Co To jest najem we wspólnym-TIC?

dzierżawa wspólna to umowa, w której dwie lub więcej osób dzieli prawa własności do nieruchomości lub Działki. Nieruchomość może być komercyjna lub mieszkalna. Gdy najemca wspólny umiera, nieruchomość przechodzi do nieruchomości tego najemcy. Każdy niezależny właściciel może kontrolować równy lub inny procent całkowitej nieruchomości. Ponadto dzierżawa wspólnika ma prawo pozostawić swój udział w nieruchomości każdemu beneficjentowi jako część ich majątku. Wspólne warunki umowy dla najemców są wyszczególnione w akcie prawnym, tytule własności lub innych prawnie wiążących dokumentach własności nieruchomości.

jak działa TIC

gdy dwie lub więcej osób jest właścicielami nieruchomości jako najemców, wszystkie obszary nieruchomości są jednakowo własnością grupy. Współmieszkańcy mogą mieć różny udział w udziałach własnościowych. Na przykład Sarah i Debbie mogą posiadać 25% nieruchomości, podczas gdy Leticia ma 50%. Chociaż procent posiadanych nieruchomości jest różny, żadna osoba fizyczna nie może rościć sobie prawa własności do określonej części nieruchomości.

dzierżawa w umowach wspólnych może zostać utworzona w dowolnym momencie. Tak więc osoba fizyczna może rozwinąć zainteresowanie nieruchomością lat po tym, jak pozostali członkowie zawarli umowę najmu. Wracając do powyższego przykładu, możemy powiedzieć, że Sarah i Leticia pierwotnie posiadali 50% nieruchomości. W pewnym momencie Sarah zdecydowała się podzielić swoją 50% część z Debbie opuszczając grupę z 25/25/50 split.

ponadto członkowie umowy mogą samodzielnie sprzedawać lub zaciągać pożyczki w stosunku do swojej części własności.

zbycie TIC

jeden lub więcej współmieszkańców może wykupić innych członków w celu rozwiązania umowy najmu. Jeśli współmieszkańcy powinni rozwijać przeciwne interesy lub kierunki użytkowania, ulepszania lub chcą sprzedać nieruchomość, muszą dojść do wspólnego porozumienia, aby przejść do przodu. W przypadkach, gdy porozumienie nie może zostać osiągnięte, może mieć miejsce akcja partycji. Akcja podziału może być dobrowolna lub nakazana przez sąd, w zależności od tego, jak dobrze współmieszkańcy współpracują ze sobą.

w postępowaniu o podział prawny, sąd podzieli nieruchomość między dzierżawę członków wspólnych, umożliwiając każdemu członkowi przejście do przodu oddzielnie od pozostałych członków. Znany jako partycji w naturze jest to najbardziej bezpośredni sposób podziału nieruchomości i jest zwykle metoda stosowana, gdy współmieszkańców nie są kontradyktoryjne.

Jeżeli współmieszkańcy odmówią współpracy, mogą rozważyć dokonanie podziału nieruchomości w drodze sprzedaży. Tutaj gospodarstwo jest sprzedawane, a wpływy są dzielone między współmieszkańców zgodnie z ich odpowiednimi udziałami w nieruchomości.

podatki od nieruchomości z Tic Properties

najem w umowie wspólnej, kierując się obowiązującym prawem, zwykle przedstawia implikacje współwłasności na podatki od nieruchomości. Umowa będzie określać, w jaki sposób zobowiązanie podatkowe jest umownie rozłożone na każdego właściciela.

ponieważ dzierżawa we wspólnym porozumieniu nie dzieli prawnie działki lub nieruchomości, większość jurysdykcji opodatkowanych nie przydzieli każdemu właścicielowi proporcjonalnego podatku od nieruchomości w oparciu o ich procent własności. Najczęściej lokatorzy wspólnie otrzymują jeden rachunek podatku od nieruchomości.

