Druhy a Kategorie Frakční Vlastnictví Ujednání

Od Andy Sirkina

Pochopit, nejčastěji se používá frakční vlastnictví termíny a žargon.

„Frakční Vlastnictví“, „Společné Vlastnictví“ a „Spoluvlastnictví“

Frakční vlastnictví, spoluvlastnictví a společné vlastnictví může popsat nějaké uspořádání, kdy dvě nebo více osob, podíl na vlastnictví něčeho, zda nebo ne oni podíl využití. Frakční vlastnictví se zdá být vznikající jako nejvíce běžně používané pro časově založené na sdílení dovolenou nemovitostí v USA, ale co-vlastnictví a spoluvlastnictví jsou často používány k popisu těchto opatření v dalších anglicky mluvících zemích. Skutečnost, že uspořádání je popsáno spíše pomocí jednoho z těchto termínů než jiného, lze přičíst osobnímu vkusu prodávajícího a umístění projektu, spíše než dva typ nebo vlastnosti projektu.

„Private Residence Club“

Obecně platí, že soukromé rezidence club (nebo „ČLR“) zahrnuje vlastnictví kapitálu (i když ne nutně deeded vlastnictví) specifické vlastnosti s 4-13 majitelům za domov. Soukromé rezidenční kluby mají tendenci být na špičkové úrovni možností částečného vlastnictví, pokud jde o velikost jednotky, úroveň vybavení a ceny. Ve většině PRC není použití specifické pro jednotlivé jednotky, což znamená, že konkrétní vlastník používá jakoukoli jednotku (vhodné velikosti a typu), která je k dispozici během jeho doby používání.

„Destination Club „a“Vacation Club“

Destination club a vacation club znamenají různé věci pro různé prodejce a zde použité definice nebudou platit plošně. Cílové kluby a prázdninové kluby obvykle zahrnují více domů na různých místech, se systémem využití, který umožňuje účastníkům používat kterýkoli z domů v klubu. Existují majetkové a non-equity variace, které se liší podle toho, zda účastníci mají nebo nemají vlastnický podíl (který může být deeded nebo non-deeded) V jednom nebo více domech kontrolovaných klubem. Oba equity-a non-equity kluby často poskytují výstupní strategii po předem stanoveném počtu let účasti. V non-equity kluby, množství přijaté odcházející člen klubu je obecně založena na původní kupní cena, nebo cena je účtována za nové členství v době odchod členské země, zatímco v kapitálu kluby výplata je založena na tržní hodnotě nemovitosti ve vlastnictví klubu.

„Timeshare“

Timeshare je pravděpodobně nejvíce nepochopený pojem ve frakční rekreační objekt lexikon, do značné míry proto, že mnoho prodejců chtějí, aby se distancovaly od vysokotlaké prodejní taktiky, špatná kvalita, a neutěšené prodejní výsledky řady první generace timeshare projektů. V rámci společné právní definice, timeshare popisuje uspořádání, kde využití majetku je sdílena na základě času, a tam je žádné spolehlivé rozlišení mezi vlastnosti uváděny na trh jako timeshare, a které jsou uváděny na trh jako fractionals nebo soukromé rezidence klubů. Na rozdíl od toho, co si většina lidí myslí, mnohokrát jsou deeded a mnoho frakčních a soukromých pobytových klubů není.

„. Čtvrtletí Sdílet“

Čtvrtletí podíl se používá k popisu jakékoliv frakční vlastnictví uspořádání, které zahrnuje čtyři stejné podíly vlastnictví. Většina čtvrtletí podíl opatření zahrnují deeded frakční vlastnictví jednoho domu nebo bytu, ale tam jsou výjimky z tohoto obecného pravidla.

