rotacja najemców i właścicieli domów wskazuje zarówno na gotowość, jak i odpowiednią zdolność najemców i właścicieli domów do poruszania się. Wraz z utratą miejsc pracy i dochodów podczas kryzysu finansowego i Wielkiej Recesji w 2008 roku, stopy obrotów w San Francisco spadły. Jednak zarówno wskaźnik rotacji najemców, jak i właścicieli domów w San Francisco poprawił się szybciej niż w innych częściach stanu, dzięki szybkiemu ożywieniu miejsc pracy w regionie i dużej koncentracji pracodawców.

po recesji najemcy w szczególności odzyskali wyższy poziom mobilności, ponieważ młoda Klasa zawodowa zamieszkująca San Francisco jest często bardziej skłonna do wynajęcia niż własna. Jednak znacznie wysokie czynsze w San Francisco są teraz szybko wypychając najemców z miasta i do pobliskich hrabstw Alameda i Contra Costa. Osoby z mieszkaniami kontrolowanymi czynszem starają się pozostać na miejscu, co zabija obroty i nowe budownictwo.

W oczekiwaniu na przyszłość, stopy obrotów będą prawdopodobnie najwyższe w latach 2022-2023, rok przed resztą stanu. W tych latach pojawi się zbieg generacji Y (Gen Y), którzy kupują dom po raz pierwszy, i przechodzący na emeryturę Baby Boomers (Boomers) uderzający na rynek zakupu domu od razu.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

stopa homeownership w Bay Area ma tendencję do bardziej zróżnicowanych niż w innych częściach stanu. Jednak ogólny trend od końca boomu Milenijnego do 2015 r.spadł. Od IV kwartału 2020 r.wskaźnik udziału gospodarstw domowych jest nieco poniżej 52%, znacznie poniżej średniej w całym stanie 55,6%.

Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik homeownership w San Francisco nie ucierpiał tak bardzo, jak reszta stanu podczas tego przedłużającego się ożywienia ze względu na wsparcie miejsc pracy zapewniane przez odnoszący sukcesy przemysł technologiczny. Mimo to, ze względu na wysokie koszty mieszkania i urok życia w mieście, wynajem jest często preferowany w San Francisco.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

ceny domów w San Francisco charakteryzują się szybkimi startami i stopami, co widać na powyższym wykresie — szczególnie w średnich i wysokich poziomach. Ceny na rynkach Południowej Kalifornii tworzą płynniejszą linię. Niska sytuacja podaży w San Francisco jest częściowo winna, tworząc niestabilny rynek sprzedaży domów. Preferencja miasta dla niskiej gęstości zagospodarowania przestrzennego ogranicza budowniczych z zaspokojenia stale rosnącego popytu na lokalne mieszkania.

od IV kwartału 2020 r.ceny na niskim poziomie są wyższe o 9% niż rok wcześniej, ceny na średnim poziomie są wyższe o 10%, a ceny na wysokim poziomie są wyższe o 8%. Ten znaczący roczny wzrost cen jest nietypowy dla roku recesji, ale nie tak dramatyczny jak średni roczny wzrost cen w całym stanie.

dokładne raporty cen domów trwają około dwóch miesięcy za bieżącymi wydarzeniami. Nawet gdy dogoniony, „lepkie ceny” mają tendencję do utrzymywania się kilka miesięcy poza moment, gdy wielkość sprzedaży domu zaczyna powoli. Począwszy od marca 2020 r., niestabilność ekonomiczna i zamówienia typu shelter-in-place spowodowały spadek wolumenu sprzedaży domu. Jednak historycznie niskie stopy procentowe zwiększyły siłę nabywczą nabywców, co podniosło Ceny mieszkań w 2020 r.

w najbliższych miesiącach recesja gospodarcza wraz z wygaśnięciem moratorium na wykluczenie z rynku spowoduje presję spadkową na ceny domów. Ogólny trend cen mieszkań w ciągu najbliższych kilku lat spadnie, co będzie wynikiem historycznej utraty miejsc pracy i spadku wielkości sprzedaży. Podobnie jak w czasie recesji w 2008 r., spadek wielkości sprzedaży i cen będzie najpierw najbardziej niestabilny na wybrzeżu, a następnie odbije się na obszarach śródlądowych.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

