jossain vaiheessa useimmat omakotisijoittajat saavat halun laajentua toisentyyppisiksi sijoituskiinteistöiksi. Useimmiten omaisuus, jonka he haluavat omistaa, on monen perheen koti.

pieni monen perheen koti voi lisätä kassavirtaa, kasvattaa kiinteistöportfoliota nopeammin ja on helppo rahoittaa, joten se on täydellinen valinta aloitteleville sijoittajille tai kokeneille omistajille, jotka etsivät jotain erilaista.

Moniperhetalon määritelmä

moniperhetalo on kiinteistö, jossa asuu useampi yksikkö, joista jokaisella on oma keittiö ja kylpyhuone.

esimerkkejä moniperhetaloista ovat asuintilaksi muutettu talo, jossa on ullakko tai autotalli, jossa on keittiö ja kylpyhuone, kahden, kolmen tai neljän asunnon moniyksikkökiinteistöt sekä keskikokoiset ja suuret kerrostalot ja kompleksit.

Moniperheasuntotyypit

Moniperheasuntotyypit luokitellaan kussakin kiinteistössä olevien vuokra-asuntojen tai ”ovien” lukumäärän mukaan:

• Duplex: 2 asuntoa vierekkäin tai päällekkäin ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen. Jokaisessa yksikössä on oma erillinen sisäänkäynti, usein yhteinen kuisti, etu-ja takapiha, ja pysäköintialue.
• Triplex: 3 asuntoa vierekkäin tai kolmikerroksisena kokoonpanona, joka tunnetaan joillakin markkinoilla myös ”kolmikerroksisena asuntona”.
• Fourplex: 4 vierekkäistä asuntoa tai kaksi ensimmäisen kerroksen asuntoa ja kaksi toisen kerroksen asuntoa.
• Rivitalo: kyljessä olevat omakotitalot yksityisillä sisäänkäynneillä, joita joillakin toreilla kutsutaan myös ”rivitaloiksi”.

moniperhetalojen pesutilat ovat joskus yhteiskäytössä riippuen siitä, miten tontti on rakennettu. Tällaisilla yhteisillä tiloilla vuokranantajat maksavat veden ja sähkön kustannukset ja siirtävät sitten lisäkustannukset vuokralaiselle.

Moniperhetaloon sijoittamisen hyödyt

pienempiin moniperhetaloihin sijoittaminen on oiva strategia, jota kannattaa noudattaa, jos haluaa tasaista kassavirtaa sekä hidasta ja tasaista markkina-arvon vahvistumista. Moniperheasuntoon sijoittamisen parhaita hyötyjä ovat:

1. Enemmän kassavirtaa

vaikka talon bruttovuokra voi olla suurempi kuin usean perheen asunnon yksittäiset yksikkövuokrat, kumulatiivinen kassavirta on enemmän usean perheen sijoituksella.

esimerkiksi, jos omakotitalon markkinavuokrat ovat $1,000 ja jokainen paritalon yksikkö vuokraa $650 kuukaudessa, olet tuottamassa 30% enemmän-$300 ylimääräistä kuukaudessa – bruttokassavirrassa.

koska moniperheen neliömateriaali on yleensä pienempi kuin talo, myös yksikkökohtaiset käyttökulut voivat olla pienemmät, mikä antaa lisäpontta tuloksellesi.

2. Pienempi työpaikkariski

kun omistaa omakotitalon ja vuokralainen lähtee, tapahtuu kaksi asiaa: Asuntosi on 100% ja kassavirtasi on negatiivinen niin kauan kuin pätevän vuokralaisen löytäminen kestää.

toisaalta moniperhetalon omistaminen tekee hyvin epätodennäköiseksi sen, että jokainen yksikkö jää yhtä aikaa tyhjilleen.

vaikka kukaan sijoittaja ei halua menettää vuokratuloja avoimen asunnon takia, kun ostaa moniperheen asunnon konservatiivisella vipuvaikutuksella, on melko todennäköistä, että vallattujen asuntojen vuokratuloilla maksetaan asuntolaina ja käyttökulut, kunnes löytyy korvaava vuokralainen.

3. Joustavat rahoitusvaihtoehdot

useimmilla markkinoilla voit rahoittaa pienen moniperhetalon samalla tavalla kuin ostaisit talon, käyttämällä tavanomaista, FHA-tai VA-lainaa. Lainanantajasta riippuen korot voivat olla hieman korkeampia ja lainanantajan vaatimat pääomarahastotilit voivat olla suurempia.