„Equity“ versus „Non-Equity“

v akciových frakčních ujednáních účastníci vlastní a používají sdílený majetek, zatímco v nekapitálových ujednáních ho používají pouze. Vlastnictví může znamenat pojmenování právního titulu ke sdílenému majetku, nebo vlastnit důvěru, společnost nebo jiný subjekt, který vlastní sdílený majetek. Nemovitost, která je částečně vlastněna, může být jeden dům, více domů, nebo středisko s více jednotkami. Obecně platí, že majetková frakční ujednání jsou méně riziková, poskytují daňové výhody, poskytují majitelům větší míru kontroly nad sdíleným majetkem a s větší pravděpodobností drží hodnotu nebo oceňují v průběhu času. Ale jako všechny zobecnění, ty mohou být zavádějící, a je důležité prozkoumat výhody každé konkrétní nabídky.

„Deeded “ a“Titled“

v deeded a titulovaných zlomkových ujednáních jsou účastníci uvedeni na právním titulu k nemovitosti. Vlastnost, která je deeded může být jeden domov, více domů, nebo multi-jednotka resort. Výhody deeded frakční vlastnictví jsou obvykle přehnané, a nevýhody jsou zřídka ocenil. Ve srovnání s ostatními akciovými frakční dovolené ujednání, výhodou deeded vlastnictví je vyšší zdanění pro daňové poplatníky, kteří vlastní USA frakční vlastnictví, ale tato výhoda pouze tehdy, existuje-li všechny frakční majitelé používat majetek výhradně jako rezidence. Další předpokládané výhody, jako je lepší prodejní hodnota, větší kontrola vlastníka a nižší riziko, jsou iluze. Deeded ownership má navíc některé významné nevýhody ve srovnání s jinými typy frakcionálů vlastního kapitálu. Nedostatečné nebo nesprávně připravený frakční vlastnictví dokumentů (nebo ještě horší, žádné dokumenty vůbec) způsobit mnohem závažnější a dražší problémy v deeded vlastnictví než v non-deeded vlastnictví. Deeded ujednání mají také těžkopádnější postupy financování a dalšího prodeje a vyšší rizika odpovědnosti. Pokud sdílený majetek není v zemi s rychlým, levným a účinným systémem převodu vlastnictví a dobře vyvinutým systémem mimosoudního vymáhání práva, je třeba se vyhnout deeded vlastnictví.

„Kondominium Hotely“, „Byt Hotely“, a „Condotels“

pojmy „byt hotely“, „byt hotely“, a „condotels“ obvykle popsat hotel, který byl rozdělen na byty, kde každý majitel vlastní celistvost konkrétní byt. Management provozuje hotel a sdílí výtěžek s majitelem kondominia, který může také použít nemovitost sám, někdy zdarma a někdy za poplatek. Pokud je na byt pouze jeden majitel, tato ujednání nejsou částečným vlastnictvím. Termíny se však někdy používají k popisu hotelu, který nebyl rozdělen, kde majitelé vlastní spíše procento celého vývoje než celý konkrétní pokoj nebo apartmá. Při použití tímto způsobem termíny popisují Typ částečného vlastnictví, ale uspořádání ve skutečnosti nezahrnuje kondominium.

O Autorovi

Andy Sirkina se zaměřil na drobnější projekty v oblasti nemovitostí od roku 1985, a byl zapojený do vytváření projektů po celých Spojených Státech, stejně jako v Evropě, a ve Střední a Jižní Americe, toulat se ve velikosti od jednoho domu nebo bytu až stovky frakční zájmy. Tato šířka zkušeností umožňuje firmě čerpat z obrovské knihovny dílčí projektové dokumentace a rozsáhlých znalostí požadavků na marketing a registraci prakticky pro jakékoli místo, kde by se projekt mohl nacházet nebo potenciálně prodávat. Andy je autorem dvou knih a mnoha publikovaných článků a sestavil prohledávatelný disk obsahující kompletní text a shrnutí zákona o zlomkovém vlastnictví pro všech 50 států USA. Vytvořil také rozsáhlou knihovnu instruktážní materiál pro frakční vývojáři, makléři, a kupující, jsou k dispozici na sirkinfractionallawyers.com. On je akreditovaný instruktor s Kalifornie Oddělení Nemovitostí, a často vede workshopy a objevuje se na konferencích po celém světě. V současné době rozděluje svůj čas mezi kanceláře v Paříži a San Franciscu, a lze jej kontaktovat prostřednictvím našeho kontaktního formuláře.