San Francisco on ainutlaatuinen alue Kalifornian asuntomaisemassa. Täällä asuntojen hinnat ovat selvästi ylittäneet vuosituhannen vaihteen Nousuvuodet ja työpaikat palautuivat nopeasti vuoden 2008 laman jälkeen korkean palkkatason teknologiateollisuuden läsnäolon vuoksi.

samat, korkeat hinnat ja rajallinen varasto ovat sulkeneet monet asukkaat ulkopuolelle, mikä on aiheuttanut asuntokriisin niin vuokraajille kuin asunnonostajillekin. Lisäksi alueen kadehdittava työpaikkojen elpyminen ei suojaa San Franciscon asukkaita vuoden 2020 taantumalta, jonka vuosia jatkunut talouskehitys aiheutti aiemmin tänä vuonna tapahtuneen rahoitusromahduksen ja maailmanlaajuisen pandemian vastatoimien lisäksi.

odottaa San Franciscon nopeiden asuntojen hinnannousujen kääntävän suuntaa myöhemmin vuonna 2021 jatkuvan taantuman ja päättyvän ulosmittauskiellon vuoksi. Lisäksi etätyötrendi on saanut yhä useamman sanfranciscolaisen pakenemaan metroalueelta halvempiin, läheisiin lähiöihin, mikä on vähentänyt kotikilpailua kaupungissa. Asuntomarkkinat alkavat elpyä vuoden 2020 taantumasta täällä San Franciscossa ja ympäri osavaltiota noin 2023-2024, jonka ajoitus riippuu suurelta osin hallituksen elvytyksestä, työpaikkojen luomisesta ja/tai lykkäysten jatkamisesta.

katso alla olevista kaavioista San Franciscon asuntomarkkinoiden tämänhetkinen aktiivisuus ja ennusteet.

Päivitetty 3.maaliskuuta 2021. Alkuperäinen kappale lähetetty maaliskuussa 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

kotimyynnin määrä San Franciscon piirikunnassa on ailahteleva, mutta se on ollut trendeissä mitattuna askeleen muuta osavaltiota edellä. San Franciscon asuntomyynnin määrä oli huipussaan vuonna 2004 — vuotta ennen osavaltion huippua-ennen vetäytymistään vuosina 2005-2006. Kotimyynnin volyymi hidastui suhteellisen tasaisesti vuositasolla vuosina 2012-2016, mutta laski merkittävästi vuonna 2017, mikä oli merkki osavaltion myynnin laskusuhdanteesta vuonna 2018. Mutta tämä lasku käänsi kurssin vuonna 2018, ja vuoden lopussa yhteensä kasvoi 12% vuodesta 2017. Vuoden 2019 kotimyynnin määrä päättyi 2% vähemmän kuin vuonna 2018 ja vuoden 2020 myynnin määrä laski hieman 4% edellisvuodesta.

San Francisco, jossa on runsaasti hyväpalkkaisia teknologiatyöpaikkoja ja masentavan vähän asuntovarastoja, on lähes talous itsessään. Heikentyneet talousodotukset ja edelleen korkeat asuntojen hinnat alueella ovat saaneet Asunnonostajien innostuksen hiipumaan jyrkästi vuonna 2020. Kun suuntaamme syvemmälle vuoden 2020 taantumaan, etsimme kotimyynnin laskevan edelleen vuosina 2021-2022.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

San Franciscon vuokralaisten vaihtuvuus nousi vuonna 2017 merkittävästi lähes 20 prosenttiin, eli joka viides San Franciscon vuokratalous muutti 2017. Toisaalta asunnonomistajan liikevaihto (myynnin tuottaminen ja ostajien siirtäminen) laski jyrkästi vuonna 2017 vain 6 prosenttiin. Alhainen liikevaihtovauhti näkyy myös vuonna 2017 koetussa myynnin määrän jyrkässä laskussa.

vuokraajan ja asunnonomistajan vaihtuvuus kertoo sekä vuokralaisten että asunnonomistajien muuttohalukkuudesta että vastaavasta kyvystä. Kun työpaikkoja ja tuloja menetettiin finanssikriisin ja vuoden 2008 suuren laman aikana, San Franciscon liikevaihto laski. Kuitenkin sekä vuokraaja ja asunnonomistaja liikevaihto elpyi nopeammin San Franciscossa kuin muualla osavaltiossa, koska alueen nopea työpaikkojen elpyminen ja työnantajien suuri keskittyminen.

