the Types and Categories of Fractional Ownership Arrangements

by Andy Sirkin

Understand the most commonly used fractional ownership terms and żargon.

„własność ułamkowa”, „współwłasność” i „współwłasność”

własność ułamkowa, współwłasność i współwłasność mogą opisywać każdy układ, w którym dwie lub więcej osób współwłasność czegoś, niezależnie od tego, czy współwłasność jest współwłasnością, czy też nie. Własność ułamkowa wydaje się pojawiać jako najczęściej używana do udostępniania nieruchomości wakacyjnych w USA w oparciu o czas, ale współwłasność i współwłasność są często używane do opisania tych ustaleń w innych krajach anglojęzycznych. Fakt, że układ jest opisany za pomocą jednego z tych terminów, a nie innego, można przypisać osobistemu gustowi sprzedawcy i lokalizacji projektu, a nie dwóm rodzajom lub cechom projektu.

„Private Residence Club”

Ogólnie rzecz biorąc, prywatny klub rezydencyjny (lub „PRC”) obejmuje prawo własności (choć niekoniecznie deeded własności) określonej nieruchomości z 4-13 właścicieli na dom. Prywatne kluby Rezydencyjne zwykle znajdują się na wysokim poziomie opcji własności ułamkowej pod względem wielkości jednostki, poziomu udogodnień i cen. W większości PRC użycie nie jest specyficzne dla jednostki, co oznacza, że konkretny właściciel używa jednostki (o odpowiednim rozmiarze i typie), która będzie dostępna w okresie użytkowania.

„Destination Club” i „Vacation Club”

Destination club i vacation club oznaczają różne rzeczy dla różnych sprzedawców, a użyte tutaj definicje nie będą prawdziwe we wszystkich dziedzinach. Kluby docelowe i kluby wakacyjne zwykle obejmują wiele domów w różnych lokalizacjach, z systemem użytkowania, który pozwala uczestnikom korzystać z dowolnego domu w klubie. Istnieją różnice kapitałowe i nieudziałowe, różniące się tym, czy uczestnicy mają udział własnościowy (który może być zdededowany lub niezdededowany) w jednym lub kilku domach kontrolowanych przez klub. Zarówno kluby kapitałowe, jak i non-equity często zapewniają strategię wyjścia po ustalonej liczbie lat uczestnictwa. W przypadku klubów nieudziałowych kwota otrzymana przez odchodzącego Członka Klubu jest zasadniczo oparta na pierwotnej cenie zakupu lub na cenie pobieranej za nowe członkostwo w momencie odejścia członka, podczas gdy w klubach kapitałowych wypłata jest oparta na wartości rynkowej nieruchomości należących do klubu.

„Timeshare”

Timeshare jest prawdopodobnie najbardziej niezrozumianym terminem w leksykonie nieruchomości ułamkowych, głównie dlatego, że wielu sprzedawców chce zdystansować się od taktyki sprzedaży wysokociśnieniowej, złej jakości i ponurej wydajności odsprzedaży wielu projektów nieruchomości w czasie pierwszej generacji. Zgodnie ze wspólną definicją prawną, timeshare opisuje wszelkie ustalenia, w których korzystanie z nieruchomości jest wspólne na podstawie czasu, i nie ma wiarygodnego rozróżnienia między nieruchomościami sprzedawanymi jako timeshare i tych sprzedawanych jako ułamkowe lub prywatnych klubów zamieszkania. Wbrew temu, co większość ludzi myśli, wiele timeshares są oddane i wiele frakcjonalnych i prywatnych klubów zamieszkania nie są.

„udział kwartalny”

udział kwartalny jest używany do opisania dowolnego ułamkowego układu własności, który obejmuje cztery równe udziały własnościowe. Większość uzgodnień dotyczących udziału w kwartale wiąże się z wydzieloną ułamkową własnością pojedynczego domu lub mieszkania, ale istnieją wyjątki od tej ogólnej zasady.

