Mitä ulosmittaus tarkalleen tarkoittaa? Yksinkertaisesti sanottuna ulosmittausmenettely antaa lainanantajalle mahdollisuuden periä takaisin maksamatta jääneen lainan määrä myymällä tai ottamalla kiinteistön omistukseensa. RealtyTracin Yhdysvaltain Ulosmittausmarkkinaraportin mukaan 29. toukokuuta 2020 Yhdysvalloissa oli 330 105 kiinteistöä ”jossain ulosmittausvaiheessa (maksukyvyttömyys, huutokauppa tai pankin omistuksessa)”, joten se ei ole harvinaista.

Jos sinua (tai läheistäsi) uhkaa ulosotto, varmista, että ymmärrät prosessin. Vaikka tilanne vaihtelee osavaltioittain, sulkemismenettelyssä on yleensä kuusi vaihetta.

Vaihe 1: maksuhäiriö

maksuhäiriö ilmenee, kun lainanottaja on jättänyt maksamatta vähintään yhden asuntolainan maksun. Lainanantaja lähettää maksamatta jääneen maksuilmoituksen, josta käy ilmi, ettei se ole vielä saanut kyseisen kuukauden maksua.

tyypillisesti asuntolainan lyhennykset erääntyvät kunkin kuukauden ensimmäisenä päivänä, ja monet lainanantajat tarjoavat lyhennysvapaata kuukauden 15.päivään saakka. Sen jälkeen lainanantaja voi periä myöhästymismaksun ja lähettää puuttuvan maksuilmoituksen.

kun kaksi maksua on jäänyt maksamatta, lainanantaja seuraa usein vaatimuskirjeellä. Tämä on vakavampaa kuin laiminlyöty maksuilmoitus. Tässä vaiheessa lainanantaja voi kuitenkin olla vielä halukas tekemään lainaajan kanssa järjestelyjä maksujen kuromiseksi umpeen. Lainan ottajan on tavallisesti maksettava viivästyneet maksut 30 päivän kuluessa kirjeen vastaanottamisesta.

Vaihe 2: Maksuhäiriöilmoitus

maksuhäiriöilmoitus (Nod) lähetetään 90 päivän kuluttua maksamatta jääneistä maksuista. Joissakin osavaltioissa ilmoitus on asetettu näkyvästi kotiin. Tässä vaiheessa laina luovutetaan lainanantajan ulosmittausosastolle samaan maakuntaan, jossa kiinteistö sijaitsee. Lainanottajalle ilmoitetaan, että ilmoitus kirjataan.

lainanantaja antaa lainanottajalle tyypillisesti vielä 90 päivää aikaa maksaa maksut ja palauttaa lainan. Tätä kutsutaan ” takaisinottoajaksi.”

Vaihe 3: Ilmoitus omaisuudenhoitajan myynnistä

Jos lainaa ei ole maksettu 90 päivän kuluessa erääntymisilmoituksesta, omaisuudenhoitajan myynti-ilmoitus kirjataan siinä läänissä, jossa omaisuus sijaitsee.

lainanantajan on myös yleensä julkaistava paikallislehdessä kolmen viikon ajan ilmoitus, jossa ilmoitetaan, että kiinteistö tulee julkiseen huutokauppaan. Kaikkien omistajien nimet tulostetaan ilmoitukseen ja lehteen, sekä oikeudellinen kuvaus kiinteistöstä, sen osoite sekä milloin ja missä myynti tapahtuu.

Vaihe 4: Trustee ’ s Sale

kiinteistö asetetaan nyt julkiseen huutokauppaan ja se myönnetään eniten tarjoavalle, joka täyttää kaikki tarvittavat vaatimukset. Lainanantaja (tai lainanantajaa edustava yritys) laskee avaustarjouksen jäljellä olevan lainan arvon ja mahdollisten panttioikeuksien, maksamattomien verojen ja myyntiin liittyvien kustannusten perusteella.

kun korkeimman tarjouksen tekijä on vahvistettu ja kauppa on saatu päätökseen, toimitsijamiehen kauppakirja luovutetaan voittaneelle tarjoajalle. Tällöin kiinteistön omistaa ostaja, jolla on oikeus välittömään hallussapitoon.

Vaihe 5: kiinteistöomistuksessa (REO)

jos kiinteistöä ei myydä julkisessa huutokaupassa, lainanantajasta tulee omistaja ja hän yrittää myydä kiinteistön välittäjän kautta tai kiinteistöomistuksessa olevan (REO) omaisuudenhoitajan avustuksella. Näitä kiinteistöjä kutsutaan usein ”pankin omistamiksi”, ja lainanantaja voi poistaa joitakin panttioikeuksia ja muita kuluja yrittäessään tehdä kiinteistöstä houkuttelevamman.

Vaihe 6: häätö

lainanottaja voi usein jäädä kotiin, kunnes se on myyty joko julkisella huutokaupalla tai myöhemmin REO-omaisuutena. Tässä vaiheessa lähetetään Häätöilmoitus, jossa vaaditaan kaikkia henkilöitä poistumaan tiloista välittömästi.

matkustajille voidaan varata useita päiviä, jotta heillä on riittävästi aikaa poistaa henkilökohtaiset tavaransa. Sen jälkeen tyypillisesti paikallinen sheriffi käy tontilla ja poistaa ihmiset ja jäljelle jääneet tavarat. Jälkimmäiset laitetaan varastoon, ja ne voidaan noutaa myöhemmin maksua vastaan.

Bottom Line

koko ulosmittausprosessin ajan monet lainanantajat yrittävät tehdä järjestelyjä, jotta lainanottaja jäisi kiinni lainasta ja välttyisi ulosmittaukselta. Ilmeinen ongelma on se, että kun lainanottaja ei pysty suoriutumaan yhdestä maksusta, on yhä vaikeampaa saada kiinni useita maksuja.

Jos on mahdollista, että saat maksusi kurottua umpeen—esimerkiksi olet juuri aloittanut uuden työn työttömyysjakson jälkeen—kannattaa puhua lainanantajasi kanssa. Jos ulosmittaus on väistämätöntä, tietäen, mitä odottaa koko prosessin voi auttaa sinua valmistautumaan kuusi vaihetta ulosmittauksen.