op een gegeven moment krijgen de meeste eengezinsbeleggers de drang om uit te breiden naar een ander type vastgoedbelegging. Vaker wel dan niet, het pand dat ze kiezen om te bezitten is een meergezinswoning.

een klein huis met meerdere gezinnen kan uw cashflow stimuleren, uw vastgoedportefeuille sneller laten groeien en is gemakkelijk te financieren, waardoor het de perfecte keuze is voor beginnende beleggers of ervaren eigenaren die op zoek zijn naar iets anders.

definitie van een meergezinswoning

een meergezinswoning is een woning met meer dan één wooneenheid, elk met een eigen keuken en badkamer.

voorbeelden van meergezinswoningen zijn een huis met een zolder of garage omgebouwd tot een woonruimte met een keuken en badkamer, meergezinswoningen met twee, drie of vier eenheden, en middelgrote en grote appartementengebouwen en complexen.

typen meergezinswoningen

typen meergezinswoningen worden ingedeeld naar het aantal huureenheden of” deuren ” dat elk onroerend goed bevat:

• Duplex: 2 wooneenheden naast elkaar of gestapeld als een eerste en tweede verdieping. Elke eenheid heeft een eigen aparte ingang, vaak met een gedeelde veranda, voor-en achtertuin, en parkeerplaats.
• Triplex: 3 wooneenheden naast elkaar of als een drie verdiepingen tellende configuratie, ook wel bekend als een “drie flat” in sommige markten.
• Fourplex: 4 wooneenheden geconfigureerd naast elkaar of met twee eenheden op de eerste verdieping en twee eenheden op de tweede verdieping.
• Townhouse: aangebouwde huizen naast elkaar met een eigen ingang, ook bekend als een” rijhuis ” in sommige markten.

wasfaciliteiten in meergezinswoningen worden soms gedeeld, afhankelijk van hoe het pand werd gebouwd. Met gemeenschappelijke ruimte faciliteiten zoals deze, verhuurders betalen de kosten van water en elektriciteit dan de extra kosten door te geven aan de huurder.

voordelen van investeren in een meergezinswoning

investeren in kleinere meergezinswoningen is een perfecte strategie om te volgen als u op zoek bent naar een consistente cashflow plus een langzame en gestage waardering van de marktwaarde. De belangrijkste voordelen van investeren in een meergezinswoning zijn:

1. Meer cashflow

hoewel de brutohuur van een huis hoger kan zijn dan de huren van een meergezinswoning, zal de cumulatieve cashflow meer zijn bij een meergezinsinvestering.

bijvoorbeeld, als de markthuren voor een eengezinswoning $1.000 zijn en elke eenheid in een duplex huren voor $650 per maand, genereert u 30% meer – $ 300 extra per maand-in bruto cashflow.

omdat de oppervlakte van een meergezinseenheid meestal kleiner is dan een huis, kunnen uw bedrijfskosten per eenheid ook lager zijn, wat een extra boost geeft aan uw bottom line.

2. Minder leegstand

wanneer u eigenaar bent van een eengezinswoning en de huurder vertrekt, gebeuren er twee dingen: Uw vacature rate is 100% en uw cash flow is negatief voor zo lang als het duurt om een gekwalificeerde huurder te vinden.

aan de andere kant maakt het bezitten van een meergezinswoning het zeer onwaarschijnlijk dat elke eenheid tegelijkertijd leeg zal raken.

hoewel geen enkele investeerder graag huurinkomsten verliest als gevolg van vacature, is het zeer waarschijnlijk dat de huurinkomsten van de bewoonde eenheden de hypotheek en de exploitatiekosten zullen betalen wanneer u een vervangende huurder kunt vinden.

3. Flexibele financieringsmogelijkheden

in de meeste markten kunt u een klein huis met meerdere gezinnen financieren op dezelfde manier als u een huis zou kopen, met behulp van een conventionele FHA-of VA-lening. Afhankelijk van de kredietgever kan de rente iets hoger zijn en kunnen de door de kredietgever vereiste kapitaalreserverekeningen groter zijn.

