Os Tipos e Categorias de Fractional Arranjos

Por Andy Sirkin

Entender o mais comumente usado fractional termos e jargões.

“propriedade fraccionada”, “Co-propriedade”e” propriedade Partilhada ”

propriedade fraccionada, co-propriedade e propriedade partilhada podem descrever qualquer acordo em que duas ou mais pessoas partilham a propriedade de algo, independentemente de partilharem ou não o uso. A propriedade fracional parece estar emergindo como a mais comumente usada para o compartilhamento baseado no tempo de imóveis de férias nos EUA, mas co-propriedade e propriedade compartilhada são muitas vezes usados para descrever esses acordos em outros países de língua inglesa. O facto de um acordo ser descrito utilizando um destes Termos em vez de outro pode ser atribuído ao gosto pessoal do vendedor e à localização do projecto, em vez de dois do tipo ou características do projecto.

“Private Residence Club”

geralmente, um clube de residência privada (ou “PRC”) envolve a propriedade de capital próprio (embora não necessariamente Deed) de uma propriedade específica com 4-13 proprietários por casa. Os clubes de residência privada tendem a estar no topo das opções de propriedade fracionária no que diz respeito ao tamanho unitário, nível de Comodidade e preços. Na maioria dos PRCs, o uso não é específico da unidade, o que significa que um determinado proprietário usa qualquer unidade (de tamanho e tipo adequados) que acontece estar disponível durante o seu período de uso.

“Clube de destino” e “Clube de férias”

Clube de destino e Clube de férias significam coisas diferentes para diferentes vendedores, e as definições utilizadas aqui não serão verdadeiras em toda a linha. Clubes de destino e clubes de férias geralmente envolvem várias casas em diferentes locais, com um sistema de uso que permite aos participantes usar qualquer uma das casas no clube. Existem variações de capital próprio e não-Capital, distinguindo-se pelo facto de os Participantes terem ou não um interesse de propriedade (que pode ser impedido ou não) numa ou mais casas controladas pelo clube. Tanto os clubes de capitais próprios como os clubes não representativos de fundos próprios fornecem frequentemente uma estratégia de saída após um número pré – definido de anos de participação. Nos clubes não representativos de capital, O montante recebido pelo membro do clube cessante é geralmente baseado no preço de compra original, ou no preço a ser cobrado por novas adesões no momento da saída do Membro, enquanto nos clubes de capital próprio o pagamento é baseado no valor de mercado das propriedades pertencentes ao Clube.

“Timeshare”

Timeshare é talvez o termo mais mal compreendido no léxico de propriedade de férias fracionária, em grande parte porque muitos vendedores querem se distanciar das táticas de vendas de alta pressão, má qualidade e desempenho de revenda sombrio de muitos projetos de primeira geração de timeshare. Sob a definição legal comum, o timeshare descreve qualquer acordo em que o uso da propriedade é compartilhado com base no tempo, e não há distinção confiável entre propriedades comercializadas como timeshares e aquelas comercializadas como frações ou clubes de residência privada. Ao contrário do que a maioria das pessoas pensam, muitos timeshares são deededed e muitos fractionals e clubes de residência privada não são.

“Quarter Share”

Quarter share is used to describe any fractional ownership arrangement that involves four equal shares of ownership. A maioria dos acordos de quartas-de-final envolvem a propriedade fraccionada de uma única casa ou condomínio, mas há exceções a esta regra geral.

“capital próprio” versus “Não capital próprio”

em acordos fracionários de capital próprio, os participantes possuem e utilizam a propriedade partilhada, enquanto que em acordos não relacionados com capital próprio apenas a utilizam. Propriedade pode significar ser nomeado no título legal para a propriedade compartilhada, ou possuir um trust, empresa ou outra entidade que possui a propriedade compartilhada. A propriedade que é fraccionalmente propriedade pode ser uma única casa, várias casas, ou um resort multi-unidade. Em geral, os acordos fracionários de capital próprio são menos arriscados, proporcionam vantagens fiscais, dão aos proprietários um maior grau de controle sobre a propriedade compartilhada, e são mais propensos a deter valor ou apreciar ao longo do tempo. Mas como todas as generalizações, estas podem ser enganosas, e é importante examinar os méritos de cada oferta particular.

“Vendida” e “Intitulado”

Em escriturais e intitulado fracionário arranjos, os participantes estão listados no título legal da propriedade. A propriedade que é cedida pode ser uma única casa, várias casas, ou um resort multi-unidade. As vantagens da propriedade fraccionada são tipicamente exageradas, e as desvantagens raramente são apreciadas. Em comparação com outros acordos de férias fracionárias de equidade, a vantagem da propriedade deeded é um tratamento fiscal superior para os contribuintes dos EUA que possuem propriedade fracionária dos EUA, mas esta vantagem só existe se todos os proprietários fracionários usam a propriedade exclusivamente como uma residência. Outras supostas vantagens, tais como melhor valor de Revenda, Mais controle do proprietário, e menor risco, são ilusões. Além disso, a propriedade desedida tem algumas desvantagens significativas em comparação com outros tipos de frações de capital próprio. Documentos de propriedade fraccionada inadequados ou mal preparados (ou pior, nenhum documento) causam problemas muito mais significativos e caros na propriedade desedada do que na propriedade não desedida. Os procedimentos de financiamento e de revenda são mais complexos e os riscos de Responsabilidade são mais elevados. Se a propriedade compartilhada não estiver dentro de um país com um sistema rápido, barato e eficiente para a transferência de propriedade e um sistema de aplicação não judicial bem desenvolvido, a propriedade desedida deve ser evitada.

“Condomínio Hotéis”, “Condomínio Hotéis”, e “Condotels”

Os termos “condomínio hotéis”, “condomínio hotéis”, e “condotels”, geralmente, descrevem um hotel que foi subdividido em condomínios, onde cada proprietário possui a totalidade de um determinado condomínio. A gerência opera o hotel e compartilha as receitas com o proprietário do condomínio, que também pode usar a propriedade, às vezes gratuitamente e às vezes por uma taxa. Quando existe apenas um proprietário por condomínio, estes acordos não são propriedade fraccionada. Mas os termos são às vezes usados para descrever um hotel que não foi subdividido, onde os proprietários possuem uma porcentagem de todo o desenvolvimento em vez da totalidade de um quarto ou suíte específico. Quando usado desta forma, os termos descrevem um tipo de propriedade fracionada, mas o arranjo não envolve realmente um condomínio.

Sobre O Autor

Andy Sirkin tem se concentrado em fracionário de projetos imobiliários, desde 1985, e tem estado envolvido na criação de projetos em todo os Estados Unidos, assim como na Europa, e América Central e do Sul, que variam em tamanho de uma única casa ou condomínio até centenas de interesses entre as facções. Esta vasta experiência permite à empresa recorrer a uma enorme biblioteca de documentação fraccionada de projectos, bem como a um vasto conhecimento dos Requisitos de marketing e registo para praticamente qualquer local onde um projecto possa estar localizado ou potencialmente comercializado. Andy é o autor de dois livros, bem como numerosos artigos publicados, e compilou um disco pesquisável contendo o texto completo e um resumo da lei de propriedade fracionária para todos os 50 Estados Unidos. Ele também criou uma extensa biblioteca de material instrucional para a fracionário desenvolvedores, corretores e compradores, disponível em sirkinfractionallawyers.com. Ele é um instrutor acreditado com o California Department of Real Estate, e frequentemente realiza oficinas e aparece em conferências em todo o mundo. Ele atualmente divide seu tempo entre escritórios em Paris e São Francisco, e pode ser contatado através do nosso formulário de contato.