru piața imobiliară din San Francisco.

actualizat la 3 martie 2021. Copie originală postat Martie 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

volumul vânzărilor acasă în San Francisco County este volatilă, dar a avut tendința de a rula un pas înaintea restului statului în ceea ce privește tendințele. Volumul vânzărilor de locuințe din San Francisco a atins apogeul în 2004 — cu un an înainte de vârful la nivel de stat-înainte de a se retrage în 2005-2006. Volumul vânzărilor la domiciliu a înregistrat un ritm anual relativ scăzut în 2012-2016, dar a scăzut semnificativ în 2017, un semnal al recesiunii la nivel de stat a vânzărilor care a avut loc în 2018. Dar această scădere a inversat cursul în 2018, cu totaluri de sfârșit de an în creștere cu 12% față de 2017. Volumul vânzărilor de locuințe din 2019 a încheiat anul cu 2% mai puține vânzări decât în 2018, iar volumul vânzărilor din 2020 a încheiat anul cu o ușoară 4% față de anul anterior.

San Francisco, cu concentrarea sa mare de locuri de muncă de înaltă plată în tehnologie și inventarul deprimant de scăzut al locuințelor, este aproape o economie în sine. Scăderea așteptărilor economice și prețurile încă ridicate ale locuințelor din regiune au făcut ca entuziasmul cumpărătorilor să scadă brusc în 2020. Pe măsură ce ne îndreptăm mai adânc în recesiunea din 2020, căutăm ca vânzările de locuințe să continue să scadă în perioada 2021-2022.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

rata cifrei de afaceri a chiriașilor din San Francisco a crescut semnificativ în 2017 la aproape 20%, ceea ce înseamnă că una din cinci gospodării din San Francisco 2017. Pe de altă parte, rata cifrei de afaceri a proprietarilor de locuințe (producerea vânzărilor și relocarea cumpărătorilor) a scăzut brusc în 2017 la doar 6%. Această rată scăzută a cifrei de afaceri se reflectă în scăderea abruptă a volumului de vânzări înregistrat și în 2017.

ratele de cifra de afaceri chiriaș și proprietar indică atât dorința și capacitatea corespunzătoare a chiriașilor și proprietarii de case pentru a muta. Odată cu pierderea locurilor de muncă și a veniturilor în timpul crizei financiare și a Marii Recesiuni din 2008, ratele cifrei de afaceri din San Francisco au scăzut. Cu toate acestea, atât ratele de afaceri ale chiriașilor, cât și ale proprietarilor de locuințe s-au recuperat mai repede în San Francisco decât în alte părți ale statului, datorită recuperării rapide a locurilor de muncă din regiune și a concentrării ridicate a angajatorilor.

În urma recesiunii, chiriașii au recâștigat în special un nivel mai ridicat de mobilitate, deoarece tânăra clasă profesională care locuiește în San Francisco este adesea mai înclinată să închirieze decât să dețină. Cu toate acestea, chiriile semnificativ ridicate din San Francisco împing acum rapid chiriașii din oraș și în județele din apropiere Alameda și Contra Costa. Cei cu apartamente controlate de chirie se străduiesc să rămână pe loc, ceea ce ucide cifra de afaceri și construcția nouă.

așteaptă cu nerăbdare, rata cifrei de afaceri va fi probabil cea mai mare în 2022-2023, cu un an înaintea restului statului. Acești ani vor vedea confluența generației Y (Gen Y) cumparatori prima dată și pensionarea Baby Boomers (Boomers) lovind piața de cumpărare acasă la o dată.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

rata de proprietate în Bay Area tinde să varieze mai sălbatic decât alte părți ale statului. Cu toate acestea, tendința generală de la sfârșitul Boom-ului Mileniului până în 2015 a scăzut. Începând cu T4 2020, rata de proprietate a locuințelor este puțin sub 52%, cu mult sub media la nivel de stat de 55,6%.

în general, rata de homeownership în San Francisco nu a suferit destul la fel de mult ca restul statului în timpul acestei recuperări prelungite din cauza sprijinului de locuri de muncă oferite de industria sa tech de succes. Cu toate acestea, datorită costului ridicat al locuințelor și a atracției vieții în oraș, închirierea este adesea preferată în San Francisco.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

prețurile locuințelor din San Francisco sunt caracterizate de porniri și opriri rapide, așa cum se vede în denivelările din graficul de mai sus — în special în nivelurile medii și înalte. Prețurile pe piețele din California de Sud formează o linie mai lină. Situația scăzută a ofertei din San Francisco este parțial de vină, creând o piață volatilă de vânzări la domiciliu. Preferința orașului pentru zonarea cu densitate scăzută restricționează Constructorii să satisfacă cererea tot mai mare de locuințe locale.

începând cu T4 2020, prețurile de nivel scăzut sunt cu 9% mai mari decât un an mai devreme, prețurile de nivel mediu sunt cu 10% mai mari, iar prețurile de nivel înalt sunt cu 8% mai mari. Această creștere semnificativă anuală a prețurilor este atipică pentru un an de recesiune, dar nu la fel de dramatică ca creșterea medie anuală a prețurilor la nivel de stat.

rapoarte exacte preț acasă rula aproximativ două luni în spatele evenimentelor curente. Chiar și atunci când prins, „prețurile lipicioase” tind să persiste mai multe luni dincolo de momentul în care volumul de vânzări acasă începe să încetinească. Începând din martie 2020, volatilitatea economică și comenzile la adăpost au determinat scăderea volumului vânzărilor de locuințe. Cu toate acestea, ratele dobânzilor istoric scăzute au oferit un impuls pentru puterea de cumpărare a cumpărătorului, care a susținut prețurile locuințelor în 2020.