4. Het is makkelijker om waarde

te verhogen tenzij u een risicovolle strategie van fixing-and-flipping hebt, er is maar zoveel dat u kunt doen om de waarde van een eengezinswoning te verhogen.

een deel van de reden is dat op veel markten de eigenaar-bewoners de primaire kopers van huizen zijn en geen investeerders. Dus, zelfs als de cap rate van uw huurhuis impliceert een marktwaarde van $ 150.000, als soortgelijke huizen worden verkocht voor $ 125.000 van jou zal ook.

daarentegen worden meergezinswoningen voor een groot deel gewaardeerd op basis van het netto bedrijfsresultaat (NOI) dat zij genereren. Dit betekent dat elke waarde toevoegen werk dat u doet dat leidt tot hogere huren en een grotere NOI zal ook de marktwaarde van uw meergezinswoning te verhogen.

5. Groei snel uw vastgoedportefeuille

terwijl eengezinsbeleggers denken in termen van” huizen”, denken meergezinsbeleggers in termen van” deuren ” of eenheden onder eigendom. Elke eenheid van een meergezinswoning genereert zijn eigen individuele cashflow.

aangezien de meeste beleggers vastgoedportefeuilles bouwen voor de gegenereerde cashflow, is investeren in meergezinswoningen een gemakkelijke manier om uw vastgoedportefeuille op kosteneffectieve wijze op te schalen zonder dat u één individueel huis per keer hoeft te vinden en te financieren.

nadelen van het investeren in een meergezinswoning

voordat u besluit de sprong te wagen en te investeren in een meergezinswoning, moet u zeker rekening houden met deze potentiële nadelen om te voorkomen dat u verrast wordt:

• prijs per vierkante meter hoger kan zijn dan bij een eengezinswoning
• verzekeringspremies mag worden duurder
• Kapitaal reserve of emergency fund jaarrekening vereist door de kredietgever kan groter zijn
• Meer moeilijk te diversifiëren geografisch, aangezien alle van uw eenheden zijn onderdeel van dezelfde goederen in een enkele plaats
• Beperkte exit-strategie, omdat je waarschijnlijk koper een andere belegger

“Huis hacking” – het leven in een eenheid, terwijl het huren van de andere eenheden uit — is een uitdrukking die vaak aangeprezen als een van de voordelen van het kopen van een meergezinswoning.

echter, in het echte leven, huis hacken is lang niet zo aantrekkelijk als het klinkt. Dat is de reden waarom de meeste multi-family home investeerders huren een lokale property manager om snel te behandelen reparaties, omgaan met huurder problemen, en krijgen vacante eenheden gehuurd snel.

eengezinswoningen Versus meergezinswoningen

eengezinswoningen en meergezinswoningen zijn de twee meest populaire opties voor investeerders in woningen. Hier is een snelle blik op de voors en tegens van elk:

eengezinswoningen

• voors:
• gemakkelijk te vinden in elke markt
• Perfect voor gezinnen of huurders die privacy willen
• Multiple exit strategie door te verkopen aan een eigenaar-bewoner, een andere investeerder, of de huurder
• Cons:
• beperkte kans om waarde toe te voegen en de huurinkomsten te verhogen
• moeilijker om een portefeuille op te schalen als u één huis per keer koopt
• sommige huizen zijn in een Hoa, het creëren van extra kosten en potentiële klachten van een hyper-actieve associatiebeheerder

meergezinswoningen

• voors:
• financiering is vergelijkbaar met het kopen van een eengezinswoning
• meerdere eenheden helpen de bezettingsgraad hoog te houden
• eenvoudige manier om een vastgoedbeleggingsbedrijf op te starten door meerdere eenheden toe te voegen aan uw vastgoedportefeuille
• Cons:
• Huurdersmanagement kan moeilijk zijn zonder een lokale vastgoedbeheerder
• hogere potentiële exploitatiekosten als gevolg van een grotere huurderomzet
• beperkte exitstrategie van verkoop aan een andere investeerder

Tips voor het investeren in meergezinswoningen

investeren in een meergezinswoning is iets ingewikkelder dan het kopen van een eengezinswoning omdat er meer variabelen of “bewegende delen zijn.”Elke unit heeft zijn eigen set van armaturen en apparaten, verschillende huurders, en de mogelijkheid om waarde toe te voegen.