„kapitał własny” kontra „kapitał Nieudziałowy”

w przypadku ułamkowych umów kapitałowych uczestnicy posiadają i korzystają z nieruchomości wspólnej, podczas gdy w umowach nieudziałowych korzystają tylko z niej. Własność może oznaczać posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości wspólnej lub posiadanie trustu, firmy lub innego podmiotu, który jest właścicielem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość, która jest własnością frakcyjną, może być jednym domem, wieloma domami lub ośrodkiem wielorodzinnym. Ogólnie rzecz biorąc, ustalenia dotyczące ułamków kapitałowych są mniej ryzykowne, zapewniają korzyści podatkowe, dają właścicielom większy stopień kontroli nad wspólną nieruchomością i są bardziej skłonne do utrzymywania wartości lub doceniania w czasie. Ale jak wszystkie uogólnienia, mogą one być mylące i ważne jest, aby zbadać zalety każdej konkretnej oferty.

„Deeded” i „Titled”

w układach deeded i titled uczestnicy są wymienieni w tytule prawnym nieruchomości. Nieruchomość, która jest oddana, może być jednym domem, wieloma domami lub ośrodkiem wielorodzinnym. Zalety zdeponowanej własności ułamkowej są zazwyczaj przesadzone, a wady rzadko są doceniane. W porównaniu z innymi ułamkowymi umowami urlopowymi, zaletą deeded ownership jest lepsze traktowanie podatkowe dla amerykańskich podatników, którzy są właścicielami ułamkowej nieruchomości w USA, ale ta zaleta istnieje tylko wtedy, gdy wszyscy ułamkowi właściciele używają nieruchomości wyłącznie jako miejsca zamieszkania. Inne rzekome korzyści, takie jak lepsza wartość odsprzedaży, większa kontrola właściciela i mniejsze ryzyko, są iluzjami. Co więcej, zdegradowana własność ma pewne istotne wady w porównaniu z innymi rodzajami ułamków kapitałowych. Nieodpowiednie lub niewłaściwie przygotowane ułamkowe dokumenty własności (lub, co gorsza, brak dokumentów w ogóle) powodują o wiele bardziej znaczące i kosztowne problemy w zdededowanej własności niż w niezdededowanej własności. Rozdzielone porozumienia mają również bardziej uciążliwe procedury finansowania i odsprzedaży oraz wyższe ryzyko odpowiedzialności. Jeżeli współdzielona nieruchomość nie znajduje się w kraju, w którym istnieje szybki, niedrogi i skuteczny system przenoszenia własności oraz dobrze rozwinięty pozasądowy system egzekwowania prawa, należy unikać utraty własności.

„Condominium Hotels”, „Condo Hotels” i „Condotels”

terminy „condominium hotels”, „condo hotels” i „condotels” zwykle opisują hotel, który został podzielony na kondominium, gdzie każdy właściciel jest właścicielem całości określonego kondominium. Zarząd prowadzi hotel i dzieli się przychodami z właścicielem kondominium, który może również korzystać z nieruchomości samodzielnie, czasami bezpłatnie, a czasami za opłatą. Gdy na mieszkanie jest tylko jeden właściciel, ustalenia te nie są własnością ułamkową. Ale terminy te są czasami używane do opisania hotelu, który nie został podzielony, gdzie właściciele są właścicielami procent całego osiedla, a nie całości określonego pokoju lub apartamentu. Użyte w ten sposób terminy opisują rodzaj własności ułamkowej, ale układ w rzeczywistości nie obejmuje kondominium.

o autorze

Andy Sirkin od 1985 roku koncentruje się na projektach nieruchomościowych i brał udział w tworzeniu projektów w Stanach Zjednoczonych, a także w Europie oraz Ameryce Środkowej i południowej, od pojedynczego domu lub mieszkania po setki grup interesów. Tak szerokie doświadczenie pozwala firmie czerpać z ogromnej biblioteki ułamkowej dokumentacji projektowej, a także szerokiej wiedzy na temat wymagań marketingowych i rejestracyjnych dla praktycznie każdego miejsca, w którym projekt może być zlokalizowany lub potencjalnie wprowadzony do obrotu. Andy jest autorem dwóch książek, a także licznych opublikowanych artykułów i skompilował przeszukiwalny dysk zawierający pełny tekst i podsumowanie prawa własności ułamkowej dla wszystkich 50 stanów USA. Stworzył również obszerną bibliotekę materiałów instruktażowych dla deweloperów, brokerów i kupujących, dostępną na sirkinfractionallawyers.com. jest akredytowanym instruktorem w kalifornijskim departamencie nieruchomości i często prowadzi warsztaty i występuje na konferencjach na całym świecie. Obecnie dzieli swój czas między biura w Paryżu i San Francisco i można się z nim skontaktować za pośrednictwem naszego formularza kontaktowego.