4. Helpompi nostaa arvoa

ellei ole riskistrategiaa korjaus-ja kääntöpuolella, ei omakotitalon arvon nostamiseksi voi tehdä juuri mitään.

osasyy on se, että monilla markkinoilla omistusasujat ovat asuntojen ensisijaisia ostajia eivätkä sijoittajia. Joten, vaikka katto korko vuokratalo merkitsee markkina-arvo $150,000, jos samanlaisia taloja myyvät $125,000 sinun myös.

sen sijaan moniperheasuntoja arvostetaan suurelta osin niiden tuottaman nettotulon (noi) perusteella. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki tekemäsi lisäarvotyö, joka johtaa korkeampiin vuokriin ja isompaan NOI: iin, nostaa myös moniperhetalosi markkina-arvoa.

5. Kasvata nopeasti omaisuussalkkuasi

kun taas omakotitalosijoittajat ajattelevat ”taloja”, moniperhesijoittajat ajattelevat ”ovia” tai omistuksen alla olevia yksiköitä. Jokainen usean perheen kiinteistön yksikkö tuottaa oman yksilöllisen kassavirtansa.

koska useimmat sijoittajat rakentavat kiinteistöportfolioita syntyvälle kassavirralle, sijoittaminen usean perheen asuntoihin on helppo tapa skaalata kiinteistöportfoliota kustannustehokkaasti tarvitsematta etsiä ja rahoittaa yhtä yksittäistä taloa kerrallaan.

Moniperhetaloon sijoittamisen haitat

ennen kuin päätät tehdä sijoituksen ja sijoittaa moniperhetaloon, muista harkita näitä mahdollisia haittoja, jotta vältyt yllättymästä:

• neliöhinta voi olla korkeampi kuin omakotitalossa
• vakuutusmaksut voivat olla kalliimpia
• pääomarahasto tai lainanantajan vaatimat hätärahastotilit voivat olla suurempia
• maantieteellisesti vaikeampi monipuolistaa, koska kaikki asuntosi ovat osa samaa kiinteistöä yhdessä paikassa
• rajoitettu irtautumisstrategia, koska todennäköinen ostaja on toinen sijoittaja

”talon hakkerointi”-asuminen yhdessä yksikössä vuokralla muut yksiköt ulos — on lause, jota usein mainostetaan yhtenä eduista ostaa monen perheen koti.

tosielämässä talohakkerointi ei kuitenkaan ole läheskään niin houkuttelevaa kuin miltä se kuulostaa. Siksi useimmat monen perheen asuntosijoittajat palkkaavat paikallisen isännöitsijän hoitamaan nopeasti korjaukset, käsittelemään vuokralaisten asioita ja saamaan tyhjät asunnot vuokratuiksi nopeasti.

Omakotitalot vs. Moniperhetalot

omakotitalot ja moniperhetalot ovat asuinkiinteistösijoittajien kaksi suosituinta vaihtoehtoa. Tässä pikainen katsaus kunkin plussiin ja miinuksiin:

Omakotitalojen

• plussat:
• helppo löytää mistä tahansa markkinasta
• täydellinen perheille tai vuokralaisille, jotka haluavat yksityisyyttä
• Multiple exit strategy myymällä omistusasujalle, toiselle sijoittajalle tai vuokralaiselle
• Cons:
• rajoitettu mahdollisuus lisäarvon kasvattamiseen ja vuokratulojen kasvattamiseen
• vaikeampi skaalata salkkua, jos ostat yhden talon kerrallaan
• jotkut talot ovat HOASSA, luoden lisäkuluja ja mahdollisia valituksia hyperaktiiviselta yhdistysjohtajalta

moniperheasunnot

• pro:
• rahoitus on samantapaista kuin omakotitalon ostaminen
• useat yksiköt auttavat pitämään asumistason korkeana
• helppo tapa aloittaa kiinteistösijoitustoiminta lisäämällä kiinteistösalkkuun useita yksiköitä
• miinukset:
• vuokralaisen hallinta voi olla vaikeaa ilman paikallista isännöitsijää
• suuremmat mahdolliset käyttökulut johtuen suuremmasta vuokralaisen vaihtuvuudesta
• rajoitettu irtautumisstrategia myydä toiselle sijoittajalle

vinkkejä monen perheen vuokrataloon sijoittamiseen

omakotitalon ostaminen on hieman hankalampaa kuin omakotitalon ostaminen, koska muuttujia tai ”liikkuvia osia on enemmän.”Jokaisessa yksikössä on omat kalusteet ja laitteet, erilaiset vuokralaiset ja mahdollisuus lisäarvon tuottamiseen.

