V jednom nebo druhém bodě má většina rodinných investorů nutkání expandovat do jiného typu investičního majetku. Více často než ne, vlastnost, kterou se rozhodnou vlastnit, je rodinný dům.

malé multi-rodinných domů může zvýšit své cash flow, růst vašeho portfolia nemovitostí rychleji, a je snadné finance, takže je ideální volbou pro začínající investory nebo zkušení majitelé hledají něco jiného.

definice Multi rodinného domu

multi-rodinný dům je vlastnost, která má více než jednu jednotku k životu, každý s vlastní kuchyní a koupelnou.

Příklady multi-rodinné domy patří dům s podkroví nebo v garáži přeměněn na obytný prostor s kuchyní a koupelna, multi-jednotka vlastnosti se dva, tři nebo čtyři jednotky, a střední a velké velikosti bytové domy a komplexy.

Druhy Multi-Rodinné Domy

Multi-rodinných domů typy jsou rozděleny do kategorií podle počtu nájemních jednotek, nebo „dveře“, že každá vlastnost obsahuje:

• Duplex: 2 bytové jednotky side-by-side nebo na sobě jako první a druhém patře. Každá jednotka má svůj vlastní samostatný vchod, často se společnou verandou, přední a zadní dvůr,a parkoviště.
• Triplex: 3 bytové jednotky uspořádané vedle sebe nebo jako třípodlažní konfigurace, na některých trzích také známé jako „tři byty“.
• Fourplex: 4 bytové jednotky konfigurované vedle sebe nebo se dvěma jednotkami v prvním patře a dvěma jednotkami ve druhém patře.
• městský dům: připojené domy vedle sebe se soukromými vchody, na některých trzích také známé jako „řadový dům“.

Prádelna v rodinných domech je někdy sdílena, podle toho, jak byla nemovitost postavena. Se společným prostorem zařízení, jako jsou tyto, pronajímatelé platit náklady na vodu a elektřinu pak předat dodatečné náklady až k nájemci.

Výhody Investování v Multi Rodinných Domů

Investovat do menší, multi-rodinné domy je ideální strategie, následovat, pokud hledáte pro konzistentní cash flow plus pomalé a stabilní zhodnocení tržní hodnoty. Mezi hlavní výhody investování do rodinného domu patří:

1. Více cash flow

i když hrubé nájemné z domu, může být vyšší, než je individuální jednotka pronajímá v multi-rodinný dům, kumulativní cash flow bude více s multi-rodinné investice.

například, pokud tržní nájemné pro rodinný dům je $ 1,000 a každá jednotka v duplexní nájemné za $ 650 za měsíc, generujete 30% více – $ 300 navíc za měsíc-v hrubém cash flow.

vzhledem k tomu, že rozloha jednotky s více rodinami je obvykle menší než dům, mohou být vaše provozní náklady na jednotku také nižší, což vám poskytne další podporu.

2. Menší riziko neobsazenosti

když vlastníte rodinný dům a nájemce odejde, stanou se dvě věci: Vaše míra neobsazenosti je 100% a váš peněžní tok je záporný, pokud potřebujete najít kvalifikovaného nájemce.

na druhou stranu, vlastnící multi – rodinný dům je velmi nepravděpodobné, že každá jednotka půjde prázdné ve stejnou dobu.

Zatímco žádný investor nemá rád, aby ztratit příjmy z pronájmu vzhledem k volné pracovní místo, když si koupíte multi-rodinných domů pomocí konzervativní vliv, je docela pravděpodobné, že příjmy z pronájmu z obsazené jednotky bude platit pro hypotéky a provozních nákladů, dokud můžete najít náhradní nájemce.

3. Flexibilní možnosti financování

na většině trhů můžete financovat malý rodinný dům stejným způsobem, jakým byste si koupili dům, pomocí konvenční půjčky FHA nebo VA. V závislosti na věřiteli mohou být úrokové sazby o něco vyšší a účty kapitálových rezerv požadované věřitelem mohou být větší.

