tipurile și categoriile de aranjamente de proprietate fracționată

de Andy Sirkin

înțeleg termenii și jargonul de proprietate fracționată cel mai frecvent utilizate.

„proprietate fracționată”, „coproprietate” și „proprietate comună”

proprietatea fracționată, coproprietatea și proprietatea comună pot descrie orice aranjament în care două sau mai multe persoane împărtășesc proprietatea asupra a ceva, indiferent dacă împărtășesc sau nu utilizarea. Proprietatea fracționată pare să apară ca fiind cea mai frecvent utilizată pentru partajarea bazată pe timp a imobilelor de vacanță în SUA, dar coproprietatea și proprietatea comună sunt adesea folosite pentru a descrie aceste aranjamente în alte țări vorbitoare de limbă engleză. Faptul că un aranjament este descris folosind unul dintre acești termeni mai degrabă decât altul poate fi atribuit gustului personal al vânzătorului și locației proiectului, mai degrabă decât două tipului sau caracteristicilor proiectului.

„Private Residence Club”

În general, un club privat de rezidență (sau „RPC”) implică proprietatea de capital (deși nu neapărat dreptul de proprietate) asupra unei proprietăți specifice cu 4-13 proprietari pe casă. Cluburile private de reședință tind să se afle la capătul ridicat al opțiunilor de proprietate fracționată în ceea ce privește dimensiunea unității, nivelul de amenajare și prețurile. În majoritatea PRC-urilor, utilizarea nu este specifică unității, ceea ce înseamnă că un anumit proprietar folosește oricare unitate (de dimensiune și tip adecvat) se întâmplă să fie disponibilă în timpul perioadei sale de utilizare.

„Clubul de destinație” și „Clubul de vacanță”

Clubul de destinație și clubul de vacanță înseamnă lucruri diferite pentru diferiți vânzători, iar definițiile utilizate aici nu vor fi adevărate peste tot. Cluburile de destinație și cluburile de vacanță implică în mod obișnuit mai multe case în locații diferite, cu un sistem de utilizare care permite participanților să utilizeze oricare dintre casele din club. Există variații de capitaluri proprii și non-capitaluri proprii, care se disting prin faptul că participanții au sau nu un interes de proprietate (care poate fi deeded sau non-deeded) într-una sau mai multe case controlate de club. Atât cluburile de capital, cât și cele non-capital oferă adesea o strategie de ieșire după un număr prestabilit de ani de participare. În cluburile fără capital propriu, suma primită de membrul Clubului care pleacă se bazează, în general, pe prețul inițial de achiziție sau pe prețul perceput pentru noile abonamente la momentul ieșirii membrului, în timp ce în cluburile de capital plata se bazează pe valoarea de piață a proprietăților deținute de club.

„Timeshare”

Timeshare este, probabil, termenul cel mai greșit înțeles în lexiconul fracționată proprietate de vacanta, în mare parte pentru că mulți vânzători doresc să se distanțeze de tactici de vânzări de înaltă presiune, de calitate slabă, și performanța de revânzare sumbru de multe proiecte de primă generație timeshare. Conform definiției legale comune, durată limitată descrie orice aranjament în care utilizarea proprietății este partajată pe baza timpului și nu există o distincție fiabilă între proprietățile comercializate ca acțiuni de timp și cele comercializate ca fracționali sau cluburi de reședință privată. Contrar a ceea ce majoritatea oamenilor cred, multe timeshares sunt deeded și multe fracționali și cluburi de reședință privată nu sunt.

„cota trimestrială”

cota trimestrială este utilizată pentru a descrie orice aranjament de proprietate fracționată care implică patru părți egale de proprietate. Cele mai multe aranjamente de acțiuni trimestriale implică proprietatea fracționată a unei singure case sau condominiu, dar există excepții de la această regulă generală.

