tocmai când m-am gândit să iau o pauză de la raportarea impactului pandemiei covid-19 pe piața imobiliară din Chicago, am dat peste acest articol: prețurile locuințelor din Chicago sunt în creștere. Uite de ce. Acest articol și titlu sunt în mare parte trase dintr-un articol Crain care face cazul că prețurile imobiliare sunt sfidează criza, subliniind că prețurile medii acasă sunt difuzate 2.9% înainte de anul trecut, inventar este strans, numărul de spectacole este în creștere, și listări sunt obtinerea mai multe oferte. Dar v-am spus că cerul este falling…so ce se întâmplă aici?

Ei bine, nu mă înșel. Bineînțeles că nu. Și nici datele lui Crain nu sunt greșite. Problema este cum interpretezi datele. În primul rând, observați că articolul Crain se concentrează pe întreaga zonă de metrou, în timp ce eu m-am concentrat doar pe Chicago. Voi reveni la asta un pic mai târziu, dar mai întâi să săpăm în date.

primul lucru pe care vreau să-l subliniez este unul dintre caii mei morți preferați. În mai multe rânduri am explicat cum median prețurile de acasă vă spun nimic despre prețurile de acasă. Se pare că ceea ce se întâmplă acum este un exemplu perfect al unuia dintre punctele pe care le-am făcut în acea postare veche. În aprilie Chicago prețurile medii de origine a crescut cu 9,2% fata de anul trecut. Sună impresionant, nu? Cu toate acestea, în loc să reprezinte o creștere de 9,2% a prețurilor locuințelor, tot ceea ce reprezintă într-adevăr este o schimbare a vânzărilor către case mai scumpe, deoarece cumpărătorii de case cu venituri mai mici au fost loviți mult mai greu decât cumpărătorii de case cu venituri superioare.

datele poartă acest lucru în termeni incerti. Doar 414 case vândute sub $200k, care este o scădere de 36.4% față de anul trecut. Cu toate acestea, a existat doar o scădere de 15,9% a vânzărilor de locuințe între 200 – 500k USD și o scădere de 11,9% a locuințelor între 500 K – 1 mm USD.în timp ce a existat o scădere de 37,8% a vânzărilor de locuințe peste 1 MM USD, acesta este un segment mult mai mic al pieței – doar 79 de unități vândute în aprilie. Deci, această schimbare explică destul de mult creșterea prețurilor medii la domiciliu.

acum, dacă vrei să știi cum prețurile de case sunt într-adevăr răspunde ai de gând să aibă să aștepte un timp pentru cazul Shiller numerele să iasă. Cu toate acestea, așa cum am subliniat o lună în urmă Chicago acasă prețul futures sunt prezic un viitor destul de sumbru.

inventarul de acasă

am acoperit inventarul de acasă în actualizările mele săptămânale cu privire la impactul Covid-19 pe piața imobiliară din Chicago. Toată lumea se concentrează pe nivelul absolut al inventarului, care este de fapt în jos. Dar când convertiți asta în săptămâni de aprovizionare la rata actuală la care contractele sunt scrise, inventarul este de fapt destul de mult față de anul trecut.

afișarea activității

nu m-am concentrat prea mult pe afișarea activității, deoarece a fost disponibilă doar la nivel lunar, dar ar fi trebuit să subliniez că, așa cum v-ați aștepta, afișarea activității a fost mult mai scăzută. Spectacolele din martie pe listă în Chicago au trecut de la 5.8 anul trecut la 4.8 anul acesta, în timp ce spectacolele din aprilie au trecut de la 5.3 la 3.5. Cu toate acestea, numărul de spectacole înainte de a obține un contract nu sa schimbat cu adevărat. Și de aceea activitatea contractuală este atât de scăzută. Cumpărătorii pur și simplu nu sunt acolo.

asta nu înseamnă că lucrurile nu se îmbunătățesc, ceea ce este punctul de vedere al lui Dennis Rodkin. El este autorul articolului Crain de mai sus și a fost destul de amabil să-mi atragă atenția asupra unui grafic disponibil prin ShowingTime care ajută la programarea spectacolelor noastre. Aceste grafice se uită la afișarea activității – pentru tot Illinois-în raport cu începutul anului, astfel încât să nu puteți spune direct cum se compară cu anul trecut. Dar cred că este sigur să spun că inițial lucrurile s-au înrăutățit și acum sunt destul de bine, deși nu au revenit la normal.

Showings tanked ca ne-am dus în izolare, dar acestea au fost de recuperare de atunci

oferte Multiple

auzim de multe ori despre mai multe situații de ofertă în contextul unei piețe fierbinte, dar nu știu niciodată ce să fac din aceste povești. În primul rând, aceasta este întotdeauna o informație anecdotică pe care tind să o ignor. Și atunci nu știți niciodată dacă ofertele multiple au fost rezultatul faptului că piața este fierbinte sau dacă proprietățile subiectului au fost doar subevaluate. De exemplu, articolul Crain vorbește despre un apartament cu 2 dormitoare Uptown care a primit 11 oferte după doar câteva zile pe piață. Ei bine, că unitatea a fost underpriced. A fost o unitate de 1343 de metri pătrați la prețul de 290 de dolari, comparativ cu o unitate de 1170 de metri pătrați care s-a vândut cu 286 de dolari în doar 4 zile la începutul lunii februarie. Nu e de mirare că a primit 11 oferte.

Chicago Vs. Suburbiile

așa cum am menționat la începutul acestui post articolul Crain a fost uita la date pentru întreaga zonă de metrou în timp ce am fost concentrat pe Chicago. Se pare că suburbiile se descurcă mai bine decât orașul și asta ar putea reflecta o dezamăgire bruscă cu zonele urbane dens ambalate, având în vedere riscurile de contagiune. Au existat povești despre suburbiile din New York care au văzut un boom în interes în ultima vreme.

deci, de unde știu că suburbiile se descurcă mai bine decât orașul? Cea mai clară dovadă este în numărul de contracte scrise. Pentru aprilie Chicago a scăzut cu 51,6% față de anul trecut. Județul Du Page a fost doar puțin mai bun, cu un declin de 45,4%. Cu toate acestea, Județul Kane a scăzut doar cu 33,9%, iar Județul Lake a scăzut doar cu 36,8%. Deci, orice date pentru Chicago va arăta probabil mai rău decât pentru întreaga zonă de metrou.

oricum, după cum puteți vedea ar putea fi doar un pic prematur să declare victoria pentru piața imobiliară din Chicago. Lucrurile sunt încet de lucru drumul lor înapoi la normal, dar este greu să ne imaginăm piața nu fiind rănit ca ne hurtle inevitabil spre recesiune.

#RealEstate #ChicagoRealEstate #Coronavirus

Gary Lucido este președintele Lucid Realty, brokerajul imobiliar cu servicii complete din zona Chicago, care oferă reduceri pentru cumpărătorii de locuințe și comisioane de reducere. Dacă doriți să fiți la curent cu piața imobiliară din Chicago sau să obțineți o imagine din interior a underbelly-ului din industria imobiliară, vă puteți abona la obținerea reală prin e-mail folosind formularul de mai jos. Asigurați-vă că verificați adresa dvs. de e-mail atunci când primiți notificarea de verificare.