het verbreken (met je hypotheek) is moeilijk te doen

Je neemt afscheid van een echtgenoot of een co-hypotheeknemer. Je hebt afgesproken wie het huis zal houden en de hypotheek zal overnemen. Maar er is een probleem.

in de ogen van uw hypotheekverstrekker worden de “banden die binden” niet wettelijk gescheiden totdat u uw ex van de hypotheek verwijdert.

zelfs wanneer een koppel meent dat één persoon niet langer verantwoordelijk is voor de hypotheek, ziet de kredietgever dit niet op die manier totdat de officiële gegevens dit laten zien.

er zijn een paar manieren om een naam van een gezamenlijke hypothecaire lening te halen. De beste manier is meestal om te herfinancieren, wat minder gedoe kan zijn dan je denkt. Dit is wat je moet weten.

controleer herfinancieringsopties (6 Feb 2021)

In dit artikel (overslaan naar…)

• waarom de naam van uw ex uit de hypotheek verwijderen?
• herfinanciering om een naam te verwijderen
• Verwijder een naam zonder herfinanciering
• verkoop van de woning
• nog één (risicovolle) optie
• een naam verwijderen uit de akte
• de herfinancieringsrente van vandaag

waarom de naam van uw ex van de hypotheek verwijderen?

u en uw ex-partner kunnen overeenkomen wie het huis zal houden en de hypotheekbetalingen zal overnemen.

maar voor een geldschieter, bent u beiden nog steeds op de haak voor lening terugbetaling totdat de naam van uw echtgenoot of mede-lener is genomen van de hypotheek en akte.

wat kredietverstrekkers betreft, blijven beide personen “hoofdelijk” aansprakelijk voor de lening. Met andere woorden, de kredietgever kan komen na beide — of een — van u in het geval van een verzuim. En beide van uw credit scores zal een hit als uw betaling is te laat.

de enige legale manier om een gezamenlijke hypotheek over te nemen is om de naam van je ex van de woninglening te halen.

hetzelfde geldt voor een mede-kredietnemer die niet langer op de lijn wil staan voor een hypotheek die hij medeondertekend heeft.

Als u zich in de positie bevindt dat u uw naam of die van iemand anders uit een hypotheek moet verwijderen, zijn hier uw opties.

herfinanciering om een naam van de hypotheek af te nemen

herfinanciering is vaak de beste manier om een naam van een hypotheek af te nemen. Afhankelijk van uw geldschieter, het kan de enige manier.

Als u voldoende vermogen, krediet en inkomen hebt en uw ex-partner ermee instemt u het huis te geven, moet u in staat zijn om te herfinancieren.

om in aanmerking te komen, moet u de kredietverstrekker tonen dat u een sterke kredietgeschiedenis en maandelijks inkomen hebt om zelf een hypotheek te kunnen betalen.

richtlijnen variëren per kredietprogramma en kredietverstrekker, maar de herfinanciering van een hypotheek vereist doorgaans:

• een kredietscore van ten minste 620 (conventionele en VA-leningen) of 580(FHA-leningen)
• een schuld-inkomensverhouding van minder dan 45%
• stabiele werkgelegenheid en inkomen die gedurende ten minste 3 jaar zullen aanhouden

Deze laatste twee vereisten kunnen het moeilijkst worden aangepakt. Als je niet de belangrijkste kostwinner in thehome, je kan niet genoeg inkomen om in aanmerking te komen voor de lening op uw eigen.

maar hier is atip: als u alimentatie of alimentatie ontvangt, geef dan uw geldschieter deze gegevens.Dat inkomen kan u helpen in aanmerking te komen voor de herfinanciering.

Controleer of u in aanmerking komt voor herfinanciering (6 Feb 2021)

voors en tegens van herfinanciering om een naam uit de hypotheek te verwijderen

de evidente nadelen van herfinanciering zijn de tijd en de kosten.

u moet doorgaans een volledige hypotheekaanvraag invullen, waarbij u documenten zoals W2s en paystubs moet verstrekken om uw financiële informatie te ondersteunen. Het afsluiten van een herfinancieringslening duurt meestal rond een maand.

en er zijn slotkosten bij betrokken. De herfinancieringskosten variëren doorgaans van 2% tot 5% van het leenbedrag, wat geen klein bedrag is als u een groot uitstaande leensaldo hebt.

maar er zijn manieren om rond de afsluitkosten te komen.

wanneer u herfinanciert, hebt u de mogelijkheid om de slotkosten in uw leningsaldo te rollen om te voorkomen dat u ze vooraf betaalt. Of u kunt kiezen voor een” no-closing-cost refinance”, waarbij de kredietgever een deel of al uw kosten dekt in ruil voor een hogere rente.

