Jakoperusteisten Omistusjärjestelyjen tyypit ja luokat

Andy Sirkin

ymmärtävät yleisimmin käytetyt jakoperusteiset omistusjärjestelyt ja ammattikielen.

”murto-omistus”, ”yhteisomistus” ja ”jaettu omistus”

murto-omistus, yhteisomistus ja jaettu omistus voivat kuvata mitä tahansa järjestelyä, jossa kaksi tai useampi henkilö omistaa jotakin, riippumatta siitä, onko heillä yhteistä käyttöä. Murto-omistus näyttää olevan syntymässä yksi yleisimmin käytetty aika-pohjainen jakaminen loma kiinteistöjen Yhdysvalloissa, mutta yhteisomistusta ja jaettu omistus käytetään usein kuvaamaan näitä järjestelyjä muissa Englanti-speaking maissa. Se, että järjestely kuvataan käyttämällä yhtä näistä ehdoista toisen sijasta, johtuu myyjän henkilökohtaisesta mausta ja hankkeen sijainnista eikä kahdesta hankkeen tyypistä tai ominaispiirteistä.

”Private Residence Club”

yleensä private residence club (tai ”PRC”) tarkoittaa tietyn kiinteistön omaa omistusta (joskaan ei välttämättä deeded-omistusta), jolla on 4-13 omistajaa asuntoa kohden. Private residence seurat ovat yleensä yläpäässä murto omistus vaihtoehtoja suhteen yksikkökoon, viihtyvyyden taso ja hinnoittelu. Useimmissa PRCs-järjestelmissä käyttö ei ole yksikkökohtaista, mikä tarkoittaa, että tietty omistaja käyttää sitä (sopivan kokoista ja-tyyppistä) yksikköä, joka sattuu olemaan käytettävissä hänen käyttöaikanaan.

”Destination Club” ja ”Vacation Club”

Destination club ja vacation club tarkoittavat eri myyjille eri asioita, eivätkä tässä käytetyt määritelmät pidä paikkaansa kautta linjan. Kohdeklubit ja lomaklubit sisältävät yleensä useita koteja eri paikoissa, joissa on käyttöjärjestelmä, jonka avulla osallistujat voivat käyttää mitä tahansa klubin kodeista. On olemassa oman pääoman ja ei-oman pääoman vaihtelut, erottaa siitä, onko osallistujilla omistusosuus (joka voidaan Deed tai non-Deed) yhdessä tai useammassa kodeissa hallinnassa klubin. Sekä equity-että non-equity-klubit tarjoavat usein irtautumisstrategian ennalta asetetun osallistumisvuosien määrän jälkeen. Ei-osakeseuroissa lähtevän klubin jäsenen saama summa perustuu yleensä alkuperäiseen kauppahintaan tai jäsenen irtautumishetkellä veloitettavaan hintaan uusista jäsenyyksistä, kun taas osakeseuroissa maksu perustuu seuran omistamien kiinteistöjen markkina-arvoon.

”Timeshare”

Timeshare on ehkä väärinymmärretyin termi murtolomakohteiden sanastossa, paljolti siksi, että monet myyjät haluavat ottaa etäisyyttä monien ensimmäisen sukupolven lomaosakeprojektien kovaan myyntitaktiikkaan, huonoon laatuun ja surkeaan jälleenmyyntisuoritukseen. Yhteisen juridisen määritelmän mukaan lomaosakkeella tarkoitetaan mitä tahansa järjestelyä, jossa omaisuuden käyttö jaetaan ajan perusteella eikä lomaosakkeina markkinoitujen kiinteistöjen ja fraktionaaleina tai yksityisasuntoseuroina markkinoitujen kiinteistöjen välillä ole luotettavaa eroa. Toisin kuin useimmat luulevat, monet Lomaosakkeet ovat deeded ja monet fraktionals ja yksityisasuntoseurat eivät.

”Neljännesosaketta”

Neljännesosaketta käytetään kuvaamaan mitä tahansa murto-osaomistusjärjestelyä, johon liittyy neljä yhtä suurta omistusosuutta. Useimmat vuosineljänneksen osakejärjestelyt liittyvät deeded murto omistusoikeus yhden asunnon tai osakehuoneisto, mutta on olemassa poikkeuksia tähän yleissääntöön.

”Oma pääoma” vs. ”muu kuin oma pääoma”

oman pääoman ehtoisissa järjestelyissä osallistujat omistavat ja käyttävät yhteistä omaisuutta, kun taas muissa kuin oman pääoman ehtoisissa järjestelyissä ne käyttävät sitä vain. Omistusoikeus voi tarkoittaa sitä, että nimetään yhteisen omaisuuden laillisella omistusoikeudella tai omistetaan rahasto, yhtiö tai muu yhteisö, joka omistaa yhteisen omaisuuden. Omaisuus, joka on fraktially omistuksessa voi olla yhden kodin, useita koteja, tai usean yksikön keinona. Yleensä osakekohtaiset järjestelyt ovat vähemmän riskialttiita, tarjoavat veroetuja, antavat omistajille suuremman määräysvallan jaettuun omaisuuteen ja ovat todennäköisemmin arvo tai arvo ajan myötä. Mutta kuten kaikki yleistykset, nämäkin voivat olla harhaanjohtavia, ja on tärkeää tutkia kunkin yksittäisen tarjouksen ansioita.

