San Francisco is een unieke regio in het woonlandschap van Californië. Hier, huizenprijzen hebben ver overtroffen de pre-Millennium Boom jaar en banen werden snel hersteld na de recessie van 2008 als gevolg van de aanwezigheid van de hoogbetaalde tech-industrie.

toch hebben hoge prijzen en beperkte voorraden veel inwoners buitengesloten, waardoor zowel huurders als huurders een huisvestingscrisis hebben veroorzaakt. Verder beschermt het benijdenswaardige herstel van de werkgelegenheid in de regio de inwoners van San Francisco niet tegen de recessie van 2020, veroorzaakt door jaren van economische opbouw, bovenop de financiële crash eerder dit jaar en de reactie op de wereldwijde pandemie.verwacht dat de snelle stijging van de huizenprijzen in San Francisco later in 2021 in omgekeerde richting zal gaan als gevolg van de aanhoudende recessie en het aflopende moratorium op Marktafscherming. Verder heeft de remote work trend ervoor gezorgd dat een toenemend aantal inwoners van San Francisco het metrogebied ontvluchten voor minder dure, nabijgelegen voorsteden, waardoor de concurrentie van homebuyer in de stad afneemt. De huizenmarkt zal zich beginnen te herstellen van de recessie van 2020 hier in San Francisco en in de hele staat rond 2023-2024, waarvan de timing grotendeels zal afhangen van het bestaan van verdere overheidsstimulansen, het scheppen van banen en/of uitstel van uitstel.

bekijk onderstaande grafieken voor de huidige activiteit en prognoses voor de woningmarkt van San Francisco.

bijgewerkt op 3 maart 2021. Origineel exemplaar gepost maart 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

Het volume van de huizenverkoop in San Francisco County is volatiel, maar is qua trends een stap voor op de rest van de staat. San Francisco home sales volume piekte in 2004 — een jaar voor de statewide piek-alvorens terug te trekken in 2005-2006. Het volume van de huizenverkoop liep in 2012-2016 op een relatief niveau naar beneden, maar daalde aanzienlijk in 2017, een signaal van de staatsbrede daling van de verkoop die plaatsvond in 2018. Maar deze daling is in 2018 omgedraaid, met een totaal van 12% aan het eind van het jaar ten opzichte van 2017. Het verkoopvolume van 2019 aan huis eindigde het jaar met 2% minder omzet dan in 2018 en het verkoopvolume van 2020 daalde het jaar met een lichte 4% ten opzichte van het jaar ervoor.San Francisco, met zijn hoge concentratie van goedbetaalde technische banen en deprimerend lage woninginventaris, is bijna een economie op zich. De lagere economische verwachtingen en de nog steeds hoge huizenprijzen in de regio hebben ervoor gezorgd dat het enthousiasme van de huizenkopers in 2020 sterk afnam. Als we dieper in de 2020 recessie, op zoek naar huis verkopen blijven dalen in 2021-2022.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

San Francisco huurder omzet steeg aanzienlijk in 2017 bijna 20%, wat betekent dat een op de vijf San Francisco huurder huishoudens verplaatst in 2017. Aan de andere kant is het omzetcijfer van de huiseigenaar (omzet produceren en kopers verplaatsen) in 2017 sterk gedaald tot slechts 6%. Deze lage omzet komt ook tot uiting in de sterke daling van het verkoopvolume in 2017.

omzetcijfers van huurders en huiseigenaren geven zowel de bereidheid als het overeenkomstige vermogen van huurders en huiseigenaren aan om te verhuizen. Met het verlies van banen en inkomsten tijdens de financiële Crisis en de Grote Recessie van 2008, daalde de omzet in San Francisco. De omzetcijfers van zowel huurders als huiseigenaren herstelden zich echter sneller in San Francisco dan elders in de staat als gevolg van het snelle herstel van de werkgelegenheid in de regio en de hoge concentratie van werkgevers.