1. Sijainti

usein parhaat moniperheasuntosijoitukset löytyvät isojen kerrostalojen läheltä. Vaikka kerrostaloasukkailla ei välttämättä ole varaa vuokrata taloa, he näkevät pienessä moniperhetalossa asumisen usein askeleena ylöspäin kerrostaloasumisesta.

muita tekijöitä, jotka tekevät paikasta hyvän moniperheasumisen kannalta, ovat markkinat, joilla on vahva kasvu, korkea asuntojen edullisuus-indeksi ja mukavat lähiöt, jotka houkuttelevat useampia potentiaalisia vuokralaisia.

2. Yksikkömäärä

Duplex -, triplex-ja nelipaikkaiset moniperhetalot ovat hyvä tapa aloittaa moniperhetonttiinvestointi ilman isompien kerrostalojen suurempaa riskiä.

vuokrakiinteistö, jonka yksikkömäärä on pienempi, voi myös tarjota suurimman potentiaalin, vaikka se on silti edullinen ostaa.

3. Tulopotentiaali

kun tutkitaan monen perheen asuntoja ostettavaksi, on hyvä tehdä ”todellisuustarkistus ”varmistamalla, että nykyiset vuokrat ovat” markkinoilla ” sen sijaan, että otetaan myyjän sana siitä.

Rentometrin avulla voit verrata vuokraasi muihin vastaaviin paikallisiin kiinteistöihin, kun taas RENTCafé on hyvä tapa oppia, mitä suuremmat asuntotoimijat veloittavat vuokrasta.

Moniperhetalot voivat myös tarjota enemmän mahdollisuuksia luoda lisää tulovirtoja, kuten kolikoilla toimiva pesula, premium-katettu pysäköinti, Nopea internet-palvelu ja turvajärjestelmät.

4. Myyjän motivaatio

myyjän kuumien nappien ymmärtäminen missä tahansa kiinteistökaupassa on yksi parhaista tavoista tehdä paljon kauppoja. Kokeneet sijoittajat tietävät, että myyjän motivaatio ei ole aina hinnasta kiinni.

joskus myyjä tarvitsee pikaisen sulkemisen välttääkseen ennalta ulosmittauksen. Muina aikoina voi olla lykättyä ylläpitoa, johon myyjällä ei ole varaa tai ongelmavuokralainen, jonka kanssa nykyisellä omistajalla ei ole osaamista. Mitä paremmin ymmärrät, miksi myyjä todella myy, sitä suuremmat mahdolliset säästösi ovat.

Hyvät Moniperhemarkkinat

on useita piirteitä, jotka lähes kaikilla hyvillä moniperhemarkkinoilla on yhteisiä:

• vankka työpaikkojen kasvu ja monipuolinen työllisyyspohja, joka ei ole riippuvainen yhdestä toimialasta tai yrityksestä
• uudisrakentaminen on osoitus siitä, miten suuret rakennuttajat ja pääomasijoittajat näkevät kiinteistömarkkinoiden kasvavan
• suurten kerrostalojen ja kompleksien suuri määrä osoittaa, että usean perheen vuokra-asuntojen kysyntä on voimakasta ja tarjoaa lähteen mahdollisille vuokralaisille, jotka etsivät parempaa asuntoa
• asuntojen kohtuuhintaisuusindeksi, jossa markkinat, joiden korkein indeksi on 150 tai enemmän, ovat vähiten edullisia omistuspaikkoja. koti
• vuokralla asuvien kotitalouksien prosenttiosuus, mieluiten 50% tai suurempi, osoittaa, että vuokrakiinteistöjen kysyntä kasvaa väestön ja työpaikkojen kasvun sekä asunnon ostamisen korkeiden kustannusten vuoksi
• markkinoiden avoimet työvoimakustannukset ovat lähellä kansallista keskiarvoa, joka on 4-6%
• ylärajat, jotka ovat samanlaisia tai suurempia kuin omakotitalot samoilla markkinoilla, vaikkakin korkeammat ylärajat voivat olla merkki kohonneesta riskistä
• keskimääräinen Historiallinen vuokrien kasvu vähintään 4%, hieman korkeampi kuin kansallinen keskiarvo
• alhaisemmat yksikkökohtaiset kustannukset verrattuna omakotitaloon, vaikka kokonaiskauppahinta voi olla korkeampi kuin asunnon ostaminen