Co přesně znamená uzavření? Zjednodušeně řečeno, uzavření procesu umožňuje věřiteli vymáhat dlužnou částku na nesplácené půjčky prodejem nebo převzetí vlastnictví nemovitosti. Podle RealtyTrac je AMERICKÝ Uzavření Trhu Zprávy, 29. Května 2020, byly tam 330,105 vlastnosti v „určité fázi uzavření (výchozí, aukce nebo banka vlastněná)“ ve Spojených Státech, takže to není neobvyklé, výskyt.

Pokud vy (nebo milovaný) čelíte uzavření trhu, ujistěte se, že tomuto procesu rozumíte. Zatímco tam je variace od státu ke státu, tam jsou obvykle šest fází uzavření řízení.

Fáze 1: Výchozí Platba

výchozí platba nastane, když dlužník zmeškal alespoň jednu splátku hypotéky. Věřitel zašle oznámení o zmeškané platbě s uvedením, že dosud neobdržel platbu tohoto měsíce.

obvykle jsou splátky hypotéky splatné první den každého měsíce a mnoho věřitelů nabízí odklad do 15. dne měsíce. Poté může věřitel účtovat poplatek za pozdní platbu a zaslat oznámení o zmeškané platbě.

po zmeškání dvou plateb věřitel často naváže na poptávkový dopis. To je vážnější než zmeškané oznámení o platbě. V tomto okamžiku však může být věřitel stále ochoten spolupracovat s dlužníkem, aby se ujednal o dohánění plateb. Dlužník by za normálních okolností musel prominout pozdní platby do 30 dnů od obdržení dopisu.

fáze 2: oznámení o selhání

oznámení o selhání (NOD) je odesláno po 90 dnech zmeškaných plateb. V některých státech je oznámení umístěno prominentně na domě. V tomto okamžiku bude půjčka předána věřitelskému oddělení pro uzavření trhu ve stejném kraji, kde se nemovitost nachází. Dlužník je informován, že oznámení bude zaznamenáno.

věřitel obvykle poskytne dlužníkovi dalších 90 dní na vypořádání plateb a obnovení půjčky. Toto se označuje jako „období obnovení“.“

fáze 3: Oznámení o prodeji Správce

pokud nebyla půjčka provedena do 90 dnů po oznámení o prodlení, bude oznámení o prodeji Správce zaznamenáno v kraji, kde se nemovitost nachází.

věřitel musí také obecně zveřejnit oznámení v místních novinách po dobu tří týdnů s uvedením, že nemovitost bude k dispozici ve veřejné dražbě. Jména všech vlastníků budou vytištěna v oznámení a novinách spolu s právním popisem nemovitosti, její adresou a kdy a kde se prodej uskuteční.

Fáze 4: Prodej správce

nemovitost je nyní umístěna do veřejné dražby a bude udělena nejvyšší nabídce, která splňuje všechny nezbytné požadavky. Věřitel (nebo firma zastupující věřitele) vypočítá úvodní nabídku na základě hodnoty nesplaceného úvěru a případných zástavních práv, nezaplacených daní a nákladů spojených s prodejem.

po potvrzení nejvyšší nabídky a dokončení prodeje bude vítěznému uchazeči poskytnuta listina správce při prodeji. Nemovitost je pak ve vlastnictví kupujícího, který má nárok na okamžité vlastnictví.

Fáze 5: Nemovitosti ve Vlastnictví (REO)

Jestliže nemovitost nebyla prodána během veřejné dražbě, věřitel se stane vlastníkem a pokusit se prodat nemovitost prostřednictvím makléře nebo s pomocí nemovitosti ve vlastnictví (REO) správce aktiv. Tyto vlastnosti jsou často označovány jako „banka vlastněná,“ a věřitel může odstranit některé zástavní práva a další výdaje ve snaze zatraktivnit nemovitost.

Fáze 6: vystěhování

dlužník může často zůstat v domě, dokud nebude prodán buď veřejnou dražbou, nebo později jako nemovitost REO. V tomto bodě, je zasláno oznámení o vystěhování požadující, aby jakékoli osoby okamžitě vyklidily prostory.

může být poskytnuto několik dní, aby cestující měli dostatek času na odstranění osobních věcí. Pak, obvykle, místní šerif navštíví nemovitost a odstraní lidi a všechny zbývající věci. Ty jsou uloženy v úložišti a lze je získat později za poplatek.

Sečteno a podtrženo

během procesu uzavření trhu se mnoho věřitelů pokusí učinit opatření pro dlužníka, aby se chytil úvěru a vyhnul se uzavření trhu. Zřejmým problémem je, že když dlužník nemůže splnit jednu platbu, je stále obtížnější dohnat více plateb.

Pokud existuje šance, že můžete dohnat platby – například jste právě začali novou práci po období nezaměstnanosti—stojí za to mluvit se svým věřitelem. Je-li uzavření je nevyhnutelné, vědět, co očekávat v průběhu celého procesu může pomoci připravit vás na šest fází uzavření.