San Francisco je jedinečný region v kalifornské bytové krajině. Zde, ceny domů mají daleko předčil pre-Millennium Boom let a práce byly rychle vzpamatoval po recesi roku 2008 v důsledku přítomnosti high-platit tech průmyslu.

přesto vysoké ceny a omezené zásoby uzavřely mnoho obyvatel, což způsobilo krizi bydlení pro nájemce i kupce domů. Dále, v regionu záviděníhodnou práci zotavení není štít San Francisco obyvatel od roku 2020 recese, vyvolané let hospodářské build-up, na vrcholu finanční krize na začátku tohoto roku a v reakci na globální pandemii.

očekávejte, že v San Franciscu dojde k rychlému růstu cen domů v opačném směru později v 2021 kvůli pokračující recesi a vypršení moratoria na uzavření trhu. Dále, trend práce na dálku způsobil, že rostoucí počet obyvatel San Franciska uprchl z oblasti metra za levnější, blízká předměstí, snížení konkurence homebuyer ve městě. Bydlení trh začne zotavovat od roku 2020 recese v San Francisku a přes stát kolem 2023-2024 letech, načasování, který bude do značné míry záviset na existenci dalších vládních stimulů, vytváření pracovních míst a/nebo rozšíření moratorium.

podívejte se na níže uvedené grafy pro aktuální aktivitu a předpovědi pro trh s bydlením v San Franciscu.

Aktualizováno 3. března 2021. Původní kopie vyslán března 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

objem prodeje domů v okrese San Francisco je volatilní, ale má tendenci běžet o krok napřed před zbytkem státu, pokud jde o trendy. Objem prodeje domů v San Franciscu dosáhl vrcholu v roce 2004-rok před celostátním vrcholem-a poté ustoupil v letech 2005-2006. Objem prodej domů narazil spolu na relativně úrovni-na-down roční tempa v období 2012-2016, ale výrazně poklesla v roce 2017, signál z celostátní pokles prodeje odehrává v roce 2018. Tento pokles však v roce 2018 zvrátil směr, přičemž celkové výsledky na konci roku vzrostly o 12% od roku 2017. 2019 objem prodeje domů skončil rok s 2% méně tržeb než v roce 2018 a 2020 objem prodeje skončil rok mírně o 4% oproti předchozímu roku.

San Francisco, s jeho vysokou koncentrací high-platit tech pracovních míst a depresivně nízkou bydlení zásob, je téměř ekonomika sama o sobě. Snížila ekonomická očekávání a stále vysoké ceny domů v regionu způsobily homebuyer nadšení prudce ubývat v roce 2020. Když se vydáme hlouběji do recese 2020, podívejte se na prodej domů, aby se v průběhu let 2021-2022 nadále snižoval.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

San Francisco je nájemce rychlost obratu výrazně vzrostly v roce 2017 téměř 20%, což znamená jeden-v-pět San Francisco domácnosti nájemce přestěhoval v roce 2017. Na druhé straně míra obratu domu (produkce prodeje a přemístění kupujících) v roce 2017 prudce poklesla na pouhých 6%. Tato nízká míra obratu se odráží ve strmém poklesu objemu prodeje také v roce 2017.

míra obratu nájemců a majitelů domů naznačuje ochotu a odpovídající schopnost nájemců a majitelů domů se pohybovat. Se ztrátou pracovních míst a příjmů během finanční krize a velké recese v roce 2008 klesla míra obratu v San Franciscu. Nicméně, oba nájemce a majitel domu fluktuace obnovit rychleji v San Francisco než jinde ve státě vzhledem k regionu swift pracovních míst, oživení a vysoká koncentrace zaměstnavatelů.

po recesi získali zejména nájemci vyšší úroveň mobility, protože mladá profesionální třída obývající San Francisco je často více nakloněna pronájmu než vlastní. Výrazně vysoké nájemné v San Franciscu však nyní rychle vytlačuje nájemce z města a do okolních krajů Alameda a Contra Costa. Ti, kteří mají byty řízené nájemným, se snaží zůstat na místě, což zabíjí obrat a novou výstavbu.

při pohledu do budoucna bude míra obratu pravděpodobně nejvyšší v letech 2022-2023, o rok před zbytkem státu. Tyto roky uvidí soutok Generace Y (Gen Y) poprvé homebuyers a odchodu do důchodu Baby Boomers (Boomers) bít domácí nákupní trh najednou.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

míra vlastnictví domů v oblasti zálivu má tendenci se divoce lišit než jiné části státu. Obecný trend od konce milénia až do roku 2015 však klesal. Od 4. čtvrtletí 2020 je míra vlastnictví domů těsně pod 52%, což je výrazně pod celostátním průměrem 55.6%.

Celkově homeownership sazby v San Francisco nebyla způsobena úplně stejně jako zbytek státu během této vleklé oživení, vzhledem k práci, podpora dodané jeho úspěšné tech průmyslu. Přesto, vzhledem k vysokým nákladům na bydlení a lákadlu městského života, pronájem je často preferován v San Franciscu.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

San Francisco ceny domů se vyznačuje rychlým začíná a končí, při pohledu ve hrboly v grafu výše uvedené — zejména ve střední a vysokou úrovní. Ceny na trzích Jižní Kalifornie tvoří hladší linii. Na vině je částečně situace s nízkou nabídkou v San Franciscu, což vytváří volatilní trh s prodejem domů. Preference města pro územní plánování s nízkou hustotou omezuje stavitele v uspokojování stále rostoucí poptávky po místním bydlení.

