la un moment dat sau altul, majoritatea investitorilor unifamiliali au nevoia de a se extinde într-un alt tip de investiții imobiliare. De cele mai multe ori, proprietatea pe care o aleg să o dețină este o casă multifamilială.

o casă mică cu mai multe familii vă poate stimula fluxul de numerar, vă poate crește portofoliul de proprietăți mai repede și este ușor de finanțat, făcându-l alegerea perfectă pentru investitorii începători sau proprietarii cu experiență care caută ceva diferit.

definiția unei case multifamiliale

o casă multifamilială este o proprietate care are mai mult de o unitate de locuit, fiecare cu propria bucătărie și baie.

Exemple de case multifamiliale includ o casă cu mansardă sau garaj transformată într-un spațiu de locuit cu bucătărie și baie, proprietăți cu mai multe unități cu două, trei sau patru unități și clădiri și complexe de apartamente de dimensiuni medii și mari.

tipurile de case multifamiliale

tipurile de case multifamiliale sunt clasificate după numărul de unități de închiriere sau „uși” pe care fiecare proprietate le conține:

• Duplex: 2 unități de locuit una lângă alta sau stivuite ca primul și al doilea etaj. Fiecare unitate are propria intrare separată, de multe ori cu un pridvor comun, curte din față și din spate și zonă de parcare.
• Triplex: 3 unități de locuit dispuse una lângă alta sau ca o configurație cu trei etaje, cunoscută și sub numele de „trei apartamente” pe unele piețe.
• Fourplex: 4 unități de locuit configurate una lângă alta sau cu două unități de la primul etaj și două unități de la etajul doi.
• Townhouse: Case atașate una lângă alta cu intrări private, cunoscută și sub numele de „casă pe rând” pe unele piețe.

facilitățile de spălătorie din casele multifamiliale sunt uneori partajate, în funcție de modul în care a fost construită proprietatea. Cu facilități de zonă comună ca acestea, proprietarii plătesc costul apei și electricității, apoi trec cheltuielile suplimentare către chiriaș.

beneficiile investiției într-o casă cu mai multe familii

investiția în case cu mai multe familii mai mici este o strategie perfectă de urmat dacă căutați un flux de numerar consistent plus o apreciere lentă și constantă a valorii de piață. Principalele beneficii ale investiției într-o casă multifamilială includ:

1. Mai mult flux de numerar

deși chiria brută dintr-o casă poate fi mai mare decât chiriile unității individuale într-o casă multifamilială, fluxul de numerar cumulat va fi mai mult cu o investiție multifamilială.

de exemplu, dacă chiriile de piață pentru o casă unifamilială sunt de 1.000 USD și fiecare unitate dintr-un duplex închiriază 650 USD pe lună, generați cu 30% mai mult – 300 USD în plus pe lună – în fluxul de numerar brut.

deoarece suprafața pătrată a unei unități multifamiliale este de obicei mai mică decât o casă, cheltuielile dvs. de operare pe unitate pot fi și mai mici, oferind un impuls suplimentar liniei dvs. de jos.

2. Mai puțin risc De Post vacant

când dețineți o casă unifamilială și chiriașul pleacă, se întâmplă două lucruri: Rata de neocupare este de 100%, iar fluxul de numerar este negativ atât timp cât este nevoie pentru a găsi un chiriaș calificat.

pe de altă parte, deținerea unei case multifamiliale face foarte puțin probabil ca fiecare unitate să devină vacantă în același timp.

în timp ce nici unui investitor nu îi place să piardă veniturile din chirii din cauza postului vacant, atunci când cumpărați o casă cu mai multe familii folosind efectul de levier conservator, este destul de probabil ca veniturile din chirii din unitățile ocupate să plătească ipoteca și cheltuielile de funcționare până când puteți găsi un chiriaș înlocuitor.

3. Opțiuni flexibile de finanțare

în majoritatea piețelor puteți finanța o casă mică multifamilială în același mod în care ați cumpăra o casă, folosind un împrumut convențional, FHA sau VA. În funcție de creditor, ratele dobânzilor pot fi puțin mai mari, iar conturile de rezervă de capital solicitate de creditor pot fi mai mari.

