właśnie kiedy pomyślałem, że zrobię sobie przerwę od raportowania o wpływie pandemii covid-19 na rynek nieruchomości w Chicago, natknąłem się na ten artykuł: Ceny mieszkań w Chicago rosną. Oto dlaczego. Ten artykuł i nagłówek są w dużej mierze czerpane z artykułu Craina, który sprawia, że sprawa, że ceny nieruchomości są przeciwstawiając się kryzysowi, wskazując, że mediana ceny domu są uruchomione 2.9% przed rokiem, zapasy są napięte, liczba pokazów wzrasta, a oferty są coraz wiele ofert. Ale mówiłem ci, że niebo jest falling…so co tu się dzieje?

cóż, nie mylę się. Oczywiście, że nie. Dane Craina też się nie mylą. Problem polega na tym, jak interpretujesz dane. Przede wszystkim zauważ, że artykuł Craina skupia się na całym obszarze metra, podczas gdy ja skupiałem się tylko na Chicago. Wrócę do tego trochę później, ale najpierw zagłębimy się w dane.

pierwszą rzeczą, na którą chcę zwrócić uwagę, jest jeden z moich ulubionych martwych koni. Przy kilku okazjach wyjaśniłem, jak mediana ceny domu powiedzieć nic o cenach domu. Okazuje się, że to, co się teraz dzieje, jest doskonałym przykładem tylko jednego z punktów, które poruszyłem w tym starym poście. W kwietniu mediana cen mieszkań wzrosła w ubiegłym roku o 9,2%. Brzmi imponująco, prawda? Jednak zamiast reprezentowania 9.2% wzrost cen domu wszystko to naprawdę reprezentuje jest przesunięcie sprzedaży do droższych domów jako niższe dochody nabywców domu zostały dotknięte znacznie trudniejsze niż wyższe dochody nabywców domu.

dane nie wyrażają tego w sposób niepewny. Tylko 414 domów sprzedanych poniżej $200k, co stanowi spadek o 36.4% w stosunku do ubiegłego roku. Jednak, było tylko 15.9% spadek sprzedaży domu między $200-500K i 11.9% spadek w domach między $500 K – $1 mm. podczas gdy nie było 37.8% spadek sprzedaży domu powyżej $1 MM to znacznie mniejszy segment rynku – tylko 79 jednostki sprzedawane w kwietniu. Ta zmiana wyjaśnia wzrost mediany cen mieszkań.

teraz jeśli chcesz wiedzieć, jak naprawdę reagują ceny domów, musisz chwilę poczekać, aż pojawią się numery skrzynek. Jednak, jak wspomniałem miesiąc temu, Kontrakty terminowe na Chicago home przewidują dość ponurą przyszłość.

Home Inventory

I ’ ve been covering home inventory in my cotygodniowe aktualizacje na temat wpływu Covid-19 na rynku nieruchomości w Chicago. Wszyscy koncentrują się na absolutnym poziomie zapasów, który w rzeczywistości jest w dół. Ale kiedy przeliczasz to na tygodnie dostaw w obecnym tempie, w którym kontrakty są pisane, zapasy faktycznie wzrosły nieco z zeszłego roku.

Pokazywanie aktywności

nie skupiałem się zbytnio na pokazywaniu aktywności, ponieważ była dostępna tylko na poziomie miesięcznym, ale powinienem był zauważyć, że, jak można się spodziewać, Pokazywanie aktywności było znacznie niższe. Marcowe pokazy na notowanie w Chicago wzrosły z 5,8 w ubiegłym roku do 4,8 w tym roku, podczas gdy kwietniowe pokazy wzrosły z 5,3 do 3,5. Jednak liczba występów przed otrzymaniem kontraktu tak naprawdę się nie zmieniła. I dlatego aktywność kontraktowa jest tak niska. Kupców tam nie ma.

to nie znaczy, że sprawy się nie poprawiają, o co chodzi Dennisowi Rodkinowi. Jest autorem artykułu Craina powyżej i był na tyle uprzejmy, że zwrócił moją uwagę na wykres dostępny przez ShowingTime, który pomaga zaplanować nasze pokazy. Te wykresy pokazują aktywność – dla całego Illinois-w stosunku do początku roku, więc nie można bezpośrednio powiedzieć, jak to się porównuje do zeszłego roku. Ale myślę, że można śmiało powiedzieć, że początkowo wszystko było naprawdę źle, a teraz jest trochę lepiej, choć nie do końca do normalności.

pokazy tanked as we went in isolation but they have been Recovery ever since

wiele ofert

często słyszymy o wielu sytuacjach ofertowych w kontekście gorącego rynku, ale nigdy nie wiem, co zrobić z tymi historiami. Po pierwsze, jest to zawsze anegdota informacji, które mam tendencję do ignorowania. I nigdy nie wiesz, czy wiele ofert było wynikiem gorącego rynku, czy też nieruchomości były po prostu niedoszacowane. Na przykład artykuł Craina mówi o mieszkaniu z 2 sypialniami, które otrzymało 11 ofert po zaledwie kilku dniach na rynku. Jednostka była niedoszacowana. Była to jednostka 1343 stóp kwadratowych wyceniona na $290k w porównaniu do jednostki 1170 stóp kwadratowych, która sprzedała się za $286k w zaledwie 4 dni wstecz na początku lutego. Nic dziwnego, że dostał 11 ofert.

Chicago Vs. Przedmieścia

jak wspomniałem na początku tego postu, artykuł Craina przyglądał się danym dla całego obszaru metra, podczas gdy ja skupiałem się na Chicago. Okazuje się, że przedmieścia radzą sobie lepiej niż miasto, a to może odzwierciedlać nagłe rozczarowanie gęsto zaludnionymi obszarami miejskimi w świetle ryzyka zarażenia. Pojawiły się historie o przedmieściach Nowego Jorku, które ostatnio odnotowały boom zainteresowania.

skąd mam wiedzieć, że przedmieścia mają się lepiej niż miasto? Najczystszym dowodem jest liczba podpisywanych umów. W kwietniu Chicago spadło o 51,6 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Hrabstwo Du Page było tylko nieznacznie lepsze ze spadkiem o 45,4%. Jednak Hrabstwo Kane spadło tylko o 33,9% , a Hrabstwo Lake o 36,8%. Więc dane dla Chicago prawdopodobnie będą wyglądać gorzej niż dla całego obszaru metra.

w każdym razie, jak widać, może to być trochę przedwczesne ogłoszenie zwycięstwa na rynku nieruchomości w Chicago. Wszystko powoli wraca do normy, ale trudno sobie wyobrazić, że rynek nie ucierpi, ponieważ nieuchronnie spieszymy w kierunku recesji.

#RealEstate #ChicagoRealEstate #Coronavirus

Gary Lucido jest prezesem Lucid Realty, pełnego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Chicago, który oferuje rabaty dla kupujących i prowizje rabatowe. Jeśli chcesz być na bieżąco na rynku nieruchomości w Chicago lub uzyskać insider ’ s Widok seamy underbelly branży nieruchomości można zapisać się do Getting Real przez e-mail za pomocą poniższego formularza. Pamiętaj, aby zweryfikować swój adres e-mail po otrzymaniu powiadomienia weryfikacyjnego.