w pewnym momencie większość inwestorów jednorodzinnych odczuwa chęć ekspansji na inny rodzaj nieruchomości inwestycyjnej. Najczęściej nieruchomością, którą wybierają, jest Dom wielorodzinny.

mały dom wielorodzinny może zwiększyć przepływy pieniężne, szybciej powiększyć portfel nieruchomości i jest łatwy do sfinansowania, co czyni go idealnym wyborem dla początkujących inwestorów lub doświadczonych właścicieli szukających czegoś innego.

definicja domu wielorodzinnego

Dom wielorodzinny to nieruchomość, która ma do zamieszkania więcej niż jedną jednostkę, każdy z własną kuchnią i łazienką.

przykłady domów wielorodzinnych to dom z poddaszem użytkowym lub garażem zamieniony na salon z kuchnią i łazienką, nieruchomości wielorodzinne z dwoma, trzema lub czterema lokalami oraz średniej i dużej wielkości apartamentowce i kompleksy.

typy domów wielorodzinnych

typy domów wielorodzinnych są podzielone według liczby mieszkań lub „drzwi”, które zawiera każda nieruchomość:

• Duplex: 2 mieszkania obok siebie lub ułożone jako pierwsze i drugie piętro. Każda jednostka ma osobne wejście, często ze wspólnym gankiem, podwórkiem i parkingiem.
• Triplex: 3 mieszkania rozmieszczone obok siebie lub w konfiguracji trzypiętrowej, znane również jako” trzy mieszkania ” na niektórych rynkach.
• Fourplex: 4 lokale mieszkalne usytuowane obok siebie lub z dwoma lokalami na pierwszym piętrze i dwoma lokalami na drugim piętrze.
• Kamienica: przylegające domy obok siebie z prywatnymi wejściami, znane również jako „dom rzędowy” na niektórych rynkach.

Pralnie w domach wielorodzinnych są czasami dzielone, w zależności od sposobu budowy nieruchomości. Dzięki takim udogodnieniom jak te, właściciele płacą koszty wody i energii elektrycznej, a następnie przekazują dodatkowy koszt Najemcy.

korzyści z inwestycji w Dom wielorodzinny

inwestowanie w mniejsze domy wielorodzinne to idealna strategia do naśladowania, jeśli szukasz spójnych przepływów pieniężnych oraz powolnego i stałego wzrostu wartości rynkowej. Najważniejsze korzyści z inwestycji w Dom wielorodzinny to:

1. Większe przepływy pieniężne

chociaż czynsz brutto z domu może być wyższy niż czynsz jednostkowy w domu wielorodzinnym, łączne przepływy pieniężne będą większe w przypadku inwestycji wielorodzinnej.

na przykład, jeśli czynsze rynkowe za dom jednorodzinny wynoszą 1000 usd, a każda jednostka w dwupoziomowym czynszu za 650 USD miesięcznie, generujesz 30% więcej-300 USD dodatkowo miesięcznie – w przepływach pieniężnych brutto.

ponieważ powierzchnia kwadratowa budynku wielorodzinnego jest zwykle mniejsza niż domu, twoje wydatki operacyjne na jednostkę mogą być również niższe, zapewniając dodatkowy wzrost zysków.

2. Mniejsze ryzyko wakatu

gdy posiadasz Dom jednorodzinny i najemca odchodzi, dzieją się dwie rzeczy: Wskaźnik pustostanów wynosi 100% , a przepływy pieniężne są ujemne tak długo, jak długo trzeba znaleźć wykwalifikowanego najemcę.

z drugiej strony posiadanie domu wielorodzinnego sprawia, że jest mało prawdopodobne, aby każda jednostka była jednocześnie pusta.

podczas gdy żaden inwestor nie lubi tracić dochodów z wynajmu z powodu pustostanu, gdy kupujesz dom wielorodzinny przy użyciu Konserwatywnej dźwigni finansowej, jest całkiem prawdopodobne, że dochód z wynajmu z zajętych jednostek zapłaci za hipotekę i koszty operacyjne, dopóki nie znajdziesz najemcy zastępczego.

3. Elastyczne opcje finansowania

na większości rynków możesz sfinansować mały dom wielorodzinny w taki sam sposób, w jaki kupisz dom, korzystając z konwencjonalnego kredytu FHA lub VA. W zależności od pożyczkodawcy stopy procentowe mogą być nieco wyższe, a rachunki rezerw kapitałowych wymagane przez pożyczkodawcę mogą być większe.