4. Snadnější zvýšení hodnoty

Pokud nemáte vysoce rizikovou strategii fixace a převrácení, můžete udělat jen tolik, abyste zvýšili hodnotu rodinného domu.

jedním z důvodů je to, že na mnoha trzích jsou majitelé-obyvatelé primárními kupci domů a ne investory. Takže i v případě, že maximální sazba vašeho nájemního domu znamená tržní hodnotu $ 150,000, pokud se podobné domy prodávají za $ 125,000, vaše bude také.

naproti tomu domy s více rodinami jsou z velké části oceňovány na základě čistého provozního příjmu (NOI), který generují. To znamená, že jakákoli práce s přidanou hodnotou, kterou děláte, vede k vyššímu nájemnému a větší NOI také zvýší tržní hodnotu vašeho rodinného domu.

5. Rychle rozšiřte své portfolio nemovitostí

zatímco investoři z rodinných domů myslí na „domy“, investoři z více rodin myslí na „dveře“ nebo jednotky ve vlastnictví. Každá jednotka majetku s více rodinami vytváří svůj vlastní individuální tok peněžních toků.

Vzhledem k tomu, většina investorů vybudovat majetku portfolií pro cash flow generované investice do bytových domů je snadný způsob se nákladově efektivně rozšiřovat své portfolio nemovitostí, aniž by museli najít a financovat jeden samostatný dům najednou.

Nevýhody Investování v Multi Rodinných Domů

Než se rozhodnete, aby se ponořit a investovat do multi-rodinných domů, ujistěte se, že zvážit tyto potenciální nevýhody, aby se zabránilo dostat zaskočeni:

• Nákup cena za metr čtvereční může být vyšší než u single-family house
• Pojištění pojistné může být dražší
• Kapitálové rezervy nebo nouzové účty fondu požaduje věřitel může být větší
• Více obtížné diverzifikovat geograficky, protože všechny vaše jednotky jsou součástí majetku na jednom místě
• Omezené exit strategie, protože váš pravděpodobné, že kupující je další investor

„Dům hacking“ – žijící v jedné jednotce, zatímco pronájem ostatní jednotky ven-je výraz, který je často nabízený jako jedna z výhod nákupu rodinný dům.

nicméně, v reálném životě, dům hacking není zdaleka tak atraktivní, jak to zní. To je důvod, proč většina multi-rodinné domy investoři najmout místní správce nemovitosti rychle zvládnout opravy, vypořádat se s problémy nájemce a získat volné jednotky pronajaté rychle.

Single-Family vs. Multi-Rodinné Domy

Single-rodinné domy a multi-rodinné domy jsou dvě nejpopulárnější možnosti pro rezidenčních nemovitostí investoři. Zde je rychlý pohled na výhody a nevýhody každého z nich:

rodinné domy

• Pros:
• Snadné najít v každém trhu
• Ideální pro rodiny s dětmi nebo nájemci, kteří chtějí soukromí
• Více exit strategie, tím, že prodává majitel-nájemník, další investor nebo nájemce
• Nevýhody:
• Omezená možnost pro přidávání hodnoty a rostoucí příjmy z pronájmu
• Těžší měřítku portfolio, pokud kupujete jeden dům v době,
• Některé domy jsou v HOA, vytváří dodatečné náklady a potenciální stížnosti od hyper-aktivní sdružení manager

Multi-rodinné domy

• Klady:
• Financování je podobný koupi rodinný dům
• Více jednotek pomoci udržet obsazení hladin vysoké
• Snadný způsob, jak jump-start real estate investice podnikání tím, že přidá více jednotek do svého vlastnictví portfolia
• Nevýhody:
• řízení Nájemce může být obtížné bez místního správce nemovitosti
• Vyšší potenciální provozní náklady díky větší množství nájemce obratu
• Omezené exit strategii prodeje jinému investorovi

Tipy pro Investice do bytových Nemovitostí Pronájem

Investovat do multi-rodinný hotel je trochu složitější než nákup rodinného domu, protože tam jsou více proměnných nebo „pohyblivých částí.“Každá jednotka má vlastní sadu svítidel a spotřebičů, různé nájemníky a příležitost pro přidanou hodnotu.

