em um ponto ou outro, a maioria dos investidores de uma única família tem a vontade de expandir-se para outro tipo de propriedade de investimento. Na maioria das vezes, a propriedade que eles escolhem possuir é uma casa multi-família.

uma pequena casa multi-familiar pode aumentar o seu fluxo de caixa, crescer o seu portfólio de propriedade mais rápido, e é fácil de financiar, tornando-se a escolha perfeita para investidores iniciantes ou proprietários experientes que procuram algo diferente.

definição de casa de família múltipla

uma casa de família múltipla é uma propriedade que tem mais de uma unidade para viver, cada uma com sua própria cozinha e casa de banho. exemplos de casas multi-familiares incluem uma casa com sótão ou garagem convertida em um espaço com cozinha e casa de banho, propriedades multi-unidades com duas, três ou quatro unidades, e edifícios e complexos de apartamentos de tamanho médio e grande.

Tipos de Multi-Casas de Família

Multi-familiar tipos são classificados pelo número de unidades de aluguel ou “portas” que cada propriedade contém:

• Duplex: 2 unidades habitacionais lado-a-lado ou empilhados como um primeiro e segundo andar. Cada unidade tem sua própria entrada separada, muitas vezes com uma varanda compartilhada, pátio da frente e traseiras, e área de estacionamento.Triplex: 3 unidades de habitação dispostas umas ao lado das outras ou como uma configuração de três andares, também conhecida como “três planos” em alguns mercados.
• Fourplex: 4 unidades de habitação configuradas lado a lado ou com duas unidades do primeiro andar e duas do segundo andar.Townhouse: casas anexadas lado a lado com entradas privadas, também conhecida como “row house” em alguns mercados.

as instalações de lavandaria em casas multi-familiares são por vezes partilhadas, dependendo de como a propriedade foi construída. Com instalações comuns como estas, os proprietários pagam o custo da água e da electricidade, em seguida, passar a despesa adicional para o inquilino.

benefícios de investir numa casa Multi-familiar

investir em casas multi-familiares mais pequenas é uma estratégia perfeita a seguir se estiver à procura de um fluxo de caixa consistente mais uma apreciação lenta e constante do valor de mercado. Os principais benefícios do investimento numa casa multi-familiar incluem:

1. Mais fluxo de caixa

embora a renda bruta de uma casa possa ser maior do que as rendas individuais de uma unidade em uma casa multi-família, o fluxo de caixa cumulativo será mais com um investimento multi-família. por exemplo, se as rendas do mercado para uma casa de uma única família forem de $1.000 e cada unidade num duplex de $650 por mês, você está gerando 30% mais-$300 extra por mês – em fluxo de caixa bruto.

Uma vez que as imagens quadradas de uma unidade multi-família são geralmente menos do que uma casa, as suas despesas operacionais por unidade também podem ser mais baixas, proporcionando um impulso extra para o seu resultado final.2. Menos risco de vaga quando se tem um lar familiar e o inquilino se vai embora, duas coisas acontecem.: A sua taxa de vagas é de 100% e o seu fluxo de caixa é negativo durante o tempo que for preciso para encontrar um inquilino qualificado. por outro lado, possuir uma casa multi-familiar torna altamente improvável que todas as unidades fiquem vazias ao mesmo tempo. enquanto nenhum investidor gosta de perder renda devido à vaga, quando você compra uma casa multi-família usando alavancagem conservadora, é muito provável que a renda das unidades ocupadas irá pagar a hipoteca e as despesas operacionais até que você possa encontrar um inquilino substituto.3. Opções de financiamento flexíveis

na maioria dos mercados você pode financiar uma pequena casa multi-família da mesma forma que você compraria uma casa, usando um empréstimo convencional, FHA, ou VA. Dependendo do mutuante, as taxas de juro podem ser um pouco mais elevadas e as contas de reserva de capital exigidas pelo mutuante podem ser maiores.4. Mais fácil de aumentar o valor

a menos que você tenha uma estratégia de alto risco de fixação-e-flipping, há apenas tanto que você pode fazer para aumentar o valor de uma casa de família única. parte da razão é que, em muitos mercados, os proprietários-ocupantes são os principais compradores de casas e não investidores. Então, mesmo que a taxa de limite da sua casa de aluguer implique um valor de mercado de $150.000, se casas semelhantes estão a vender por $125.000 o seu também vai.em contrapartida, as famílias múltiplas são valorizadas em grande parte com base no rendimento líquido de exploração (NOI) que geram. Isso significa que qualquer trabalho de Valor Agregado que você faz que leva a rendas mais elevadas e um NOI maior também irá aumentar o valor de mercado de sua casa multi-família.