	2020	2019	2018
San Francisco County single family residential (SFR) starts	26	43	33
San Francisco County multi-family starts	2,900	5,100	ponieważ praca nadal koncentruje się w San Francisco, budownictwo wielorodzinne może odczuwać korzyści. Wysoko płatny przemysł technologiczny w San Francisco przyciąga młodszą populację (członków Gen Y i Gen Z), którzy najprawdopodobniej zamieszkują w strukturach wielorodzinnych w pobliżu udogodnień miejskich, które oferuje San Francisco. jednak archaiczny podział na strefy, ograniczający wysokość budynku i gęstość jednostek w każdej strukturze, wpłynie na rozpoczęcie działalności wielorodzinnej, mobilność ludności i wzrost zatrudnienia, zwiększając jednocześnie czynsze i zmuszając pracodawców do rozważenia innych społeczności. Jobs fully recovered – and rising Chart update 03/03/21 Dec 2020 Dec 2019 annual change San Francisco County employment 1,082,400 1,200,800 -9.9% Właściciele domów i najemcy wymagają dochodów (zazwyczaj z zatrudnienia) do spłaty kredytu hipotecznego lub czynszu. W rezultacie, rynek mieszkaniowy w San Francisco wzrosła szybciej niż reszta stanu ze względu na jego szybkie uzdrowienie i ekspansję na rynku pracy w ciągu ostatniej dekady. miejsca pracy spełniły i przekroczyły zapotrzebowanie mieszkańców na zatrudnienie, nawet w tym wzrost populacji San Francisco o około 70 000 osób w wieku produkcyjnym od początku Wielkiej Recesji w 2008 roku. W porównaniu ze stanem Kalifornia po prostu dogoniła poziom sprzed recesji w połowie 2014 r., wreszcie osiągając interweniujący wzrost liczby ludności w 2019 r. jednak to, co zostało zdobyte, szybko zostało utracone. Ekonomiczna reakcja na COVID – 19 poza podstawową recesją spowodowała rekordową utratę miejsc pracy w całym stanie, a San Francisco nie jest wyjątkiem. Liczba miejsc pracy w San Francisco wynosi 9.9% poniżej poprzedniego roku według stanu na Grudzień 2020 r. Spodziewaj się, że utrata miejsc pracy obniży ceny w latach 2021-2022, gdy wygaśnie moratorium na wykluczenie z rynku pracy, a ci, którzy są bezrobotni z hipoteką, znajdą się w wymagalności rachunków. Jobs by industry Chart update 03/03/21 Nieruchomości Dec 2020 Dec 2019 Annual change Construction 39,200 45,700 -14.2% 24 400 23 800 +2.5% liczba osób zatrudnionych w każdej z najlepszych branż zatrudniających w San Francisco wzrosła w ciągu poprzedniego roku. W szczególności Usługi profesjonalne i Biznesowe, w tym branże technologiczne i wspierające, dodały najwięcej miejsc pracy podczas ożywienia gospodarczego. zatrudnienie w branży nieruchomości znacznie przekroczyło poziom sprzed recesji. Przemysł budowlany bardzo ucierpiał w 2020 r., w wyniku zamówień schronienia w miejscu, które często były bardziej restrykcyjne w rejonie Zatoki w porównaniu z resztą stanu. Jednak nadal trwa dramatyczna potrzeba budowy większej liczby mieszkań. W związku z tym Budownictwo będzie nadal rosło w ciągu tej dekady. Per capita income has recovered Chart update 03/03/20 2018 2017 Annual change San Francisco County per capita income $130,700 $121,800 +7.3% dochód na mieszkańca Kalifornii $67,000 $63,900 +4.9% dochód na mieszkańca w San Francisco jest prawie dwukrotnie wyższy niż średni dochód w Kalifornii, po znacznie szybszym tempie niż większość Kalifornii w ostatnich latach. jednak mieszkańcy San Francisco wydają średnio 41% swoich dochodów na wydatki mieszkaniowe. Wiele więcej po prostu nie może sobie pozwolić na życie w mieście i są zmuszeni do przedmieścia, jedyne miejsce, gdzie ich wypłata kwalifikuje je do mieszkania. Jeśli szukasz wskazówek, gdzie będzie rynek mieszkaniowy w Kalifornii za dwa do trzech lat, spójrz na San Francisco County. Tutaj miejsca pracy i dochody zostały w pełni odzyskane. Wszystkie takie same, wielkość sprzedaży domu pozostaje zatrzymany w jego wyboistym płaskowyżu-płaskie. Sprzedaż prawdopodobnie będzie nadal spadać w 2020 r.ze względu na zbyt wysokie ceny mieszkań w stosunku do dochodów i niestabilną gospodarkę światową. Ponieważ, mimo że dochody tutaj są wyższe niż praktycznie gdziekolwiek indziej w stanie, rosnące dochody nadal nie nadążają za kosztami mieszkań.