de Types en categorieën van Fractional Ownership Arrangements

door Andy Sirkin

begrijpen de meest gebruikte fractional ownership termen en jargon.

“Fractional Ownership”, “Co-Ownership”, and “Shared Ownership”

Fractional ownership, co-ownership, and shared ownership kan elke regeling beschrijven waarbij twee of meer mensen het eigendom van iets delen, ongeacht of ze het gebruik delen. Fractional ownership lijkt op te komen als de meest gebruikte voor time-based delen van vakantie onroerend goed in de VS, maar mede-eigendom en gedeeld eigendom worden vaak gebruikt om deze regelingen in andere Engels sprekende landen te beschrijven. Het feit dat een overeenkomst wordt beschreven met behulp van een van deze voorwaarden in plaats van een andere kan worden toegeschreven aan de persoonlijke smaak van de verkoper en de locatie van het project, in plaats van twee het type of de kenmerken van het project.

“Private Residence Club”

in het algemeen houdt een private residence club (of “PRC”) eigendom in van een specifiek onroerend goed met 4-13 eigenaren per woning. Private residence clubs hebben de neiging om op de high-end van fractionele eigendom opties met betrekking tot de grootte van de eenheid, amenity niveau en prijzen. In de meeste PRC ‘ s is het gebruik niet unit-specific, wat betekent dat een bepaalde eigenaar gebruikt welke eenheid (van de juiste grootte en type) beschikbaar is tijdens zijn/haar gebruiksperiode.

“Destination Club “en”Vacation Club”

Destination club en vacation club betekenen verschillende dingen voor verschillende verkopers, en de definities die hier worden gebruikt zullen niet overal gelden. Bestemmingsclubs en vakantieclubs hebben meestal te maken met meerdere woningen op verschillende locaties, met een gebruikssysteem waarmee deelnemers een van de woningen in de club kunnen gebruiken. Er zijn aandelen-en niet-aandelenvariaties, die worden onderscheiden door de vraag of de deelnemers al dan niet een eigendomsbelang hebben (dat al dan niet kan worden gedeëded) in een of meer door de club gecontroleerde woningen. Zowel equity – als non-equityclubs bieden vaak een exitstrategie na een vooraf vastgesteld aantal jaren van deelname. In niet-equity clubs is het bedrag dat het vertrekkende clublid ontvangt over het algemeen gebaseerd op de oorspronkelijke aankoopprijs of op de prijs die in rekening wordt gebracht voor nieuwe lidmaatschappen op het moment dat het lid uit de club stapt, terwijl in equity clubs de uitbetaling is gebaseerd op de marktwaarde van de eigendommen die eigendom zijn van de club.

“Timeshare”

Timeshare is misschien wel de meest onbegrepen term in het fractionele vakantiewoningen lexicon, voornamelijk omdat veel verkopers afstand willen nemen van de hoge druk verkooptactieken, slechte kwaliteit en sombere wederverkoopprestaties van veel eerste generatie timeshare-projecten. Volgens de gemeenschappelijke juridische definitie beschrijft timeshare elke regeling waarbij het gebruik van onroerend goed wordt gedeeld op basis van tijd, en er is geen betrouwbaar onderscheid tussen onroerend goed dat als timeshares wordt verkocht en onroerend goed dat wordt verkocht als fractionals of privéclubs. In tegenstelling tot wat de meeste mensen denken, veel timeshares worden deeded en veel fractionals en particuliere residentie clubs niet.

“Kwartaalaandeel”

Kwartaalaandeel wordt gebruikt om een fractionele eigendomsregeling te beschrijven die vier gelijke eigendomsaandelen omvat. De meeste kwartaal aandeel regelingen betrekken deeded fractional eigendom van een enkel huis of condominium, maar er zijn uitzonderingen op deze algemene regel.

“Equity” versus “Non-Equity”

In equity fractional arrangements bezitten en gebruiken de deelnemers de gedeelde eigendom, terwijl zij deze in non-equity arrangements alleen gebruiken. Eigendom kan betekenen dat het eigendomsrecht op het gedeelde eigendom wordt vermeld, of dat het eigendom is van een trust, bedrijf of andere entiteit die eigenaar is van het gedeelde eigendom. Het pand dat fractioneel eigendom kan een enkele woning, meerdere woningen, of een multi-unit resort. Over het algemeen zijn aandelenfractionele regelingen minder riskant, bieden ze belastingvoordelen, geven ze de eigenaars meer zeggenschap over het gedeelde eigendom en hebben ze meer kans om in de loop van de tijd waarde aan te houden of te waarderen. Maar zoals alle generalisaties, kunnen deze misleidend zijn, en het is belangrijk om de verdiensten van elk specifiek aanbod te onderzoeken.