”Deeded” ja ”Titled”

deededissä ja titled fractional arrangementsissa osallistujat on listattu kiinteistön lailliseen otsikkoon. Ominaisuus, joka on deeded voi olla yhden kodin, useita koteja, tai usean yksikön keinona. Deeded fractional ownershipin edut ovat tyypillisesti liioiteltuja, ja haittoja harvoin arvostetaan. Verrattuna muihin oman pääoman murto loma järjestelyt, etu deeded omistus on parempi verokohtelu Yhdysvaltain veronmaksajat, jotka omistavat Yhdysvaltain murto omaisuutta, mutta tämä etu on olemassa vain, jos kaikki murto omistajat käyttävät omaisuutta yksinomaan asuinpaikka. Muut oletetut edut, kuten parempi jälleenmyyntiarvo, suurempi omistajaohjaus ja pienempi riski, ovat harhakuvitelmia. Lisäksi deeded ownership on joitakin merkittäviä haittoja verrattuna muuntyyppisiin oman pääoman fraktiointeihin. Riittämättömät tai väärin valmistellut murto-omistusasiakirjat (tai pahempaa, ei asiakirjoja ollenkaan) aiheuttavat paljon merkittävämpiä ja kalliimpia ongelmia deeded ownership kuin non-Deed ownership. Deed-järjestelyillä on myös raskaammat Rahoitus-ja jälleenmyyntimenettelyt sekä suuremmat vastuuriskit. Jos yhteinen omaisuus ei ole sellaisessa maassa, jossa on nopea, edullinen ja tehokas omistusoikeuden siirtojärjestelmä ja hyvin kehittynyt muu kuin oikeudellinen valvontajärjestelmä, omistusoikeuden vähentämistä olisi vältettävä.

”Condominium Hotels”, ”Condo Hotels” ja ”Condotels”

termit ”condominium hotels”, ”condo hotels” ja ”condotels” kuvaavat yleensä hotellia, joka on jaettu osakehuoneistoihin, joissa jokainen omistaja omistaa koko tietyn osakehuoneiston. Johto ylläpitää hotellia ja jakaa tuotot osakehuoneiston omistajan kanssa, joka voi käyttää kiinteistöä myös itse, joskus ilmaiseksi ja joskus maksua vastaan. Kun omistajia on vain yksi per asunto, nämä järjestelyt eivät ole murto-omistusta. Mutta termejä käytetään joskus kuvaamaan hotellia, jota ei ole jaettu osiin, jossa omistajat omistavat prosenttiosuuden koko kehityksestä pikemminkin kuin koko tietyn huoneen tai sviitin. Tällä tavoin käytettynä termit kuvaavat eräänlaista murto-omistusta, mutta järjestelyyn ei varsinaisesti liity osakehuoneistoa.

tekijästä

Andy Sirkin on keskittynyt murto-osaisiin kiinteistöprojekteihin vuodesta 1985 lähtien ja ollut mukana luomassa projekteja ympäri Yhdysvaltoja sekä Eurooppaa sekä Keski-ja Etelä-Amerikkaa, joiden koko vaihtelee yhdestä talosta tai osakehuoneistosta satoihin ryhmittymiin. Tämä laaja kokemus antaa yritykselle mahdollisuuden hyödyntää valtava kirjasto murto projektin dokumentointi sekä laaja tuntemus markkinointi-ja rekisteröintivaatimukset lähes missä tahansa paikassa, jossa hanke voi sijaita tai mahdollisesti markkinoidaan. Andy on kirjoittanut kaksi kirjaa sekä lukuisia julkaistuja artikkeleita, ja hän on koonnut hakukelpoisen levyn, joka sisältää koko tekstin ja yhteenvedon Kaikkien 50 Yhdysvaltain osavaltioiden murto-omistuslaista. Hän on myös luonut laajan kirjaston opetusmateriaalia murto Kehittäjät, välittäjät, ja ostajat, saatavilla osoitteessa sirkinfractionallawyers.com. hän on akkreditoitu opettaja kanssa California Department of Real Estate, ja usein pitää työpajoja ja esiintyy konferensseissa ympäri maailmaa. Tällä hetkellä hän jakaa aikansa Pariisin ja San Franciscon toimistojen välillä, ja häneen voi ottaa yhteyttä yhteydenottolomakkeellamme.