1. Umístění

často nejlepší investice do rodinných domů se nacházejí v blízkosti velkých bytových domů. Zatímco nájemníci bytů si nemusí dovolit pronajmout dům, často vidí bydlení v malém rodinném domě jako krok od bydlení v bytě.

Další faktory, které dělají dobré umístění pro multi-rodinné bydlení patří trhy s výrazným růstem, vysokou dostupnost bydlení index, a hezké okolí přilákat širší spektrum potenciálních nájemníků.

2. Počet jednotky

Duplex, triplex, a čtyři-plex multi-rodinné domy jsou dobrým způsobem, jak začít investovat do multi-rodinný majetek, aniž vyšší riziko větších bytových domů.

Pronájem nemovitostí s menší jednotky, počítat mohou také nabídnout největší množství růstový potenciál a přitom stále cenově dostupné.

3. Příjmový potenciál

při zkoumání více rodinných domů k nákupu je dobré provést „kontrolu reality“ ověřením, že současné nájemné je „na trhu“, místo toho, abyste za to vzali slovo prodávajícího.

Rentometer vám umožní porovnat své nájemné jiné podobné místní vlastnosti, zatímco RENTCafé je skvělý způsob, jak se naučit, co větší byt operátoři účtují za pronájem.

rodinné domy mohou také nabídnout více příležitostí k vytváření dalších přírůstkových toků příjmů, jako je prádelna na mince, Prémiové kryté parkoviště, vysokorychlostní internetová služba a bezpečnostní systémy.

4. Motivace prodejce

pochopení horkých tlačítek prodávajícího v jakékoli transakci s nemovitostmi je jedním z nejlepších způsobů, jak vydělat hodně. Zkušení investoři vědí, že motivace prodávajícího není vždy o ceně.

někdy prodávající potřebuje rychlé uzavření úschovy, aby se zabránilo předběžnému uzavření. Jindy tam může být odložené údržby prodávající nemůže dovolit, nebo problém nájemce, že současný majitel nemá dovednosti k řešení. Čím lépe pochopíte, proč prodávající skutečně prodává, tím větší budou vaše potenciální úspory.

Dobrý Trhy pro Multi-Rodinné Domy

Existuje několik charakteristik, které téměř všechny dobré multi-rodinných domů trhy mají společné:

• Solidní růst počtu pracovních míst a rozmanité pracovní základnu, která není závislá na jednom odvětví nebo společnosti
• Nové výstavby je údaj o tom, jak velké developery a investory soukromého kapitálu vidět na trhu s nemovitostmi roste
• Velké množství velkých bytových domů a komplexů naznačují, že poptávka po multi-rodinné pronájem nemovitosti je silný a sloužit jako zdroj pro potenciální nájemníky, kteří hledají lepší místo k životu
• dostupnost Bydlení index, kde jsou trhy s nejvyšším indexy 150 nebo více, jsou nejméně dostupného místa na vlastní domov
• Procento nájemce obývaných domácností, ideálně 50% nebo vyšší, naznačuje, že poptávka po pronájmu nemovitostí je rostoucí vzhledem k počtu obyvatel a růst počtu pracovních míst a vysoké náklady na nákup domů
• Trh se míra neobsazenosti v blízkosti národního průměru mezi 4% a 6%
• Čepice sazby je stejná nebo větší než single-rodinné domy na stejném trhu, i když vyšší víčka mohou signalizovat zvýšené riziko
• historické Průměrné nájemné růst alespoň o 4%, mírně vyšší než národní průměr
• Nižší náklady na jednotku v porovnání se single-rodinného domu, i když celková kupní cena může být vyšší než nákup domů