„capitaluri proprii” versus „non-capitaluri proprii”

în aranjamentele fracționare de capitaluri proprii, participanții dețin și utilizează proprietatea partajată, în timp ce în aranjamentele fără capitaluri proprii o folosesc doar. Proprietate poate însemna fiind numit pe titlu legal la proprietatea partajată, sau care deține un trust, companie sau altă entitate care deține proprietatea partajată. Proprietatea deținută fracționat poate fi o singură casă, mai multe case sau o stațiune cu mai multe unități. În general, aranjamentele fracționale de capital sunt mai puțin riscante, oferă avantaje fiscale, oferă proprietarilor un grad mai mare de control asupra proprietății comune și sunt mai susceptibile să dețină valoare sau să se aprecieze în timp. Dar, ca toate generalizările, acestea pot fi înșelătoare și este important să examinăm meritele fiecărei oferte particulare.

„Deeded” și „intitulat”

în aranjamentele fracționare deeded și intitulate, participanții sunt enumerați pe titlul legal al proprietății. Proprietatea care este deeded poate fi o singură casă, mai multe case sau o stațiune cu mai multe unități. Avantajele proprietății fracționale deeded sunt de obicei exagerate, iar dezavantajele sunt rareori apreciate. În comparație cu alte aranjamente de vacanță fracționată de capital, avantajul proprietății dedate este un tratament fiscal superior pentru contribuabilii americani care dețin proprietăți fracționare din SUA, dar acest avantaj există numai dacă toți proprietarii fracționari folosesc proprietatea exclusiv ca reședință. Alte presupuse avantaje, cum ar fi o valoare de revânzare mai bună, un control mai mare al proprietarului și un risc mai mic, sunt iluziile. În plus, proprietatea deeded are unele dezavantaje semnificative în comparație cu alte tipuri de fracționali de capitaluri proprii. Documentele de proprietate fracționată inadecvate sau pregătite necorespunzător (sau, mai rău, deloc documente) cauzează probleme mult mai semnificative și mai costisitoare în proprietatea deeded decât în proprietatea non-deeded. Acordurile Deeded au, de asemenea, proceduri de finanțare și revânzare mai greoaie și riscuri mai mari de răspundere. Dacă proprietatea partajată nu se află într-o țară cu un sistem rapid, ieftin și eficient de transfer al proprietății și cu un sistem de aplicare extrajudiciară bine dezvoltat, ar trebui evitată proprietatea dedată.

„Condominium Hotels”, „Condo Hotels” și „Condotels”

termenii „condominium hotels”, „condo hotels” și „condotels” descriu de obicei un hotel care a fost împărțit în condominii, unde fiecare proprietar deține întregul condominiu specific. Conducerea operează hotelul și împarte veniturile cu proprietarul condominiului, care poate folosi și el proprietatea, uneori gratuit și alteori contra cost. Atunci când există un singur proprietar pe apartament, aceste aranjamente nu sunt proprietate fracționată. Dar termenii sunt uneori folosiți pentru a descrie un hotel care nu a fost subdivizat, unde proprietarii dețin un procent din întreaga dezvoltare, mai degrabă decât întreaga cameră sau suită specifică. Atunci când sunt utilizați în acest fel, termenii descriu un tip de proprietate fracționată, dar aranjamentul nu implică de fapt un condominiu.

despre autor

Andy Sirkin sa concentrat pe proiecte imobiliare fracționare din 1985, și a fost implicat în crearea de proiecte în întreaga Statele Unite, precum și Europa, și America Centrală și de Sud, variind în mărime de la o singură casă sau condominiu până la sute de interese facționale. Această lățime de experiență permite firmei să se bazeze pe o bibliotecă uriașă de documentație de proiect fracționată, precum și cunoștințe extinse despre cerințele de marketing și înregistrare pentru aproape orice locație în care un proiect ar putea fi localizat sau potențial comercializat. Andy este autorul a două cărți, precum și a numeroase articole publicate și a compilat un disc de căutare care conține textul complet și un rezumat al Legii proprietății fracționare pentru toate cele 50 de state americane. El a creat, de asemenea, o bibliotecă extinsă de materiale de instruire pentru dezvoltatori fracționare, brokeri, și cumpărători, disponibil la sirkinfractionallawyers.com. este instructor acreditat la Departamentul de imobiliare din California și desfășoară frecvent ateliere și apare la conferințe din întreaga lume. În prezent, își împarte timpul între birourile din Paris și San Francisco și poate fi contactat prin intermediul formularului nostru de contact.