od 4. čtvrtletí 2020 jsou ceny nižších úrovní o 9% vyšší než o rok dříve, ceny středních úrovní o 10% vyšší a ceny vyšších úrovní o 8% vyšší. Tento významný meziroční růst cen je pro rok recese atypický, ale není tak dramatický jako celostátní průměrný roční růst cen.

přesné zprávy o cenách domů běží asi dva měsíce za aktuálními událostmi. I když je dohnán, „lepkavé ceny“ mají tendenci přetrvávat několik měsíců po okamžiku, kdy se objem prodeje domů začne zpomalovat. Počínaje březnem 2020 způsobila ekonomická volatilita a objednávky přístřeší na místě pokles objemu prodeje domů. Historicky nízké úrokové sazby však poskytly podporu kupní síle kupujících, což podpořilo ceny domů v roce 2020.

v nadcházejících měsících bude hospodářská recese spolu s vypršením moratoria na uzavření trhu vidět tlak na snížení cen domů. Celkový trend cen nemovitostí v příštích několika letech bude klesat, což je důsledek historických ztrát pracovních míst a klesajícího objemu prodeje. Stejně jako během recese v roce 2008 bude pokles objemu prodeje a cen nejprve nejvíce volatilní na pobřeží, než se vlní směrem ven do vnitrozemských oblastí.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

Velmi málo single family residences (SFRs) jsou postaveny v San Francisco County každý rok, a tento počet má i nadále klesat v posledních letech. Multi-rodinné zahájením výstavby, na druhé straně, mají houpal divoce z roku na rok, ale obecný trend byl od svého dna v roce 2010, bít zdi a couvací kurz v roce 2020. Dlouhé schvalovací a povolovací proces v San Franciscu drží se zahájením výstavby všech typů, i když legislativní změny pokračující snaze uvolnit proces, a aby bylo jednodušší pro stavitele k uspokojení poptávky.

vzhledem k tomu, že pracovní místa jsou i nadále soustředěna v San Franciscu, může výstavba více rodin pociťovat výhody. San Francisco je high-platit tech průmysl čerpá mladší populace (příslušníci Generace Y a Generace Z), kteří jsou s největší pravděpodobností pobývat v multi-rodinné struktury v blízkosti městské vybavení, San Francisco nabízí.

Nicméně, archaické územní omezení stavební výška a hustota jednotek v každé struktuře a poškodit multi-rodina začíná, mobility obyvatelstva a růst počtu pracovních míst, jít vpřed, při jízdě nájmy a přimět zaměstnavatele, aby zvážila další komunity.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

na Rozdíl od většiny států, v San Franciscu je pracovní trh byl dobře prošel bod obnovy z roku 2008 recese, kdy 2020 recese zasáhla. Majitelé domů a nájemci vyžadují příjem (obvykle ze zaměstnání), aby provedli platby hypotéky nebo nájemného. Jako výsledek, trh s bydlením v San Franciscu rostl rychleji než zbytek státu přímo díky jeho rychlému uzdravení a expanzi na trhu práce za poslední desetiletí.

pracovní místa splnila a překročila potřebu obyvatel v zaměstnání, a to i včetně nárůstu populace v San Franciscu o zhruba 70 000 osob v produktivním věku od začátku Velké recese v roce 2008. Podle celostátní srovnání, Kalifornie dostala na úroveň před recesí v polovině roku 2014, nakonec se setkání uplynulých zvýšení počtu obyvatel v roce 2019.

nicméně to, co bylo získáno, bylo rychle ztraceno. Ekonomická reakce na COVID-19 kromě základní recese způsobila rekordní ztráty pracovních míst v celém státě a San Francisco není výjimkou. Počet pracovních míst v San Franciscu je 9.O 9% méně než v předchozím roce k prosinci 2020. Očekávejte, že tyto ztráty pracovních míst sníží ceny v 2021-2022, když vyprší moratorium na uzavření trhu a ti, kteří jsou bez práce s hypotékou, zjistí, že jejich účty jsou splatné.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

počet zaměstnaných lidí tím, že každý z San Francisco top zaměstnává odvětví vzrostl za předchozí rok. Zejména profesionální a obchodní služby, které zahrnují technologická a podpůrná odvětví, přidaly během tohoto hospodářského oživení nejvíce pracovních míst.

zaměstnanost v realitním průmyslu výrazně překročila úroveň před recesí. Stavebnictví značně utrpěla v průběhu roku 2020, výsledek shelter-in-place objednávky, které byly často přísnější v Bay Area, ve srovnání se zbytkem státu. Naléhavá potřeba další bytové výstavby však pokračuje. Stavebnictví tak bude pokračovat v růstu po celé toto desetiletí.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

příjem Na obyvatele v San Franciscu je téměř dvojnásobek, že Kalifornie je průměrný příjem, že se zvýšila podstatně rychlejší tempo, které většina z Kalifornie v posledních letech.

obyvatelé San Francisca však utratí v průměru oslabujících 41% svých příjmů na výdaje na bydlení. Mnoho dalších si prostě nemůže dovolit žít ve městě a je nuceno ven na předměstí, jediné místo, kde je jejich výplata kvalifikuje pro bydlení.

Pokud hledáte náznaky, kde Kalifornský trh s bydlením bude za dva až tři roky, podívejte se na San Francisco County. Zde se pracovní místa a příjmy plně zotavily. Přesto zůstává objem prodeje domů zaseknutý ve své hrbolaté plošině. Prodej bude pravděpodobně pokračovat v poklesu v roce 2020 kvůli příliš vysokým cenám domů ve vztahu k příjmům a nestabilní globální ekonomice. Protože i když jsou zde příjmy vyšší než prakticky kdekoli jinde ve státě, rostoucí příjmy stále nedrží krok s náklady na bydlení.