5. Rapidamente crescer seu portfólio de propriedade

enquanto investidores domésticos de uma família pensam em termos de “casas”, investidores multi-familiares pensam em termos de “portas” ou unidades sob propriedade. Cada unidade de uma propriedade multi-familiar gera o seu próprio fluxo de caixa. uma vez que a maioria dos investidores constroem Carteiras de imóveis para o fluxo de caixa gerado, investir em casas multi-familiares é uma forma fácil de aumentar de forma rentável a sua carteira de imóveis sem ter de encontrar e financiar uma casa individual de cada vez.

desvantagens de investir numa casa de várias famílias

Antes de decidir dar o mergulho e investir numa casa de várias famílias, não se esqueça de considerar estes potenciais inconvenientes para evitar ser apanhado desprevenido:

• Comprar preço por pé quadrado pode ser maior do que com uma casa unifamiliar
• prémios de Seguro pode ser mais caro
• reserva de Capital ou fundo de emergência contas exigidas pelo mutuante pode ser maior
• Mais difícil diversificar geograficamente, pois todas as suas unidades são parte de uma mesma propriedade em um único lugar
• Limitado estratégia de saída, porque a sua provável comprador é outro investidor

“Casa hacking” – vivendo em uma unidade enquanto alugar a outras unidades fora — é uma frase que muitas vezes é apontado como uma das vantagens de comprar um casa multi-família. no entanto, na vida real, hackear casas não é tão atraente quanto parece. É por isso que a maioria dos investidores domésticos multi-familiares contratam um gerente de propriedade local para prontamente lidar com reparos, lidar com questões de inquilinos, e obter unidades vagas alugadas rapidamente.

famílias únicas vs. casas multi-famílias

casas monoparentais e casas multi-famílias são as duas opções mais populares para os investidores de imóveis residenciais. Aqui está um rápido olhar para os prós e contras de cada:

famílias monoparentais

• prós:
• Fácil de encontrar em qualquer mercado
• Perfeito para famílias ou lojistas que querem privacidade
• Vários estratégia de saída por venda de um proprietário ou ocupante, um outro investidor, ou o inquilino
• Contras:
• oportunidade Limitada para a adição de valor e o aumento da renda
• mais Difícil escalar para cima de uma carteira, se você está comprando uma casa em uma hora
• Algumas casas estão em uma HOA, criando uma despesa adicional e possíveis reclamações de um hiper-ativo associação manager

Multi-casas de família

• Prós:
• o financiamento é semelhante à compra de uma única casa familiar
• várias unidades ajudam a manter os níveis de ocupação elevados
• uma forma fácil de iniciar uma actividade de investimento imobiliário, adicionando várias unidades à sua carteira de bens imóveis
• Cons:
• Inquilino de gestão pode ser difícil, sem um local property manager
• Maior potencial de despesas operacionais, devido a uma maior quantidade de inquilino volume de negócios
• saída Limitadas estratégia de venda para outro investidor

Dicas para Investir em Multi-Familiar de Aluguel de Propriedade

Investir em um multi-propriedade da família é um pouco mais complicado do que comprar uma casa unifamiliar, porque existem mais variáveis ou “partes móveis.”Cada unidade tem seu próprio conjunto de equipamentos e aparelhos, diferentes inquilinos, e oportunidade de agregar valor.1. Localização

muitas vezes, os melhores investimentos em casas multi-familiares são encontrados perto de grandes edifícios de apartamentos. Enquanto os inquilinos do apartamento podem não ser capazes de pagar a renda de uma casa, eles frequentemente vêem viver em uma pequena casa multi-família como um passo acima da vida apartamento. outros fatores que tornam uma localização boa para a habitação multi-familiar incluem mercados com forte crescimento, um índice de acessibilidade de moradias altas, e bairros agradáveis para atrair uma gama mais ampla de inquilinos potenciais.2. A contagem de Unidades Duplex, triplex e quatro plex casas multi-familiares são uma boa maneira de começar a investir em Propriedades multi-familiares sem o maior risco de maiores edifícios de apartamentos.

propriedade de aluguer com uma contagem de unidades mais pequena também pode oferecer a maior quantidade de potencial ascendente, embora ainda sendo acessível para comprar.3. Potencial de renda

ao pesquisar casas multi-familiares para comprar, é uma boa idéia para realizar um “reality check”, verificando as rendas atuais estão “no mercado”, em vez de tomar a palavra do vendedor para ele.

Rentometer permite comparar o seu aluguer com outras propriedades locais semelhantes, enquanto RENTCafé é uma ótima maneira de aprender o que os operadores de apartamentos maiores estão cobrando pela renda.

As casas multi-familiares também podem oferecer mais oportunidades para a criação de fluxos de receita adicionais, tais como uma lavandaria com moedas, estacionamento coberto com prémios, serviço de internet de alta velocidade e sistemas de segurança.4. Seller motivation

Understanding the seller’s hot buttons in any real estate transaction is one of the best ways to make a great deal. Investidores experientes sabem que a motivação de um vendedor nem sempre é sobre o preço. às vezes, um vendedor precisa de um fecho rápido para evitar um pré-encerramento. Outras vezes, pode haver manutenção diferida que o vendedor não pode pagar ou um inquilino problema que o proprietário atual não tem as habilidades para lidar com. Quanto melhor entender que você tem de por que o vendedor está realmente vendendo, maior será a sua poupança potencial.

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• Sólido crescimento do emprego e da diversidade emprego que não depende de uma única indústria ou empresa
• Nova construção é uma indicação de como as grandes empresas e investidores de private equity ver o mercado imobiliário em crescimento
• Grande número de edifícios de apartamentos e complexos de indicar a procura de multi-familiar de aluguel de propriedade é forte e fornecem uma fonte de potenciais inquilinos procurando um lugar mais agradável para viver
• acessibilidade da Habitação índice onde os mercados com os mais altos índices de 150 ou mais, são menos acessíveis, lugares para uma casa própria

percentagem de famílias ocupadas por arrendamento, idealmente igual ou superior a 50%, indica que a procura de bens para arrendamento está a aumentar devido ao crescimento da população e do emprego e ao elevado custo da compra de uma casa no mesmo mercado. uma casa de família única, embora o preço total de compra pode ser maior do que comprar uma casa