4. Mai ușor de a crește valoarea

dacă nu aveți o strategie cu risc ridicat de fixare-și-flipping, există doar atât de mult puteți face pentru a crește valoarea unei case unifamiliale.

o parte din motiv este că, în multe piețe, proprietarii-ocupanți sunt principalii cumpărători de case și nu investitori. Deci, chiar dacă rata de plafon a casei dvs. de închiriere implică o valoare de piață de 150.000 USD, dacă case similare se vând cu 125.000 USD și a ta.în schimb, casele multifamiliale sunt evaluate în mare parte pe baza venitului net din exploatare (NOI) pe care îl generează. Aceasta înseamnă că orice muncă cu valoare adăugată pe care o faceți, care duce la chirii mai mari și la o nouă mai mare, va crește, de asemenea, valoarea de piață a casei dvs. multifamiliale.

5. Cresc rapid portofoliul de proprietate

în timp ce investitorii acasă o singură familie cred în termeni de „case”, investitorii multi-familie cred în termeni de „uși” sau Unități aflate în proprietate. Fiecare unitate a unei proprietăți multifamiliale generează propriul flux individual de flux de numerar. deoarece majoritatea investitorilor construiesc portofolii de proprietăți pentru fluxul de numerar generat, investiția în case multifamiliale este o modalitate ușoară de a vă extinde în mod rentabil portofoliul de proprietăți fără a fi nevoie să găsiți și să finanțați o casă individuală la un moment dat.

dezavantaje de a investi într-o casă cu mai multe familii

înainte de a vă decide să ia apuca de treabă și să investească într-o casă cu mai multe familii, asigurați-vă că să ia în considerare aceste dezavantaje potențiale pentru a evita:

• prețul de achiziție pe metru pătrat poate fi mai mare decât cu o casă unifamilială
• primele de asigurare pot fi mai scumpe
• rezerva de Capital sau conturile fondului de urgență solicitate de creditor pot fi mai mari
• mai dificil de diversificat geografic, deoarece toate unitățile dvs. fac parte din aceeași proprietate într-un singur loc
• strategie de ieșire limitată, deoarece cumpărătorul dvs. probabil este un alt investitor

„hacking de casă” – trăind într-o unitate în timp ce închiriați celelalte unități out-este o frază care este adesea touted ca unul dintre avantajele de a cumpara un multi-familie acasă.

cu toate acestea, în viața reală, hacking-ul casei nu este aproape la fel de atractiv pe cât pare. De aceea, majoritatea investitorilor de case multi-familiale angajează un manager local de proprietăți pentru a gestiona cu promptitudine reparațiile, pentru a face față problemelor chiriașilor și pentru a obține unități vacante închiriate rapid.

case unifamiliale vs.case multifamiliale

casele unifamiliale și casele multifamiliale sunt cele mai populare Două opțiuni pentru investitorii în proprietăți rezidențiale. Iată o scurtă privire la argumentele pro și contra de fiecare:

case unifamiliale

• Pro:
• ușor de găsit pe orice piață
• Perfect pentru familii sau chiriași care doresc confidențialitate
• strategie de ieșire multiplă prin vânzarea către un proprietar-ocupant, un alt investitor sau chiriaș
• contra:
• oportunitate limitată pentru adăugarea de valoare și creșterea veniturilor din chirii
• mai greu de mărit un portofoliu dacă cumpărați o casă la un moment dat
• unele o cheltuială suplimentară și potențiale reclamații de la un manager de asociere hiper-activ

case multifamiliale

• pro:
• finanțarea este similară cu cumpărarea unei case unifamiliale
• mai multe unități ajută la menținerea nivelului de ocupare ridicat
• modalitate ușoară de a începe o afacere de investiții imobiliare prin adăugarea mai multor unități în portofoliul dvs. de proprietăți
• contra:
• gestionarea chiriașilor poate fi dificilă fără un manager local de proprietăți
• cheltuieli operaționale potențiale mai mari datorită unei cantități mai mari de cifră de afaceri a chiriașului
• strategie limitată de ieșire de vânzare către un alt investitor

Sfaturi pentru a investi în proprietăți De închiriere multifamiliale

investiția într-o proprietate multifamilială este puțin mai complicată decât cumpărarea unei case unifamiliale, deoarece există mai multe variabile sau „părți în mișcare”.”Fiecare unitate are propriul set de corpuri și aparate, chiriași diferiți și oportunități de adăugare a valorii.