na de recessie herwonnen vooral huurders een hoger mobiliteitsniveau, omdat de jonge professionele klasse die in San Francisco woont vaak meer geneigd is te huren dan de eigen klasse. Echter, de aanzienlijk hoge huurprijzen in San Francisco zijn nu snel duwen huurders uit de stad en in de nabijgelegen provincies van Alameda en Contra Costa. Degenen met huur gecontroleerde appartementen streven ernaar om te blijven waar omzet en nieuwbouw doodt.in de toekomst zal de omzet waarschijnlijk het hoogst zijn in 2022-2023, een jaar eerder dan de rest van de staat. Deze jaren zullen de samenvloeiing van Generatie Y (Gen Y) eerste keer huizenbuyers en pensioen Baby Boomers (Boomers) het raken van de home buying markt in een keer te zien.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

het aandeel van de woningeigendom in de Bay Area varieert over het algemeen meer dan in andere delen van de staat. Echter, de algemene trend van het einde van de Millennium Boom tot 2015 was gedaald. Vanaf het vierde kwartaal van 2020 ligt het aandeel van de woningeigendom net onder de 52%, ruim onder het gemiddelde van 55,6% in de gehele staat.over het geheel genomen heeft het aandeel van de woningeigendom in San Francisco tijdens dit langdurige herstel minder geleden dan de rest van de staat als gevolg van de ondersteuning van de werkgelegenheid door de succesvolle technologie-industrie. Toch, als gevolg van de hoge kosten van huisvesting en de allure van de stad wonen, huren is vaak de voorkeur in San Francisco.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

San Francisco home prices are characterized by rapid Start and stops, as viewed in the hobbels in the chart above — mid – and high-tiers. Prijzen in Zuid-Californië markten vormen een soepeler lijn. San Francisco ‘ s lage aanbod situatie is deels de schuld, het creëren van een volatiele home sales markt. De voorkeur van de stad voor zonering met lage dichtheid beperkt bouwers ervan om te voldoen aan de steeds toenemende vraag naar lokale woningen.

vanaf het vierde kwartaal van 2020 zijn de low-tier-prijzen 9% hoger dan een jaar eerder, de mid-tier-prijzen 10% hoger en de high-tier-prijzen 8% hoger. Deze aanzienlijke jaarlijkse prijsstijging is atypisch voor een recessie jaar, maar niet zo dramatisch als de over de hele staat gemiddelde jaarlijkse prijsstijging.

Accurate home price reports lopen ongeveer twee maanden achter op de actualiteit. Zelfs wanneer ingehaald,” sticky prices ” hebben de neiging om enkele maanden na het moment waarop de verkoop van het huis volume begint te vertragen aanhouden. Vanaf Maart 2020 zorgden de economische volatiliteit en de orders van shelter-in-place ervoor dat het volume van de huizenverkoop daalde. Historisch lage rentetarieven hebben echter een impuls gegeven aan de koopkracht van de koper, waardoor de huizenprijzen in 2020 zijn gestegen.

In de komende maanden zal de economische recessie samen met het verstrijken van het moratorium op afscherming een neerwaartse druk op de huizenprijzen te zien geven. De algemene trend van de huizenprijzen voor de komende paar jaar zal dalen, als gevolg van het verlies aan arbeidsplaatsen in het verleden en het dalende verkoopvolume. Net als tijdens de recessie van 2008 zal de daling van het verkoopvolume en de prijzen eerst het meest volatiel zijn aan de kust, alvorens naar het binnenland te gaan.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

Zeer enkele familie woningen (SFRs) zijn gebouwd in San Francisco County elk jaar, en dit aantal verder gedaald in de afgelopen jaren. Multi-family bouw begint, aan de andere kant, zijn Wild swung van jaar tot jaar, hoewel de algemene trend is omhoog sinds hun bodem in 2010, het raken van een muur en het omkeren van koers in 2020. Het lange goedkeurings-en vergunningsproces in San Francisco houdt bouwstarts van alle soorten tegen, hoewel wetswijzigingen een poging hebben voortgezet om het proces los te maken en het gemakkelijker te maken voor bouwers om aan de vraag te voldoen.