în lunile următoare, recesiunea economică, împreună cu expirarea moratoriului de blocare a pieței se va vedea presiune descendentă asupra prețurilor de origine. Tendința generală a prețurilor locuințelor pentru următorii doi ani va fi în scădere, rezultatul pierderilor istorice de locuri de muncă și al scăderii volumului vânzărilor. Ca și în timpul recesiunii din 2008, scăderea volumului vânzărilor și a prețurilor va fi mai întâi cea mai volatilă pe coastă, înainte de a se extinde spre zonele interioare.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

foarte puține reședințe unifamiliale (SFr) sunt construite în județul San Francisco în fiecare an, iar acest număr a continuat să scadă în ultimii ani. Construcția multi-familială începe, pe de altă parte, s-a învârtit sălbatic de la an la an, deși tendința generală a crescut de la fundul lor în 2010, lovind un zid și inversând cursul în 2020. Procesul lung de aprobare și autorizare din San Francisco împiedică începerea construcțiilor de toate tipurile, deși modificările legislative au continuat o încercare de a slăbi procesul și de a facilita Constructorii să răspundă cererii.pe măsură ce locurile de muncă continuă să fie centrate în San Francisco, construcția multi-familială poate simți beneficiile. Industria tehnologică plătită din San Francisco atrage o populație mai tânără (membri ai Gen Y și Gen Z), care sunt cel mai probabil să locuiască în structuri multifamiliale apropiate de facilitățile urbane oferite de San Francisco.cu toate acestea, zonarea arhaică care limitează înălțimea clădirii și densitatea unităților din fiecare structură va afecta starturile multifamiliale, mobilitatea populației și creșterea locurilor de muncă în timp ce crește chiriile și determină angajatorii să ia în considerare alte comunități.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

spre deosebire de majoritatea statului, piața locurilor de muncă din San Francisco a fost bine trecută de punctul de recuperare din recesiunea din 2008, când a lovit recesiunea din 2020. Proprietarii de case și chiriașii necesită venituri (în general din ocuparea forței de muncă) pentru a efectua plăți ipotecare sau de chirie. Drept urmare, piața imobiliară din San Francisco a crescut mai rapid decât restul statului datorită direct vindecării sale rapide și extinderii pe piața locurilor de muncă în ultimul deceniu.

locurile de muncă au satisfăcut și au depășit nevoia de locuri de muncă a rezidenților, inclusiv creșterea populației din San Francisco de aproximativ 70.000 de persoane în vârstă de muncă de la începutul Marii Recesiuni din 2008. Printr-o comparație la nivel de stat, California tocmai a ajuns la nivelurile anterioare recesiunii la mijlocul anului 2014, satisfăcând în cele din urmă creșterea populației intervenite în 2019.

cu toate acestea, ceea ce a fost câștigat a fost rapid pierdut. Răspunsul economic la COVID-19 Pe lângă recesiunea de bază a provocat pierderi record de locuri de muncă în tot statul, iar San Francisco nu face excepție. Numerele de locuri de muncă din San Francisco sunt 9.9% sub anul precedent din decembrie 2020. Așteptați-vă să vedeți că aceste pierderi de locuri de muncă scad prețurile în 2021-2022, când expiră moratoriul de blocare a pieței, iar cei care sunt fără locuri de muncă cu o ipotecă își găsesc facturile scadente.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

numărul de persoane angajate de fiecare dintre industriile angajatoare de top din San Francisco a crescut în anul precedent. În special, serviciile profesionale și de afaceri, care includ industriile tehnologice și de sprijin, au adăugat cele mai multe locuri de muncă în timpul acestei redresări economice.

Ocuparea Forței de muncă în industria imobiliară a depășit cu mult nivelurile de pre-recesiune. Industria construcțiilor a suferit foarte mult în 2020, rezultatul comenzilor adăpostite la fața locului care au fost adesea mai restrictive în zona Golfului în comparație cu restul statului. Cu toate acestea, nevoia urgentă de construcții rezidențiale continuă. Astfel, construcțiile vor continua să înregistreze o creștere pe parcursul acestui deceniu.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

venitul pe cap de locuitor din San Francisco este aproape dublu față de venitul mediu din California, crescând într-un ritm semnificativ mai rapid decât majoritatea Californiei în ultimii ani.cu toate acestea, locuitorii din San Francisco cheltuiesc în medie 41% din veniturile lor pentru cheltuielile cu locuințele. Mulți alții pur și simplu nu își pot permite să locuiască în oraș și sunt forțați să plece în suburbii, singurul loc în care salariul lor îi califică pentru locuințe.dacă sunteți în căutarea pentru indicii în cazul în care piața imobiliară din California va fi în doi-trei ani, să ia o privire la San Francisco County. Aici, locurile de muncă și veniturile s-au recuperat pe deplin. Cu toate acestea, volumul vânzărilor la domiciliu rămâne blocat în platoul său accidentat — plat. Vânzările vor continua probabil să scadă în 2020 din cauza prețurilor prea mari ale locuințelor în raport cu veniturile și a unei economii globale instabile. Pentru, chiar dacă veniturile aici sunt mai mari decât practic oriunde altundeva în stat, creșterea veniturilor încă nu ține pasul cu costul locuințelor.