er kunnen zelfs voordelen zijn om uw woning te herfinancieren.

hypotheekrentes zijn athistorische dieptepunten. Herfinanciering kan u toelaten om een naam te verwijderen uit uw hypotheek en verlaag uw rente en maandelijkse betalingen. Dit kan de hypotheek meer betaalbaar maken voor een nieuw-enkele huiseigenaar.

zelfs als je ver in je leentermijn zit, hoef je niet opnieuw te beginnen op 30 jaar.

u kunt mogelijk herfinancieren naar een leningperiode van 20, 15 of zelfs 10 jaar om uw huis op schema af te betalen.Houd er rekening mee dat een kortere termijn hogere betalingen zal hebben, die u zult betalen op uw eigen.

vergelijk herfinancieringsopties om te zien welk programma voor u het meest zinvol is.

Controleer uw herfinancieringsopties (6 Feb 2021)

gebruik een Stroomlijnherfinanciering om tijd en kosten te verkorten

Als u een FHA of VA homeloan hebt, kunt u mogelijk een Stroomlijnherfinanciering gebruiken om de naam van uw partner uit de hypotheek te verwijderen.

Streamline herfinanciering vereist geen inkomsten-of kredietgoedkeuring en u hebt geen nieuwe taxatie van uw woning nodig.Deze leningen sluiten vaak sneller en kosten iets minder dan een traditionele herfinanciering.

echter, als u aborrower uit de hypotheek wilt verwijderen met behulp van een gestroomlijnde Refi, kan een hergoedkeuring van het krediet vereist zijn. Dat hangt van je situatie af.

• de FHAStreamline kan u toestaan om een naam te verwijderen zonder krediet en incomeverification als de resterende leningnemer kan aantonen dat hij de afgelopen 6 maanden of meer hypothecaire betalingen heeft gedaan. Als ze niet kunnen bewijzen dat ze zelf betalingen hebben gedaan — of dat ze de lening ten minste 6 maanden geleden hebben aangenomen —moeten ze opnieuw in aanmerking komen voor de nieuwe hypotheek
• de VA Streamline herfinanciering (a.k.a.VA IRRRL) kan u toestaan om een naam te verwijderen zonder credit herverificatie. Maar de persoon die op de lening blijft, moet de veteraan zijn die in aanmerking komt voor VA-steun — en geen buiten de VA-steun vallende onderneming

USDA-leningen hebben ook een gestroomlijnde financieringsoptie. Als u echter de USDA Streamline Refi gebruikt om een naam van de lening te verwijderen, moet de resterende lener opnieuw in aanmerking komen voor de lening op basis van krediet en inkomen.

Controleer of u in aanmerking komt voor stroomlijn herfinanciering (6 Feb 2021)

“Cashing out” thespouse

mogelijk moet u uw echtgenoot “cashing out” geven, wat betekent dat u hem het door de rechter voorgeschreven percentage van het eigen vermogen in contanten geeft, zodat hij ermee instemt om uit de titel te worden verwijderd.

probeer in die gevallen een herfinanciering van de cash-out.

herfinanciering van Cash-out vereist meer dan 20% eigen vermogen om voor de lening in aanmerking te komen. Maar je zult veel meer dan dat nodig hebben als je probeert over te dragen, laten we zeggen 50% van het eigen vermogen van het huis. Hier is hoe dat eruit zou kunnen zien:

dit scenario zou in aanmerking komen omdat je 20% eigen vermogen in de woning nodig hebt na de herfinanciering (dat is een maximale loan-to-value van 80%).

echter, veel huiseigenaren hebben niet zoveel equity in de woning.

hoewel uw nieuwe loan-to-value ratio bij conventionele en FHA-herfinancieringen met cash-out wordt beperkt tot 80 procent, kunt u met een VA-woninglening maximaal 100% van uw eigen vermogen uitbetalen.

Controleer of u voor herfinanciering in aanmerking komt(6 Feb 2021)

kunt u een naam van de hypotheek afhalen zonder herfinanciering?

Het kan mogelijk zijn een naam van de hypotheek te nemen zonder herfinanciering. Vraag uw geldschieter over leningaanname en lening wijziging.

beide strategieën kunnen worden gebruikt om de naam van een ex uit de hypotheek te verwijderen. Maar niet alle kredietverstrekkers staan aanname of lening wijziging toe, dus moet je onderhandelen met de jouwe.

als geen van beide is toegestaan, kan een herfinanciering uw beste en enige weddenschap zijn.