laman jälkeen etenkin vuokralaiset alkoivat liikkua entistä enemmän, sillä San Franciscossa asuva nuori ammattiluokka on usein halukkaampi vuokraamaan kuin omistamaan. San Franciscon huomattavan korkeat vuokrat ajavat kuitenkin nyt nopeasti vuokralaisia pois kaupungista ja läheisiin Alamedan ja Contra Costan piirikuntiin. Ne, joilla on vuokrasäänneltyjä asuntoja, pyrkivät pysymään paikoillaan, mikä tappaa liikevaihdon ja uudisrakentamisen.

liikevaihtovauhti on todennäköisesti suurimmillaan vuosina 2022-2023, vuoden verran muuta valtiota edellä. Nämä vuodet näkevät Y-sukupolven (Gen Y) ensikertalaisten Asunnonostajien ja eläkkeelle jäävien suurten ikäluokkien yhtymäkohdan lyömällä kodin ostomarkkinat kerralla.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

Lahden alueen asukasluku vaihtelee yleensä villimmin kuin osavaltion muissa osissa. Yleinen trendi vuosituhannen vaihteen buumin lopusta vuoteen 2015 oli kuitenkin ollut laskeva. Vuoden 2020 Q4: stä lähtien asunnonomistajien osuus on hieman alle 52%, selvästi alle osavaltion keskiarvon 55,6%.

kaiken kaikkiaan San Franciscon asuntomessuaste ei ole kärsinyt aivan yhtä paljon kuin muu osavaltio tämän pitkittyneen elpymisen aikana sen menestyvän teknologiateollisuuden tarjoaman työllistämistuen vuoksi. Yhtä kaikki, asumisen kalleuden ja kaupunkiasumisen houkutuksen vuoksi vuokraamista suositaan usein San Franciscossa.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

San Franciscon asuntojen hinnoille on ominaista nopeat lähdöt ja pysähdykset, kuten yllä olevan kaavion kolhuista näkee — erityisesti keski – ja ylätasoilla. Hinnoittelu Etelä-Kalifornian markkinoilla muodostaa tasaisemman linjan. Osasyynä on San Franciscon Vähäinen tarjontatilanne, joka luo ailahtelevat kotimyyntimarkkinat. Kaupungin mieltymys matalaan kaavoitukseen rajoittaa rakentajia vastaamasta yhä kasvavaan lähiasumisen kysyntään.

vuoden 2020 Q4: stä lähtien matalan tason hinnat ovat 9% korkeammat kuin vuotta aiemmin, keskitason hinnat 10% ja korkean tason hinnat 8% korkeammat. Tämä merkittävä vuotuinen hinnannousu on taantumavuodelle epätyypillinen, mutta ei yhtä dramaattinen kuin osavaltion keskimääräinen vuotuinen hinnannousu.

tarkat asuntojen hintaraportit ovat noin kaksi kuukautta jäljessä ajankohtaisista tapahtumista. Kiinni jääneenäkin ”tahmeat hinnat” tuppaavat säilymään useita kuukausia sen jälkeen, kun kotimyynnin volyymi alkaa hidastua. Maaliskuusta 2020 alkaen talouden volatiliteetti ja kattotilaukset saivat kotimyynnin volyymin laskuun. Historiallisen matala korkotaso on kuitenkin piristänyt ostajien ostovoimaa, mikä nosti asuntojen hintoja vuonna 2020.

lähikuukausina talouden taantuma yhdessä ulosmittauskiellon umpeutumisen kanssa aiheuttaa laskupaineita asuntojen hintoihin. Yleinen asuntojen hintakehitys lähivuosina on laskeva, mikä on seurausta historiallisista työpaikkojen menetyksistä ja myyntivolyymien laskusta. Kuten vuoden 2008 laman aikana, myyntimäärien ja hintojen lasku on ensin epävakainta rannikolla, ennen kuin se siirtyy sisämaahan.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

San Franciscon piirikuntaan rakennetaan vuosittain hyvin vähän omakotitaloja, ja määrä on viime vuosina edelleen vähentynyt. Moniperherakentamisen aloitukset sen sijaan ovat heilahdelleet hurjasti vuodesta toiseen, vaikka yleinen trendi on ollut ylöspäin vuoden 2010 pohjalukemistaan, törmännyt seinään ja kääntänyt kurssia vuonna 2020. San Franciscon pitkä hyväksyntä-ja lupaprosessi jarruttaa kaikenlaisten rakennustöiden aloittamista, vaikka lainsäädäntömuutokset ovat jatkaneet pyrkimystä löysätä prosessia ja helpottaa rakentajien kysyntää.

