wat betekent afscherming precies? In eenvoudige bewoordingen stelt het afschermingsproces een kredietgever in staat het verschuldigde bedrag op een in gebreke gebleven lening terug te vorderen door het onroerend goed te verkopen of in eigendom te nemen. Volgens het Amerikaanse marktrapport van RealtyTrac waren er vanaf 29 mei 2020 330.105 eigendommen in ” een of andere fase van afscherming (wanbetaling, veiling of eigendom van een bank)” in de Verenigde Staten, dus het is nauwelijks een ongewoon voorval.

Als u (of een geliefde) geconfronteerd worden met afscherming, zorg er dan voor dat u het proces begrijpt. Hoewel er verschillen zijn van staat tot staat, zijn er normaal gesproken zes fasen van een afschermingsprocedure.

Fase 1: betalingsachterstand

een betalingsachterstand treedt op wanneer een kredietnemer ten minste één hypotheekbetaling heeft gemist. De kredietgever zal een gemiste betalingsbericht sturen waarin staat dat hij de betaling van die maand nog niet heeft ontvangen.

hypotheekbetalingen zijn doorgaans verschuldigd op de eerste dag van elke maand, en veel kredietverstrekkers bieden een aflossingsvrije periode aan tot de 15e van de maand. Daarna kan de kredietgever een betalingsachterstand in rekening brengen en het gemiste betalingsbericht verzenden.

nadat twee betalingen zijn gemist, zal de kredietgever vaak een aanmaning opvolgen. Dit is ernstiger dan een gemiste betalingsbericht. Op dit moment kan de kredietgever echter nog steeds bereid zijn om met de kredietnemer samen te werken om regelingen te treffen om betalingen in te halen. De kredietnemer zou de betalingsachterstand normaliter binnen 30 dagen na ontvangst van de brief moeten terugbetalen.

Fase 2: ingebrekestelling

een ingebrekestelling (NOD) wordt verzonden na 90 dagen van gemiste betalingen. In sommige staten wordt het bericht prominent op het huis geplaatst. Op dit moment zal de lening worden overgedragen aan de executieafdeling van de geldschieter in dezelfde provincie waar het onroerend goed zich bevindt. De kredietnemer wordt ervan in kennis gesteld dat het bericht zal worden opgenomen.

de kredietgever geeft de kredietnemer doorgaans nog eens 90 dagen om de betalingen af te wikkelen en de lening opnieuw in te voeren. Dit wordt de “herstelperiode” genoemd.”

Fase 3: Notice of Trustee ‘ s Sale

indien de lening niet binnen 90 dagen na de ingebrekestelling is verstrekt, wordt een notice of trustee sale geregistreerd in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt.

de kredietgever moet in het algemeen gedurende drie weken een bericht in de plaatselijke krant publiceren waarin staat dat het onroerend goed beschikbaar zal zijn op een openbare veiling. De namen van alle eigenaren zullen worden afgedrukt in het bericht en de krant, samen met een wettelijke beschrijving van het pand, het adres, en wanneer en waar de verkoop zal plaatsvinden.

Fase 4: Verkoop door de Trustee

het onroerend goed wordt nu voor een openbare veiling geplaatst en zal worden toegekend aan de hoogste bieder die aan alle noodzakelijke eisen voldoet. De kredietgever (of het bedrijf dat de kredietgever vertegenwoordigt) berekent een openingsbod op basis van de waarde van de uitstaande lening en eventuele pandrechten, onbetaalde belastingen en kosten in verband met de verkoop.

zodra de hoogste bieder is bevestigd en de verkoop is voltooid, wordt de eigendomsakte van de trustee bij de verkoop aan de winnende bieder verstrekt. Het pand is dan eigendom van de koper, die recht heeft op onmiddellijk bezit.

Fase 5: vastgoed in eigendom (REO)

als het onroerend goed niet wordt verkocht tijdens de openbare veiling, wordt de kredietgever eigenaar en probeert hij het onroerend goed te verkopen via een makelaar of met de hulp van een vastgoedbeheerder (REO). Deze eigenschappen worden vaak aangeduid als” bank eigendom, ” en de geldschieter kan een aantal van de pandrechten en andere kosten te verwijderen in een poging om het pand aantrekkelijker te maken.

Fase 6: uitzetting

de kredietnemer kan vaak in de woning blijven totdat hij hetzij via een openbare veiling, hetzij later als REO-eigendom heeft verkocht. Op dit moment wordt een uitzettingsbevel verzonden waarin wordt geëist dat alle personen het pand onmiddellijk verlaten.

meerdere dagen kunnen worden verstrekt om de inzittenden voldoende tijd te geven om persoonlijke bezittingen te verwijderen. Dan, typisch, zal de lokale sheriff het pand bezoeken en de mensen en alle resterende bezittingen verwijderen. Deze worden opgeslagen en kunnen later tegen betaling worden opgehaald.

de Bottom Line

tijdens het afscherm-proces zullen veel kredietverstrekkers proberen regelingen te treffen zodat de kredietnemer de lening kan inhalen en afscherming kan voorkomen. Het voor de hand liggende probleem is dat wanneer een lener niet aan één betaling kan voldoen, het steeds moeilijker wordt om meerdere betalingen in te halen.

als er een kans is dat u de betalingen kunt inhalen—bijvoorbeeld, u bent net begonnen met een nieuwe baan na een periode van werkloosheid—is het de moeite waard om met uw geldschieter te praten. Als een afscherming onvermijdelijk is, kan weten wat u kunt verwachten tijdens het hele proces helpen u voor te bereiden op de zes fasen van afscherming.