1. Locul de amplasare

deseori cele mai bune multi-familie acasă investiții se găsesc în apropierea clădirilor de apartamente mari. În timp ce chiriașii de apartamente nu își pot permite să închirieze o casă, ei văd frecvent că trăiesc într-o mică casă multifamilială ca un pas în sus de la apartamentul de locuit. alți factori care fac o locație bună pentru locuințele multifamiliale includ piețele cu o creștere puternică, un indice ridicat de accesibilitate a locuințelor și cartierele frumoase pentru a atrage o gamă mai largă de potențiali chiriași.

2. Duplex, triplex, și patru plex multi-familie case sunt o modalitate buna de a începe să investească în proprietate multi-familie fără risc mai mare de cladiri de apartamente mai mari.

proprietatea de închiriere cu un număr mai mic de unități poate oferi, de asemenea, cea mai mare cantitate de potențial de creștere, în timp ce este încă accesibilă pentru cumpărare.

3. Atunci când cercetarea multi-familie case de cumpărare, este o idee bună să efectueze un „reality check” prin verificarea chiriile curente sunt „la piață” în loc de a lua cuvântul vânzătorului pentru ea.

Rentometer vă permite să comparați chiria dvs. cu alte proprietăți locale similare, în timp ce Rentcaf XV este o modalitate excelentă de a afla ce plătesc operatorii de apartamente mai mari pentru chirie.

casele multifamiliale pot oferi, de asemenea, mai multe oportunități pentru crearea unor fluxuri suplimentare de venituri incrementale, cum ar fi o spălătorie care funcționează cu monede, parcare acoperită premium, servicii de internet de mare viteză și sisteme de securitate.

4. Motivația vânzătorului

înțelegerea butoanelor fierbinți ale vânzătorului în orice tranzacție imobiliară este una dintre cele mai bune modalități de a face o afacere mare. Investitorii cu experiență știu că motivația unui vânzător nu este întotdeauna despre preț. uneori, un vânzător are nevoie de o închidere rapidă a escrow pentru a evita o pre-blocare a pieței. Alteori, poate exista o întreținere amânată pe care vânzătorul nu și-o poate permite sau un chiriaș cu probleme cu care actualul proprietar nu are abilitățile de a face față. Cu cât înțelegeți mai bine de ce vânzătorul vinde cu adevărat, cu atât vor fi mai mari economiile potențiale.

piețe bune pentru locuințe multifamiliale

există mai multe caracteristici pe care aproape toate piețele de locuințe multifamiliale bune le au în comun:

• creșterea solidă a locurilor de muncă și o bază diversă de ocupare a forței de muncă care nu depinde de o singură industrie sau companie
• construcția nouă este o indicație a modului în care dezvoltatorii mari și investitorii de capital privat văd piața imobiliară în creștere
• numărul mare de clădiri și complexe de apartamente mari indică cererea de proprietăți de închiriere multifamiliale este puternică și oferă o sursă pentru potențialii chiriași care caută un loc mai frumos de locuit
• Indicele de accesibilitate a locuințelor în care piețele cu cei mai mari indici de 150 sau mai mult sunt locurile cel mai puțin accesibile pentru a deține o casă
• procentul gospodăriilor ocupate de chiriași, în mod ideal de 50% sau mai mare, indică faptul că cererea de proprietăți de închiriere crește din cauza creșterii populației și a locurilor de muncă și a costului ridicat al cumpărării unei locuințe
• ratele de neocupare a pieței în apropierea mediei naționale cuprinse între 4% și 6%
• ratele de plafon similare sau mai mari decât casele unifamiliale de pe aceeași piață, deși plafoanele mai mari pot semnala un risc crescut
• creșterea medie istorică a chiriei de cel puțin 4%, ușor mai mare decât media națională
• cost pe unitate mai mic comparativ cu la o casă unifamilială, deși prețul total de achiziție poate fi mai mare decât cumpărarea unei case