työpaikkojen keskittyessä edelleen San Franciscoon, moniperherakentaminen saattaa tuntea hyödyt. San Franciscon korkeapalkkainen Teknologiateollisuus vetää puoleensa nuorempaa väestöä (Gen Y: n ja Gen Z: n jäseniä), jotka todennäköisimmin asuvat usean perheen rakenteissa lähellä San Franciscon tarjoamia kaupunkimahdollisuuksia.

kuitenkin vanhakantainen kaavoitus, joka rajoittaa rakennusten korkeutta ja yksiköiden tiheyttä kussakin rakenteessa, heikentää moniperheiden perustamista, väestön liikkuvuutta ja työpaikkojen kasvua ja nostaa samalla vuokria ja saa työnantajat harkitsemaan muita yhteisöjä.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

toisin kuin suurimmassa osassa osavaltiota, San Franciscon työmarkkinat ohittivat hyvin toipumispisteen vuoden 2008 lamasta, kun vuoden 2020 lama iski. Asunnon omistajat ja vuokraajat tarvitsevat tuloja (yleensä työstä) asuntolainan tai vuokranmaksuun. Tämän seurauksena San Franciscon asuntomarkkinat ovat kasvaneet muuta osavaltiota nopeammin johtuen suoraan sen nopeasta paranemisesta ja laajentumisesta työmarkkinoilla viimeisen vuosikymmenen aikana.

työpaikat ovat täyttäneet ja ylittäneet asukkaiden työn tarpeen, jopa San Franciscon väestönkasvu noin 70 000 työikäisellä vuoden 2008 suuren laman alun jälkeen. Osavaltion laajuisessa vertailussa Kalifornia saavutti juuri taantumaa edeltäneen tason vuoden 2014 puolivälissä ja saavutti lopulta väliin jääneen väestönkasvun vuonna 2019.

se, mitä saatiin, hävisi kuitenkin nopeasti. COVID-19: n aiheuttama taloudellinen vastareaktio taustalla olevan taantuman päälle on aiheuttanut ennätyksellisiä työpaikkojen menetyksiä eri puolilla osavaltiota, eikä San Francisco ole poikkeus. San Franciscon työnumerot ovat 9.9 prosenttia vähemmän kuin edellisenä vuonna joulukuusta 2020 alkaen. Odottaa näkevänsä, että nämä työpaikkojen menetykset laskevat hintoja vuosina 2021-2022, kun ulosottokielto päättyy ja ne, jotka ovat työttömiä asuntolainan kanssa, huomaavat laskujensa tulevan erääntymään.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

kunkin San Franciscon parhaiten työllistävän teollisuuden työntekijöiden määrä on kasvanut edellisen vuoden aikana. Erityisesti ammatti-ja yrityspalvelut, joihin kuuluvat teknologia-ja tukialat, ovat lisänneet eniten työpaikkoja talouden elpymisen aikana.

kiinteistöalan työllisyys on ylittänyt selvästi lamaa edeltäneen tason. Rakennusteollisuus on kärsinyt vuoden 2020 aikana paljon, mikä on seurausta majoitustilauksista, jotka ovat usein olleet lahden alueella tiukempia muuhun valtioon verrattuna. Asuntorakentamisen kova tarve kuitenkin jatkuu. Rakentaminen siis jatkaa kasvuaan koko tämän vuosikymmenen.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

henkeä kohti laskettu tulo San Franciscossa on lähes kaksinkertainen Kalifornian keskituloon verrattuna, kasvettuaan huomattavasti nopeammin kuin suurimmassa osassa Kaliforniaa viime vuosina.

San Franciscon asukkaat käyttävät kuitenkin keskimäärin vajaat 41 prosenttia tuloistaan asumismenoihin. Monilla muilla ei yksinkertaisesti ole varaa asua kaupungissa, ja heidät pakotetaan lähiöihin, ainoaan paikkaan, jossa heidän palkkansa oikeuttaa heidät asumaan.

Jos etsit viitteitä siitä, missä Kalifornian asuntomarkkinat ovat kahden-kolmen vuoden kuluttua, katso San Franciscon piirikuntaa. Täällä työpaikat ja tulot ovat täysin palautuneet. Yhtä kaikki, kotimyynnin volyymi jää jumiin kuoppaiseen tasanteeseensa. Myynti todennäköisesti jatkaa laskuaan vuonna 2020, koska asuntojen hinnat ovat liian korkeat suhteessa tuloihin ja maailmantalous on epävakaa. Sillä vaikka tulot täällä ovat korkeammat kuin käytännössä missään muualla osavaltiossa, nousevat tulot eivät silti pysy asumiskustannusten mukana.