“Deeded” en “Titled”

In deeded en titled fractionele arrangementen, worden de deelnemers vermeld op de juridische titel van het onroerend goed. Het pand dat is deeded kan een enkele woning, meerdere woningen, of een multi-unit resort. De voordelen van deeded fractional ownership zijn meestal overdreven, en de nadelen worden zelden gewaardeerd. In vergelijking met andere aandelen fractionele vakantie regelingen, het voordeel van deeded eigendom is superieure fiscale behandeling voor Amerikaanse belastingbetalers die eigenaar zijn van de VS fractionele eigendom, maar dit voordeel bestaat alleen als alle fractionele eigenaren gebruik maken van het pand uitsluitend als een residentie. Andere veronderstelde voordelen, zoals een betere verkoopwaarde, meer controle van de eigenaar en een lager risico, zijn illusies. Bovendien heeft deeded ownership een aantal aanzienlijke nadelen in vergelijking met andere soorten aandelenfractionals. Inadequate of onjuist voorbereide fractional ownership documenten (of erger nog, helemaal geen documenten) veroorzaken veel grotere en dure problemen in deeded ownership dan in nondeded ownership. Deze regelingen hebben ook lastiger financierings-en wederverkoopprocedures en hogere aansprakelijkheidsrisico ‘ s. Indien het gedeelde eigendom niet in een land is gelegen met een snel, goedkoop en efficiënt systeem voor de overdracht van eigendom en een goed ontwikkeld buitengerechtelijk handhavingssysteem, moet de overdracht van eigendom worden vermeden.

“Condominium Hotels”, “Condo Hotels”, en “Condominels”

De termen “condominium hotels”, “condo hotels”, en “condominels” beschrijven meestal een hotel dat is onderverdeeld in condominiums, waar elke eigenaar eigenaar is van het geheel van een specifieke condominium. Het Management beheert het hotel en deelt de opbrengst met de condominiumeigenaar, die ook zelf gebruik kan maken van de woning, soms gratis en soms tegen betaling. Wanneer er slechts één eigenaar per Appartement, deze regelingen zijn niet fractioneel eigendom. Maar de termen worden soms gebruikt om een hotel te beschrijven dat niet is onderverdeeld, waar de eigenaren een percentage van de hele ontwikkeling bezitten in plaats van het geheel van een specifieke kamer of suite. Bij gebruik op deze manier, beschrijven de termen een type van fractioneel eigendom, maar de regeling heeft eigenlijk geen betrekking op een condominium.

over de auteur

Andy Sirkin heeft zich sinds 1985 gericht op fractionele vastgoedprojecten en is betrokken geweest bij de creatie van projecten in de Verenigde Staten, maar ook in Europa en Midden-en Zuid-Amerika, variërend in grootte van één huis of appartement tot honderden factionele belangen. Deze brede ervaring stelt het bedrijf in staat om gebruik te maken van een enorme bibliotheek van fractionele projectdocumentatie, evenals uitgebreide kennis van marketing-en registratievereisten voor vrijwel elke locatie waar een project zou kunnen worden gevestigd of potentieel op de markt gebracht. Andy is de auteur van twee boeken, evenals talrijke gepubliceerde artikelen, en heeft een doorzoekbare schijf samengesteld met de volledige tekst en een samenvatting van fractional ownership law voor alle 50 Amerikaanse staten. Hij heeft ook een uitgebreide bibliotheek van instructiemateriaal voor fractionele ontwikkelaars, makelaars, en kopers, beschikbaar op sirkinfractionallawyers.com. hij is een geaccrediteerde instructeur bij de California Department of Real Estate, en voert regelmatig workshops en verschijnt op conferenties over de hele wereld. Momenteel splitst hij zijn tijd tussen kantoren in Parijs en San Francisco, en is bereikbaar via ons contactformulier.