w wielu jurysdykcjach dzierżawa w porozumieniu wspólnym nakłada odpowiedzialność solidarną na współmieszkańców. Postanowienie to oznacza, że każdy z niezależnych właścicieli może ponosić odpowiedzialność z tytułu podatku od nieruchomości do pełnej wysokości oszacowania. Odpowiedzialność dotyczy każdego właściciela bez względu na poziom lub procent własności.

po uregulowaniu podatku od nieruchomości współwłaściciele odliczą tę zapłatę od podatku dochodowego. Jeżeli właściwość podatkowa podlegała solidarnej odpowiedzialności, każdy współwłaściciel może odliczyć wniesioną kwotę od podatku dochodowego od osób fizycznych. W hrabstwach, które nie stosują się do tej procedury, mogą odliczyć procent całkowitego podatku do poziomu ich własności.

dzierżawa wspólna vs dzierżawa wspólna

chociaż brzmią podobnie, dzierżawa wspólna różni się na kilka sposobów od dzierżawy wspólnej. We wspólnym najmie najemcy uzyskują równe udziały w nieruchomości z tym samym aktem w tym samym czasie.

jedną z podstawowych różnic jest dodanie lub usunięcie dowolnego członka z umowy. W umowach TIC zmiana członków nie narusza umowy. Przy wspólnej dzierżawie umowa zostaje zerwana, jeśli któryś z członków chce sprzedać swoje udziały.

na przykład, jeśli jeden lub więcej współmieszkańców chce wykupić pozostałych, nieruchomość technicznie musi zostać sprzedana, a wpływy rozdzielone równo między właścicieli. Wspólni dzierżawcy mogą również wykorzystać prawną akcję podziału do rozdzielenia nieruchomości, jeśli gospodarstwo jest wystarczająco duże, aby pomieścić tę separację.

śmierć wspólnego najemcy

kolejna istotna różnica występuje w przypadku śmierci jednego ze współmieszkańców. Jak wspomniano wcześniej, umowy TIC pozwalają na przekazanie nieruchomości jako części majątku właściciela. Jednak w umowie najmu wspólnego tytuł własności przechodzi na żyjącego właściciela.

innymi słowy, lokatorzy nie mają automatycznych praw do przetrwania. Chyba że ostatnia wola zmarłego Członka określa, że ich udział w nieruchomości ma być podzielony między żyjących właścicieli, zmarły najemca w interesie wspólnym należy do ich majątku. Odwrotnie, w przypadku wspólnych najemców, zainteresowanie zmarłego właściciela jest automatycznie przenoszone na pozostałych przy życiu właścicieli. Na przykład, gdy czterech wspólnych najemców właścicielem domu i jeden najemca umiera, każdy z trzech ocalałych kończy się dodatkową jedną trzecią udziału w nieruchomości.

małżeństwo i własność nieruchomości

niektóre stany ustalają wspólną dzierżawę jako domyślną własność nieruchomości dla małżeństw, podczas gdy inne używają modelu dzierżawy we wspólnym modelu własności. Trzeci model, używany w około 25 stanach i Dystrykcie Kolumbii, to najem przez całość (tbye), w którym każdy z małżonków ma równy i niepodzielny udział w nieruchomości.

plusy i minusy wspólnego najmu

kupno domu z członkiem rodziny, przyjacielem lub partnerem biznesowym jako wspólnym najemcą może pomóc osobom łatwiej wejść na rynek nieruchomości. Ponieważ depozyty i płatności są podzielone, zakup i utrzymanie nieruchomości może być tańsze niż dla osoby fizycznej. Ponadto zdolność kredytowa może zostać usprawniona, jeśli jeden właściciel ma większy dochód lub lepszą podstawę finansową niż inni członkowie.

jednak przy obciążaniu nieruchomości wspólnym najemcą, zazwyczaj wszyscy kredytobiorcy podpisują dokumenty. Ponieważ wszyscy członkowie podpisują dokumenty hipoteczne, w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkodawca może przejąć udziały od wszystkich członków grupy. Ponadto, nawet jeśli jeden lub więcej kredytobiorców zaprzestanie wpłacania składek na spłatę kredytu hipotecznego, pozostali kredytobiorcy muszą nadal pokrywać płatności, aby uniknąć wykluczenia.