4. Łatwiej zwiększyć wartość

Jeśli nie masz strategii wysokiego ryzyka naprawy i przerzucania, tylko tyle możesz zrobić, aby zwiększyć wartość domu jednorodzinnego.

Po części powodem jest to, że na wielu rynkach właściciele-mieszkańcy są głównymi nabywcami domów, a nie inwestorami. Tak więc, nawet jeśli stawka WPR wynajem domu implikuje wartość rynkową $150,000, jeśli podobne domy sprzedają za $125,000 Twój też będzie.

natomiast domy wielorodzinne są wyceniane w dużej części w oparciu o generowany przez nie dochód operacyjny netto (NOI). Oznacza to, że każda praca dodana do wartości, która prowadzi do wyższych czynszów i większego NOI, zwiększy również wartość rynkową Twojego domu wielorodzinnego.

5. Szybko rozwijaj swój portfel nieruchomości

podczas gdy inwestorzy domów jednorodzinnych myślą w kategoriach „domów”, inwestorzy wielorodzinni myślą w kategoriach „drzwi” lub jednostek będących własnością. Każda jednostka nieruchomości wielorodzinnej generuje swój indywidualny strumień przepływów pieniężnych.

ponieważ większość inwestorów buduje portfele nieruchomości dla generowanych przepływów pieniężnych, inwestowanie w domy wielorodzinne jest łatwym sposobem na ekonomiczne skalowanie portfela nieruchomości bez konieczności znajdowania i finansowania pojedynczego domu na raz.

wady inwestowania w Dom wielorodzinny

zanim zdecydujesz się zainwestować w Dom wielorodzinny, pamiętaj, aby wziąć pod uwagę te potencjalne wady, aby uniknąć zaskoczenia:

• cena zakupu za metr kwadratowy może być wyższa niż w przypadku domu jednorodzinnego
• składki ubezpieczeniowe mogą być droższe
• rezerwy kapitałowe lub rachunki funduszu awaryjnego wymagane przez pożyczkodawcę mogą być większe
• trudniejsze do dywersyfikacji geograficznej, ponieważ wszystkie Twoje jednostki są częścią tej samej nieruchomości w jednym miejscu
• ograniczona strategia wyjścia, ponieważ prawdopodobnym nabywcą jest inny inwestor

„hacking domu”-mieszkanie w jednej jednostce przy wynajmie pozostałych lokali – to fraza często reklamowana jako jedna z zalet kupna Dom wielorodzinny.

jednak w prawdziwym życiu hakowanie domów nie jest tak atrakcyjne, jak się wydaje. Dlatego większość inwestorów domów wielorodzinnych zatrudnia lokalnego zarządcę nieruchomości, który szybko zajmuje się naprawami, rozwiązuje problemy najemców i szybko wynajmuje wolne lokale.

domy jednorodzinne vs.domy wielorodzinne

domy jednorodzinne i wielorodzinne to dwie najpopularniejsze opcje dla inwestorów mieszkaniowych. Oto krótkie spojrzenie na plusy i minusy każdego z nich:

domy jednorodzinne

• plusy:
• łatwy do znalezienia na każdym rynku
• idealny dla rodzin lub najemców, którzy chcą prywatności
• Strategia wielokrotnego wyjścia poprzez sprzedaż właścicielowi-najemcy, innemu inwestorowi lub najemcy
• minusy:
• ograniczona możliwość dodawania wartości i zwiększania dochodów z wynajmu
• trudniej skalować portfel, Jeśli kupujesz jeden dom na raz
• niektóre domy są w HOA, tworząc dodatkowy wydatek i ewentualne reklamacje ze strony kierownika Stowarzyszenia

domy wielorodzinne

• :
• finansowanie jest podobne do zakupu domu jednorodzinnego
• wiele jednostek pomaga utrzymać wysoki poziom obłożenia
• łatwy sposób na rozpoczęcie działalności inwestycyjnej w nieruchomości, dodając wiele jednostek do portfela nieruchomości
• wady:
• Zarządzanie najemcą może być trudne bez lokalnego zarządcy nieruchomości
• wyższe potencjalne koszty operacyjne ze względu na większą rotację najemców
• ograniczona strategia wyjścia sprzedaży innemu inwestorowi

Wskazówki dotyczące inwestowania w nieruchomości wielorodzinne

inwestowanie w nieruchomości wielorodzinne jest nieco bardziej skomplikowane niż zakup domu jednorodzinnego, ponieważ istnieje więcej zmiennych lub „ruchomych części.”Każda jednostka ma swój własny zestaw urządzeń i urządzeń, różnych najemców i możliwość dodania wartości dodanej.

