co dokładnie oznacza wykluczenie? W prostych słowach, proces wykluczenia pozwala pożyczkodawcy odzyskać kwotę należną od niespłaconej pożyczki poprzez sprzedaż lub przejęcie własności nieruchomości. Według raportu Realtytrac na rynku Foreclosure, od maja 29, 2020, było 330,105 nieruchomości w „pewnym etapie wykluczenia (domyślnie, Aukcja lub własność banku)” w Stanach Zjednoczonych, więc to nie jest rzadkością.

Jeśli ty (lub ukochana osoba) stoisz w obliczu wykluczenia, upewnij się, że rozumiesz proces. Podczas gdy istnieje różnica w zależności od stanu, zwykle istnieje sześć faz procedury wykluczenia.

Faza 1: Opóźnienie w płatności

opóźnienie w płatności występuje, gdy kredytobiorca nie spłacił co najmniej jednej spłaty kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca wyśle nieodebrane powiadomienie o płatności, informujące, że nie otrzymał jeszcze płatności z tego miesiąca.

zazwyczaj płatności hipoteczne są należne pierwszego dnia każdego miesiąca, a wielu kredytodawców oferuje Okres karencji do 15 dnia miesiąca. Następnie pożyczkodawca może pobrać opłatę za opóźnioną płatność i wysłać nieodebrane powiadomienie o płatności.

po pominięciu dwóch płatności pożyczkodawca często wysyła list z żądaniem. Jest to poważniejsze niż nieodebrane powiadomienie o płatności. Jednak w tym momencie pożyczkodawca może być nadal chętny do współpracy z pożyczkobiorcą w celu ustalenia nadrobienia płatności. Pożyczkobiorca musiałby Zwykle umorzyć zaległe płatności w ciągu 30 dni od otrzymania pisma.

Faza 2: powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania

powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania (NOD) jest wysyłane po 90 dniach od nieodebranych płatności. W niektórych stanach ogłoszenie jest umieszczane w widocznym miejscu na Domu. W tym momencie pożyczka zostanie przekazana działowi zajmującemu się wykluczeniem kredytodawcy w tym samym powiecie, w którym znajduje się nieruchomość. Kredytobiorca jest informowany, że zawiadomienie zostanie zapisane.

pożyczkodawca zazwyczaj daje kredytobiorcy kolejne 90 dni na uregulowanie płatności i przywrócenie pożyczki. Jest to określane jako ” okres przywrócenia do pracy.”

Faza 3: Zawiadomienie o sprzedaży powiernika

jeśli pożyczka nie została zaktualizowana w ciągu 90 dni od powiadomienia o niewykonaniu zobowiązania, zawiadomienie o sprzedaży powiernika zostanie zarejestrowane w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość.

kredytodawca musi również na ogół publikować zawiadomienie w lokalnej gazecie na okres trzech tygodni, informując, że nieruchomość będzie dostępna na aukcji publicznej. Wszystkie nazwiska właścicieli będą drukowane w ogłoszeniu i Gazecie, wraz z opisem prawnym nieruchomości, jej adresem oraz czasem i miejscem sprzedaży.

Faza 4: Sprzedaż Nieruchomości

nieruchomość została wystawiona na publiczną aukcję i zostanie przyznana oferentowi, który spełni wszystkie niezbędne wymagania. Pożyczkodawca (lub firma reprezentująca pożyczkodawcę) obliczy ofertę otwarcia na podstawie wartości niespłaconej pożyczki i wszelkich zastawów, niezapłaconych podatków i kosztów związanych ze sprzedażą.

Po potwierdzeniu najwyższej oferty i zakończeniu sprzedaży, umowa powiernika zostanie przekazana zwycięskiemu oferentowi. Nieruchomość jest wówczas własnością nabywcy, który jest uprawniony do natychmiastowego posiadania.

Faza 5: własność nieruchomości (REO)

jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana podczas aukcji publicznej, pożyczkodawca stanie się właścicielem i spróbuje sprzedać nieruchomość za pośrednictwem brokera lub z pomocą zarządcy nieruchomości (REO). Nieruchomości te są często określane jako „posiadane przez bank”, a pożyczkodawca może usunąć niektóre z zastawów i innych wydatków w celu uatrakcyjnienia nieruchomości.

Faza 6: Eksmisja

kredytobiorca często może pozostać w domu, dopóki nie zostanie sprzedany na aukcji publicznej lub później jako nieruchomość REO. W tym momencie zostaje wysłany nakaz eksmisji z żądaniem natychmiastowego opuszczenia lokalu.

można zapewnić kilka dni, aby zapewnić mieszkańcom wystarczającą ilość czasu na usunięcie rzeczy osobistych. Następnie, zazwyczaj, lokalny szeryf odwiedzi posesję i usunie ludzi i wszystkie pozostałe rzeczy. Te ostatnie są umieszczane w magazynie i mogą być odzyskane w późniejszym terminie za opłatą.

the Bottom Line

w całym procesie wykluczenia, wielu kredytodawców będzie próbował dokonać ustaleń dla kredytobiorcy, aby złapać się na kredyt i uniknąć wykluczenia. Oczywistym problemem jest to, że gdy kredytobiorca nie może zrealizować jednej płatności, coraz trudniej jest nadrobić wiele płatności.

Jeśli jest szansa, że nadrobisz zaległości w płatnościach—na przykład dopiero co rozpocząłeś nową pracę po okresie bezrobocia—warto porozmawiać z kredytodawcą. Jeśli wykluczenia jest nieuniknione, wiedząc, czego się spodziewać w całym procesie może pomóc przygotować się do sześciu faz wykluczenia.