możliwość wykorzystania Testamentu do wyznaczenia beneficjentów nieruchomości pozwala współnajmującemu na kontrolę nad ich udziałem. Jeśli współmieszkaniec umrze bez testamentu, jego zainteresowanie nieruchomością przejdzie przez probate—kosztowne wydarzenie zarówno pod względem czasu, jak i pieniędzy.

również pozostali współmieszkańcy mogą uznać, że są właścicielami nieruchomości z kimś, kogo nie znają lub z kim nie zgadzają się. Ten nowy współmieszkaniec może złożyć akcję partycji, zmuszając niechętnych współmieszkańców do sprzedaży lub podziału nieruchomości.

przykład dzierżawy wspólnej (Tic)

Kalifornia dopuszcza cztery rodzaje współwłasności, które obejmują własność wspólnotową, partnerstwo, wspólną dzierżawę i dzierżawę wspólną. Jednak Tic jest domyślną formą wśród osób niezamężnych lub osób fizycznych, które wspólnie nabywają nieruchomości. W Kalifornii właściciele ci mają wspólny status najemców, chyba że ich umowa lub umowa wyraźnie stanowi inaczej, ustanawiając partnerstwo lub wspólną dzierżawę.

według Sirkinlawa, firmy prawniczej z San Francisco specjalizującej się we współwłasności.

coraz więcej osób decyduje się na wspólne dzierżawy… jako sposób na maksymalizację swojej siły kupna i sprzedaży. Rozwiązania te obniżają ceny i zwiększają wybór nabywców, umożliwiając im łączenie zasobów i kupowanie większej ilości nieruchomości niż mogliby lub chcieliby.

w sierpniowym poście na blogu 2018 piszą, że konwersje TIC—zmiana struktury własności nieruchomości kondominium w umowę najmu-stały się szczególnie popularne w aglomeracjach Los Angeles i San Francisco/Oakland.

Często zadawane pytania

co oznacza wspólne najem (Tic)?

termin „dzierżawa we wspólnym” (Tic) odnosi się do porozumienia prawnego, w którym dwie lub więcej stron wspólnie właścicielem nieruchomości, takich jak Budynek lub działkę. Szczegóły porozumienia tych stron będzie różnić się od jednego przypadku do drugiego, w zależności od ich indywidualnych umów zakupu i umów prawnych. Ale kluczową cechą TIC jest to, że każda ze Stron może sprzedać swój udział w nieruchomości, jednocześnie zastrzegając sobie prawo do przekazania swojego udziału w nieruchomości swoim spadkobiercom.

jaka jest różnica między lokalem wspólnym a TIC?

TIC i wspólne dzierżawy są podobne pojęcia, w tym, że oba odnoszą się do sytuacji, w których dwie lub więcej stron chce posiadać nieruchomość razem. Główna różnica między nimi polega jednak na tym, jak strony radzą sobie z sytuacją, w której jedna ze stron musi sprzedać swój udział w własności. W TIC każda ze Stron może sprzedać swój udział w dowolnym momencie, podczas gdy w sytuacji wspólnego najmu sprzedaż ta doprowadziłaby koniecznie do zakończenia umowy.

co się dzieje, gdy umiera jeden z lokatorów?

jedną z zalet TIC jest to, że jest w stanie wytrzymać scenariusz, w którym jeden z najemców umiera. W takiej sytuacji udział własnościowy zmarłego dzierżawcy zostałby przeniesiony na majątek tego dzierżawcy. Będzie on następnie obsługiwany zgodnie z wolą zmarłego najemcy. W międzyczasie, każdy żyjący najemca będzie mógł nadal posiadać i zajmować nieruchomość. Natomiast gdyby miało to nastąpić we wspólnym układzie najmu, żyjący najemca automatycznie dziedziczyłby udziały własnościowe najemcy, który zmarł.