aangezien de banen zich in San Francisco blijven concentreren, kan de meergezinsbouw de voordelen voelen. San Francisco ‘ s goedbetaalde tech industrie trekt een jongere bevolking (leden van Gen Y en Gen Z), die het meest waarschijnlijk wonen in multi-family structuren dicht bij de stedelijke voorzieningen San Francisco biedt.

archaïsche zonering die de bouwhoogte en de dichtheid van de eenheden in elke structuur beperkt, zal echter afbreuk doen aan het meergezinsstart, de mobiliteit van de bevolking en de groei van de werkgelegenheid, terwijl de huur stijgt en werkgevers ertoe worden aangezet andere gemeenschappen in overweging te nemen.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

In tegenstelling tot het merendeel van de staat was de arbeidsmarkt van San Francisco ruim voorbij het punt voor herstel van de recessie van 2008 toen de recessie van 2020 toesloeg. Huiseigenaren en huurders vereisen inkomen (over het algemeen uit arbeid) om hypotheek of huurbetalingen te doen. Als gevolg daarvan is de woningmarkt van San Francisco sneller gegroeid dan de rest van de staat, rechtstreeks te wijten aan de snelle genezing en uitbreiding van de banenmarkt in de afgelopen tien jaar.

banen hebben voldaan aan de behoefte van bewoners aan werk en overschreden, zelfs met inbegrip van de toename van de bevolking van San Francisco met ongeveer 70.000 personen in de werkende leeftijd sinds het begin van de Grote Recessie van 2008. Door een statewide vergelijking, Californië net ingehaald naar pre-recessie niveaus medio 2014, eindelijk voldoen aan de tussenliggende bevolkingsgroei in 2019.

echter, wat werd gewonnen ging snel verloren. De economische reactie op COVID-19 bovenop de onderliggende recessie heeft geleid tot record banenverlies in de hele staat, en San Francisco is geen uitzondering. San Francisco heeft negen banen.9% minder dan het voorgaande jaar vanaf December 2020. Verwacht dat dit banenverlies de prijzen in 2021-2022 omlaag haalt wanneer het moratorium op de afscherming afloopt en degenen die werkloos zijn met een hypotheek hun rekeningen moeten betalen.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

Het aantal werknemers van elk van San Francisco ‘ s top in dienst industries is toegenomen tegenover het voorgaande jaar. Met name de professionele en zakelijke dienstverlening, waaronder de technologie-en ondersteuningsindustrie, heeft tijdens dit economisch herstel de meeste banen opgeleverd.

De werkgelegenheid in de vastgoedsector heeft het niveau van vóór de recessie ruim overschreden. De bouwsector heeft veel te lijden gehad in 2020, het resultaat van onderdak-in-place orders die vaak restrictiever zijn geweest in de Bay Area in vergelijking met de rest van de staat. De dringende behoefte aan meer woningbouw blijft echter bestaan. De bouwsector zal dit decennium dus blijven groeien.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

het inkomen Per hoofd in San Francisco is bijna het dubbele van dat van Californië is het gemiddelde inkomen, het hebben van een verhoogd tegen een veel sneller tempo dat de meeste van Californië in de afgelopen jaren.

echter, inwoners van San Francisco besteden gemiddeld 41% van hun inkomen aan huisvestingskosten. Veel meer gewoon niet kunnen veroorloven om te wonen in de stad en worden gedwongen naar de buitenwijken, de enige plaats waar hun salaris kwalificeert hen voor huisvesting.

Als u aanwijzingen zoekt over waar de huizenmarkt in Californië zich over twee tot drie jaar zal bevinden, neem dan een kijkje in San Francisco County. Hier hebben banen en inkomsten zich volledig hersteld. Toch blijft het volume van de huizenverkoop vastzitten in zijn hobbelige plateau-plat. De verkoop zal waarschijnlijk blijven terugvallen in 2020 als gevolg van te hoge huizenprijzen in verhouding tot de inkomens en een instabiele wereldeconomie. Want, hoewel de inkomens hier hoger zijn dan vrijwel overal in de staat, stijgen de inkomens nog steeds niet gelijke tred houden met de kosten van huisvesting.