1. Locatie

vaak worden de beste investeringen in meergezinswoningen gevonden in de buurt van grote appartementengebouwen. Terwijl appartement huurders kunnen niet in staat zijn om zich te veroorloven om een huis te huren, zien ze vaak wonen in een klein meergezinswoning als een stap omhoog van appartement wonen.

andere factoren die een locatie goed maken voor meergezinswoningen zijn markten met een sterke groei, een hoge index voor de betaalbaarheid van woningen en mooie buurten om een breder scala aan potentiële huurders aan te trekken.

2.

Duplex -, triplex-en vierplexgezinswoningen zijn een goede manier om te beginnen met investeren in meergezinswoningen zonder het hogere risico van Grotere appartementengebouwen.

huurwoningen met een kleiner aantal eenheden kunnen ook het grootste opwaartse potentieel bieden, terwijl het toch betaalbaar is om te kopen.

3. Inkomen potentieel

bij het onderzoeken van meergezinswoningen om te kopen, is het een goed idee om een “reality check” uit te voeren door te controleren of de huidige huurprijzen “op de markt” zijn in plaats van de verkoper op zijn woord te geloven. met

Rentometer kunt u uw huur vergelijken met andere vergelijkbare lokale woningen, terwijl RENTCafé een geweldige manier is om te leren wat de grotere exploitanten van appartementen voor huur in rekening brengen.

meergezinswoningen kunnen ook meer mogelijkheden bieden voor het creëren van extra incrementele inkomstenstromen, zoals een wasserette met muntjes, overdekte premiumparkeergelegenheid, snelle internetdienst en beveiligingssystemen.

4. Motivatie van de verkoper het begrijpen van de hot buttons van de verkoper bij elke vastgoedtransactie is een van de beste manieren om veel te doen. Ervaren beleggers weten dat de motivatie van een verkoper niet altijd draait om de prijs.

soms heeft een verkoper een snelle afsluiting van de borg nodig om een pre-executieverkoop te voorkomen. Andere keren, er kan worden uitgesteld onderhoud van de verkoper kan niet veroorloven of een probleem huurder dat de huidige eigenaar niet de vaardigheden om te gaan met. Hoe beter je begrijpt waarom de verkoper echt verkoopt, hoe groter uw potentiële besparingen zullen zijn.

goede markten voor meergezinswoningen

Er zijn verschillende kenmerken die bijna alle goede markten voor meergezinswoningen gemeen hebben:

• solide banengroei en een divers werkgelegenheidsniveau dat niet afhankelijk is van één enkele industrie of bedrijf
• nieuwbouw is een indicatie van hoe de grote ontwikkelaars en private equity investeerders de vastgoedmarkt zien groeien
• groot aantal grote appartementengebouwen en complexen wijzen op de sterke vraag naar meergezinswoningen en bieden een bron voor potentiële huurders die op zoek zijn naar een mooiere plek om te wonen
• betaalbaarheid van woningen index waar markten met de hoogste indexen van 150 of meer de minst betaalbare plaatsen zijn om een woning te bezitten begin
• Percentage van de huurder bezet huishoudens, ideaal voor 50% of hoger is, geeft aan dat de vraag naar verhuur van onroerend goed groeit als gevolg van de bevolking en de groeiende werkgelegenheid en de hoge kosten van het kopen van een huis
• Markt van de leegstand in de buurt van het nationale gemiddelde van tussen de 4% en 6%
• Cap tarieven gelijk aan of groter dan eengezinswoningen in dezelfde markt, hoewel hogere doppen kunnen duiden op een verhoogd risico
• Gemiddelde historische huur groei van minstens 4%, iets hoger dan het nationale gemiddelde
• een Lagere kostprijs per eenheid ten opzichte van een eengezinswoning, hoewel de totale koopsom mag hoger zijn dan het kopen van een woning