1. Lokalizacja

Często najlepsze inwestycje domów wielorodzinnych znajdują się w pobliżu dużych budynków mieszkalnych. Choć lokatorzy mieszkań mogą nie być w stanie pozwolić sobie na wynajem domu, często postrzegają mieszkanie w małym domu wielorodzinnym jako krok naprzód od mieszkania.

inne czynniki, które sprawiają, że lokalizacja jest dobra dla budownictwa wielorodzinnego, to rynki o silnym wzroście, wysoki wskaźnik przystępności cenowej mieszkań i ładne dzielnice, które przyciągają szersze grono potencjalnych najemców.

2. Liczba jednostek

domy wielorodzinne dwupoziomowe, potrójne i czterorodzinne to dobry sposób na rozpoczęcie inwestycji w nieruchomości wielorodzinne bez większego ryzyka związanego z większymi budynkami mieszkalnymi.

wynajem nieruchomości o mniejszej liczbie jednostek może również oferować największy potencjał wzrostu, a jednocześnie być przystępny do zakupu.

3. Potencjał dochodowy

podczas badania domów wielorodzinnych do zakupu, dobrym pomysłem jest przeprowadzenie „reality check” poprzez sprawdzenie, czy obecne czynsze są „na rynku”, zamiast wierzyć na słowo sprzedawcy.

Rentometer pozwala porównać Twój czynsz z innymi podobnymi lokalnymi nieruchomościami, a RENTCafé to świetny sposób, aby dowiedzieć się, ile operatorzy większych apartamentów pobierają za wynajem.

domy wielorodzinne mogą również oferować więcej możliwości tworzenia dodatkowych źródeł przychodów, takich jak pralnia na monety, zadaszony parking premium, szybki dostęp do Internetu i systemy bezpieczeństwa.

4. Motywacja sprzedawcy

zrozumienie gorących przycisków Sprzedawcy w każdej transakcji na rynku nieruchomości jest jednym z najlepszych sposobów na wiele. Doświadczeni inwestorzy wiedzą, że motywacją sprzedawcy nie zawsze jest cena.

czasami, sprzedawca potrzebuje szybkiego zamknięcia escrow, aby uniknąć pre-wykluczenia. Innym razem mogą wystąpić odroczone utrzymanie, na które sprzedawca nie może sobie pozwolić, lub problem z najemcą, z którym obecny właściciel nie ma umiejętności radzenia sobie. Im lepiej zrozumiesz, dlaczego sprzedawca naprawdę sprzedaje, tym większe będą twoje potencjalne oszczędności.

dobre rynki dla domów wielorodzinnych

istnieje kilka cech, które prawie wszystkie dobre rynki domów wielorodzinnych mają wspólne:

• solidny wzrost zatrudnienia i zróżnicowana baza zatrudnienia, która nie jest zależna od jednej branży lub firmy
• nowe budownictwo jest wskaźnikiem tego, jak wielcy deweloperzy i inwestorzy private equity widzą rosnący rynek nieruchomości
• duża liczba dużych budynków mieszkalnych i kompleksów wskazuje, że popyt na nieruchomości wielorodzinne na wynajem jest silny i stanowi źródło dla potencjalnych najemców szukających ładniejszego miejsca do życia
• indeks przystępności mieszkaniowej, gdzie rynki o najwyższych indeksach 150 lub więcej są najmniej przystępnymi miejscami do posiadania dom
• odsetek gospodarstw domowych wynajmowanych przez najemców, najlepiej 50% lub więcej, wskazuje, że popyt na wynajem nieruchomości rośnie ze względu na wzrost liczby ludności i zatrudnienia oraz wysokie koszty zakupu domu
• wskaźniki pustostanów na rynku zbliżone do średniej krajowej wynoszącej od 4% do 6%
• wskaźniki pułapu podobne lub wyższe niż w przypadku domów jednorodzinnych na tym samym rynku, chociaż wyższe limity mogą sygnalizować zwiększone ryzyko
• średni historyczny wzrost czynszu o co najmniej 4%, nieco wyższy niż średnia krajowa
• niższy koszt jednostkowy w porównaniu do domu jednorodzinnego, chociaż łączna cena zakupu może być wyżej niż kupno domu