2. Leenhypothese

in theorie is leenhypothese de eenvoudigste oplossing.

u informeert uw kredietgever dat u de hypotheek overneemt en dat u een leenbedrag wilt. Onder een lening veronderstelling, je neemt de volledige verantwoordelijkheid voor de hypotheek en verwijder je ex uit de nota.

de Voorwaarden en rente op de bestaande lening blijven gelijk. Het enige verschil is dat je nu de enige lener bent. (En als uw ex is degene die het huis kreeg, uw krediet en financiën zijn beschermd als uw voormalige echtgenoot niet in slaagt om betalingen te doen.)

vraag de kredietgever of u een ontheffing van Aansprakelijkheid kunt verkrijgen. Dit zal elimineren uw verplichting om de lening terug te betalen als uw ex niet aan.

het probleem hier is dat veel geldschieters niet akkoord gaan met een lening aanname. En kredietverstrekkers die het eens zijn, kunnen bewijs vragen dat de resterende kredietnemer zich de betalingen kan veroorloven.

bovendien is een leenverbruik niet vrij. Het kan kosten een procent van de lening bedrag, plus administratieve kosten van $ 250 tot $ 500.

3. Leningwijziging

leningwijziging maakt het mogelijk de voorwaarden van uw hypothecaire lening te wijzigen zonder herfinanciering. Een lening modificatiewordt meestal gebruikt om de rente van de lener te verlagen of hun aflossingsperiode te verlengen om de lening betaalbaarder te maken.

in het algemeen is wijziging alleen toegestaan in geval van financiële moeilijkheden. Maar sommige geldschieters kunnen echtscheiding of wettelijke scheiding als een reden voor lening wijziging accepteren.

bel uw kredietgever of kredietverlener om te vragen of wijziging een optie is voor het verwijderen van een naam van uw hypotheek.

4. Verkoop van het huis

indien geen van beide leners in staat is de hypotheek alleen te betalen, kan de enige optie zijn de woning te verkopen.

gelukkig is er in veel delen van het land een sterke markt voor verkopers, aangezien er al enige tijd een tekort aan woningen is. Dus het kan mogelijk zijn voor huisverkopers om een greatoffer op hun eigendom te krijgen.

in gebieden van het land waar de huizenprijzen zijn gedaald in plaats van gestegen, kan de verkoop van de woning echter veel moeilijker zijn.

als de hypotheek onderwater is, moet u mogelijk kiezen voor een “short sale.”Dit is een onroerend goed verkoop waarbij de netto-opbrengst niet alle leningen op het onroerend goed te dekken.

Als u pech heeft, kan uw hypothecair kredietgever u aanklagen voor het verschil tussen de opbrengst van de lening en het saldo van de lening. Dit wordt een “tekortkoming” genoemd, maar in veel staten kunnen kredietverstrekkers hiervoor niet achter je aan komen.

en zelfs als de kredietverstrekker u vrijstelt van Aansprakelijkheid, zullen uw credit score en die van uw echtgenoot negatief worden beïnvloed door een short sale.

een laatste (riskante) optie

er is één laatste optie, maar deze is riskant en mag alleen als laatste redmiddel worden gebruikt.

u en uw ex kunnen overeenkomen om de hypotheek te blijven afbetalen.

Dit zou kunnen werken als beide mensen besluiten om in het huis te blijven wonen. Op die manier hebben beide partijen een prikkel om bij de betalingen te blijven.

anders bevelen deskundigen deze aanpak niet aan. Als een van beide personen stopt met het verrichten van betalingen, kan het huis in beslag worden genomen en de credit scores van beide zullen een duikvlucht nemen.

de eerste vier opties vereisen meer werk, maar de kans op een succesvol resultaat is veel groter.

het verwijderen van een naam uit de akte

ongeacht welke methode u gebruikt om de naam van uw ex van de hypotheek te halen, moet u ook hun naam van de akte halen.

u doet dit meestal door het indienen van een quitclaim akte, waarin uw ex-echtgenoot afstand doet van alle rechten op het vermogen.

uw ex moet de akte ondertekenen voor een notaris. Als dit document notarieel is, moet je het aan de staat vragen. Dit schrapt publiekelijk de naam van de voormalige partner van de eigendomsakte en de hypotheek.

Als u herfinanciert om de kredietnemer te verwijderen, zal de titelonderneming de naam van de echtgenoot van de akte voor u verwijderen.

Wat zijn de huidige herfinanceraten?

hypotheekrente is een dieptepunt. Als u besluit om te herfinancieren om uw ex uit de hypotheek te verwijderen,kunt u ook in lijn om uw rente en betalingen te verlagen op hetzelfde moment.

Controleer uw tarieven om te zien of herfinanciering zinvol is voor u.

Controleer uw nieuwe tarief (6 Feb 2021)